TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/09046

N° Portalis 352J-W-B7G-CXKZD

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 18 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [L] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [C] [D] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Christophe BORÉ de la SELARL AKPR, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC19

DÉFENDERESSES

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Laurent MARRIÉ de la SELEURL LAURENT MARRIÉ, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B997 et Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [B] [T] [J]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Bernard DENEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1608

Décision du 18 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/09046 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXKZD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

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FAITS ET PROCÉDURE

Par compromis sous seing privé du 25 février 2022, [B] [T] [J] a vendu à [L] [S] et [C] [D] (les époux [S]) une maison individuelle sis au [Adresse 6] à [Localité 8] au prix de 635.000 euros outre 25.000 euros de commission due à l’agence immobilière HUMAN IMMOBILIER à la charge de l’acquéreur, sans condition suspensive d’obtention de prêt. Une clause pénale de 5% du prix de ventes était stipulée en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente devant notaire malgré mise en demeure restée infructueuse, la réitération devant intervenir au plus tard le 02 mai 2022. Les époux [S] ont versé à l’agence immobilière HUMAN IMMOBILIER une somme de 25.000 euros à titre de séquestre.

L’acte stipulait, concernant la désignation du bien vendu, qu'« un plan cadastral en cours de modification visées de couleur bleu, annexé aux présentes, fait apparaître une surface plus importante que la surface indiquée au cadastre actuel. Les parties reconnaissent que le prix tient compte de cette modification à venir et conviennent de la condition particulière qui suit ».

Sous le chapitre intitulé « conditions particulières » est mentionné : « les parties conviennent de ce qui suit: le vendeur s’oblige à fournir à l’acquéreur, préalablement à la signature de l’acte authentique un plan cadastral actualisé, tenant compte de la modification à apporter à la délimiation et à la superficie du bien vendu. Ce plan actualisé devra être annexé à l’acte authentique. »

Un procès-verbal de reconnaissance de limites par un géomètre expert a été délivré le 23 juin 2022 et transmis le 27 juin suivant par mail au notaire rédacteur de l’acte authentique projeté.

Les époux [S] n’ont pas souhaité réitérer la vente en la forme authentique.

Par actes du 04 juillet 2022, les époux [S] ont assigné [B] [T] d’avoir à comparaitre le 4 janvier 2023 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de se voir restituer la somme séquestrée.

Par exploit du 24 avril 2023, [B] [T] [J] a attrait en intervention forcée la SAS HUMAN IMMOBILIER. L’instance a été enregistrée sous le n° de RG 23/05767. Le juge de la mise en état a, par simple mention au dossier, prononcé la jonction de cette procédure à la présente instance.

En l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 juillet 2023, de :

— " Déclarer les époux [S] recevables et bien fondés en leur action

— Déclarer Mme [K] [J] irrecevable et en tout cas mal fondée en sa demande d’annulation de l’assignation

— Ordonner que la somme de 25.000 euros versée par les époux [S] à titre de dépôt de garantie dans le cadre du compromis de vente signé le 25 février 2022 avec Mme [T] [J] leur soit remboursée

— Ordonner à la société HUMAN IMMOBILIER de restituer cette somme de 25.000 euros aux époux [S]

— Condamner Mme [B] [T] [J] à payer aux époux [S] la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— La condamner aux entiers dépens

— Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée au jugement. "

Par conclusions notifiées par voie électronique le 04 juin 2024, [B] [T] [J] a requis du tribunal de céans, au visa de l’article 56 du code de procédure civile, des articles 1104, 1231-1, 1583 et 1589 du code civil, de :

«  IN LIMINE LITIS

— Voir prononcer la nullité de l’assignation des époux [S], vu l’article 56 du code de procédure civile

A TITRE PRINCIPAL

— Recevoir Madame [T] [J] [B] en ses prétentions

— Déclarer les Epoux [S] irrecevables et infondés en leur action

— Débouter les Epoux [S] de leurs demandes, fins et conclusions

— Débouter HUMAN IMMOBILIER de ses demandes, fins et conclusions

— Ordonner que la somme de 25.000 euros versée à titre de dépôt de garantie restera acquise à la venderesse aux termes du compromis signé,

