TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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Site ATHENA

44, Avenue Robert Schuman

CS 83047

68061 MULHOUSE CEDEX

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00197 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEZV

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [T] [N]

né le 26 Juin 1965 à [Localité 4] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe JEHL, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [V]

né le 02 Décembre 1968 à [Localité 3] (HAUT RHIN),

demeurant dernier domicile connu [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er janvier 2022, M. [T] [N] a donné à bail à M. [E] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 750€ outre 60€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [T] [N] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 septembre 2023 puis il a fait assigner M. [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 17 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 7 mars 2025, M. [T] [N] régulièrement représenté, demande au juge :

— juger sa demande recevable,

— de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de réglement des loyers;

— de ce fait, sauf à constater l’abandon des lieux, d’ordonner qu’à défaut pour M. [E] [V] et tout occupant de son chef d’avoir libéré les lieux, deux mois après signification d’un commandement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du 7ème jour suivant la fin du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux;

— se réserver le droit de liquider l’astreinte,

— dire que les meubles trouvés sur place seront traités conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991;

— l’autoriser à faire procéder, constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice commis à cet effet, assisté le cas échéant d’un technicien ;

— de condamner M. [E] [V] au paiement de la somme de 6890€ selon décompte arrêté au 7 octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [E] [V] à un montant équivalent aux loyers, soit à la somme de 810€ ;

— de condamner M. [E] [V] à lui payer cette indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de signification de l’assignation et ce, jusqu’à libération effective des lieux loués, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée du taux d’intérêts légal à compter du 5 de chaque mois ;

— juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer en application du bail s’il n’avait pas été résilié ;

— lui réserver la possibilité de régulariser les charges comme si le bail n’avait pas été résilié ;

— en tout état de cause, condamner M. [E] [V] aux dépens en ce compris les frais de commandement, d’assignation et de notification à la préfecture, ainsi qu’à lui payer une somme de 1300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision.

M. [T] [N] fait valoir que le loyer,charges comprises, s’élève actuellement à 810€, aucune réévaluation ayant été opérée. Il souligne que le locataire s’est montré défaillant à compter de juillet 2023 dans le paiement de ce loyer.

Régulièrement assigné par remise de l’exploit selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [E] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 prorogé au 11 juillet 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 20 septembre 2023.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien fondé de la demande de résiliation :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

La charge de la preuve des paiement repose sur le locataire, lequel n’a pas comparu. Il ne peut donc être statué qu’au seul vu des pièces produites par son bailleur.

Il résulte du décompte établi par le commandement de payer qu’à sa date, le 19 septembre 2023, M. [E] [V] restait devoir les loyers des mois de juillet 2023 à septembre 2023 inclus, le loyer étant payable à terme à échoir, entre le 1er et le 5 de chaque mois.

M. [E] [V] a reconnu ce fait dans un courrier manuscrit, qu’il a signé le 25 novembre 2023 et par lequel il s’engageait à apurer la dette en versements de 200€ pendant 12 mois en plus du loyer courant.

Le décompte des arriérés (pièce 4) fait ressortir que M. [E] [V] a dans un premier temps respecté son engagement en s’acquittant du loyer courant en octobre 2023 et en apurant les causes du commandement le 1er novembre 2023.

Les versements suivants sur la période du 1er décembre 2023 au 1er mars 2024 sont demeurés insuffisants et aucun paiement n’est plus intervenu depuis avril 2024 inclus.

Il s’avère que M. [E] [V] reste devoir la somme de 6890€ au 7 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. [E] [V].

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à la date de l’assignation, 17 octobre 2024, en application des dispositions de l’article 1229 du code civil.

Ensuite, d’une part, M. [E] [V] doit être condamné à payer à M. [T] [N] la somme de 6890€, au titre de l’arriéré locatif, échéance de octobre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation.

D’autre part, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [E] [V], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, une indemnité d’occupation est due jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 810€ et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée aux conditions du bail résilié et majorées des charges locatives dûment justifiées.

L’échéance d’octobre 2024 étant intégralement incluse dans l’arriéré locatif, il convient de fixer le point de départ de l’obligation de paiement de l’indemnité d’occupation au 1er novembre 2024.

La fixation d’une indemnité d’occupation participe de la libération des lieux de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il n’y a pas lieu non plus d’autoriser le commissaire de justice à constater tel ou tel désordres, cette faculté procédant de l’application des dispositions légales et réglementaires.

— Sur les demandes accessoires :

M. [E] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le cout du commandement, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture. Il sera en outre condamné à verser à M. [T] [N] une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action en résiliation du bail d’habitation ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2022 entre M. [T] [N] et M. [E] [V] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du 17 octobre 2024;

ORDONNE en conséquence M. [E] [V] de libérer le bien loué sis [Adresse 2] dans le mois de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [E] [V] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer à M. [T] [N] la somme de 6890€ (six mille huit cent quatre vingt dix euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 7 octobre 2024 et incluant l’échéance d’octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer à M. [T] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, soit la somme de 810€ (huit cent dix euros) et ce, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT QUE cette indemnité d’occupation sera révisable aux conditions du bail résilié et sera le cas échéant majorées des charges régularisées ;

DEBOUTE M. [T] [N] de sa demande de fixation d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [E] [V] aux dépens en ce compris le cout du commandement, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE M. [E] [V] à verser à M. [T] [N] une somme de 800€ (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 juillet 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,