— En ordonner la remise à son profit par HUMAN IMMOBILIER, séquestre,

Dans l’éventualité où il ne serait pas fait droit à cette demande,

— Condamner la société HUMAN IMMOBILIER à garantir Madame [T] [J] de toute condamnation à intervenir,

— Condamner HUMAN IMMOBILIER à indemniser Madame [T] [J] à hauteur de 25.000 euros pour le préjudice par elle subi

— Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi qu’aux dépens. "

Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, la société HUMAN IMMOBILIER a requis du tribunal de céans, au visa de l’article 1960 du code civil, de :

— " DONNER ACTE à la SAS HUMAN IMMOBILIER qu’elle ne s’oppose pas à la restitution de la somme de 25.000 euros séquestrée en ses comptes dès accord des parties à la vente ou décision de judiciaire définitive ou assortie de l’exécution provisoire,

— DEBOUTER Madame [T] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER Madame [B] [T] [J], ou tout succombant, à verser à la SAS HUMAN IMMOLIER la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [B] [T] [J], ou tout succombant, aux dépens de l’instance. "

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 juin 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 14 janvier 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation des époux [S]

[B] [T] [J] soutient, sur le fondement de l’article 57 du code de procédure civile, que l’acte introductif d’instance du 18 juillet 2022 est nul en ce qu’il ne comporte l’indication d’aucun fondement juridique.

Les époux [S] soulèvent l’irrecevabilité de sa demande en ce que seul le juge de la mise en état, à l’exclusion du tribunal, est compétent pour statuer sur une exception de procédure.

Sur ce ;

L’article 56 du code de procédure civile énumère limitativement les mentions devant figurer dans l’assignation à peine de nullité, dont l’exposé des moyens en fait et en droit.

Selon l’article 789 du code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à soulever une exception de procédure après le dessaisissement du juge de la mise en état lorsqu’il y a eu désignation d’un tel juge, à moins que cette exception de procédure ne soit révélée postérieurement au dessaisissement de ce juge.

En l’espèce, [B] [T] [J] a soulevé dans ses conclusions au fond notifiées le 09 mai 2023 une exception de procédure, alors qu’un juge de la mise en état, désigné le 04 janvier 2023, était saisi de l’affaire. [B] [T] [J] ne justifie d’aucune signification de conclusions distinctes saisissant le juge de la mise en état d’une demande d’annulation de l’assignation.

Elle n’a donc pas régulièrement saisi le juge de la mise en état alors que ce dernier était seul compétent pour en connaître.

Sa demande de nullité de l’assignation sera déclarée irrecevable.

Sur le dépôt de garantie de 25.000 euros

Les époux [S] soutiennent que l’absence de modification légale du plan cadastral et l’absence de tout établissement et de publication d’un bornage ou d’un modificatif ne permettent plus de constater un accord sur le bien vendu au sens de l’article 1583 du code civil et que [B] [T] [J] ne pouvait valablement les mettre en demeure de réitérer la vente sans produire le plan cadastral actualisé et justifier de sa publicité foncière et de son opposabilité aux tiers et aux voisins. Ils ajoutent que le fait que le plan cadastral a finalement été transmis le 27 juin 2022, soit après le 02 mai 2022, date limite prévue pour la réitération de la vente devant notaire, ne justifie pas qu’il soit opposable aux tiers en l’absence de justification de sa publicité foncière. En outre, ils font valoir que tant lors de la signature du compromis qu’à la date limite prévue pour réitérer la vente devant notaire, la contenance réelle du bien vendue n’était pas certaine et qu’il ne pouvait donc y avoir accord sur la chose et le prix. Ils demandent ainsi que la somme séquestrée de 25.000 euros leur soit remise.

[B] [T] [J] oppose que les parties n’ont pas fait de la réitération par acte notarié au plus tard le 2 mai 2022 un élément constitutif de leur consentement mais juste un report de transmission de propriété et qu’il n’est prévu aucune sanction pour dépassement de délai, ni de caducité automatique du compromis et qu’elle s’est légitimement opposée à la demande de restitution de la somme séquestrée. Elle ajoute que la condition de production du plan cadastral actualisé n’a pas à être requalifiée en condition suspensive. Enfin elle estime que la contenance du terrain n’est pas une qualité substantielle et que la finalité du plan cadastral est essentiellement fiscale et n’a pas à garantir le droit de propriété.

La SAS HUMAN IMMOBILIER s’en remet à la décision du tribunal sur la libération du dépôt de garantie.

Sur ce ;

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès lors qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’a pas encore été livrée ni le prix payé.

Selon l’article 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties.

En l’espèce, le compromis de vente du 25 février 2022 stipule page 15 sous le châpitre intitulé « réitération par acte authentique » que "Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix. Pour les besoins de la publicité foncière et d’opposabilité aux tiers, elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 02 mai 202 (…) La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de justice. Elle devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme prévue au « clause pénale » (…) Toutefois la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire mais en faisant part de sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme prévue au paragraphe « clause pénale »."

[B] [T] [J] verse aux débat un courrier intitulé « lettre recommandée du 28 juillet 2022 », dans lequel elle a confirmé aux époux [S] avoir pris acte de leur refus, après sommation, de faire l’acquisition du bien immobilier et invoqué la résolution de plein droit du contrat aux torts de ces derniers en préci-sant : « la résolution de plein droit et à vos torts du dit engagement m’amenant à reprendre toute liberté et à m’opposer à toute restitution du montant séquestré ».

Cependant, faute de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier aux destinataires, ces derniers ne reconnaissant pas dans leurs conclusions l’avoir réceptionné, il ne peut être considéré que le compromis de vente est résolu.

Le bien litigieux a par la suite été vendu à un tiers par [B] [T] [J].

Le compromis prévoyait sous le chapitre « conditions particulières » que « les parties conviennent de ce qui suit: le vendeur s’oblige à fournir à l’acquéreur, préalablement à la signature de l’acte authentique un plan cadastral actualisé, tenant compte de la modification à apporter à la délimiation et à la superficie du bien vendu. Ce plan actualisé devra être annexé à l’acte authentique. »

Or il ressort des pièces du dossier que [B] [T] [J] qui s’était engagée à produire un plan cadastral n’a communiqué qu’un procès-verbal de reconnaissance de limites par un géomètre expert et n’a donc pas communiqué le plan cadastral actualisé qui devait être annexé à l’acte authentique.

Ainsi la vente n’a pu être réitérée en raison de ce manquement.

L’acte prévoit en page 11 que le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé par toutes les parties ou d’un décision de justice définitive lorsque le vendeur conteste la restitution du dépôt de garantie, ce qui est le cas en l’espèce.

Il ne peut être reproché aux époux [S] d’avoir refusé de réiétérer l’acte de vente en l’absence de production d’un plan cadastral par le vendeur.

Par conséquent le montant du séquestre devra leur être restitué.

Compte tenu des développements qui précèdent, les demandes en garantie et indemnitaires formées par [B] [T] [J] à l’encontre de la SAS HUMAN IMMOBILIER seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

[B] [T] [J] succombant dans la présente instance, il convient de la condamner aux dépens et à verser aux époux [S] une somme de 4.000 euros et à la SAS HUMAN IMMOBILIER une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

Déclare [L] [S] et [C] [D] recevables et bien fondés en leur action ;

Déclare [B] [T] [J] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assignation ;

Ordonne que la somme de 25.000 euros versée par [L] [S] et [C] [D] à titre de dépôt de garantie dans le cadre du compromis de vente signé le 25 février 2022 avec [B] [T] [J] leur soit remboursée ;

Ordonne à la société HUMAN IMMOBILIER de restituer cette somme de 25.000 euros à [L] [S] et [C] [D] ;

Rejette la demande formée par [B] [T] [J] tendant à condamner la société HUMAN IMMOBILIER à la garantir de toute condamnation à intervenir ;

Rejette la demande formée par [B] [T] [J] tendant à condamner la société HUMAN IMMOBILIER à l’indemniser à hauteur de 25.000 euros pour le préjudice par elle subi ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamne [B] [T] [J] aux

dépens ;

Condamne [B] [T] [J] à verser à [L] [S] et [C] [D] pris ensembles une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [B] [T] [J] à verser à la SAS HUMAN IMMOBILIER une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 18 Mars 2025

La Greffière La Présidente

Décision du 18 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/09046 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXKZD