TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

N° RG 25/00270 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JN3P

MINUTE n° 25/00266

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 DÉCEMBRE 2025

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025 après débats à l’audience publique du 03 novembre 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8] (RCS Strasbourg B 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [V]

né le 18 Décembre 1981 à [Localité 9] (NORD), demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 09 juillet 2024, la SA [Adresse 8] a donné en location à Monsieur [Y] [V] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5]. Par contrat ultérieur du 15 juillet 2024, un garage n°33650 sis à la même adresse lui était donné à bail.

Par acte du 25 juin 2025, la SA HLM DOMIAL a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ceci pour un montant de 1.683,32 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Par assignation délivrée le 21 août 2025, la SA [Adresse 8] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN d’une demande dirigée contre Monsieur [Y] [V] par laquelle il a été sollicité :

la constatation de la résiliation des contrats de location par acquisition de la clause résolutoire de plein droit, subsidiairement le prononcé de cette résiliation,l’expulsion de Monsieur [Y] [V], sa condamnation d’avoir à lui payer la somme de 2.336,16 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme équivalente aux loyer et avances sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite normale du bail, ceci jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du premier jour de chaque échéance,sa condamnation à lui payer un montant de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CAF,de rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

A l’audience du 03 novembre 2025, la SA [Adresse 8] a été représentée par son avocat qui a repris oralement les demandes de son assignation en déposant ses pièces, notamment un décompte actualisé de la dette locative dont il précise qu’elle s’établit au jour de l’audience à 3.208,25 euros. Il est d’emblée indiqué que Monsieur [Y] [V] lui aurait présenté d’une part des justificatifs de paiement d’indemnités journalières, d’autre part des éléments datés de 2024 relatifs à un dégât des eaux ainsi que des photos de moisissures, avec demande d’intervention de DOMIAL. Il est objecté d’une part que le locataire ne saurait spontanément suspendre le paiement du loyer et d’autre part observé qu’il aurait réglé à DOMIAL un montant de 200 euros en décembre 2024, manifestant ainsi sa reconnaissance de ce que le loyer devait être réglé. Actuellement la dette locative ne ferait qu’augmenter et il semblerait que l’APL soit suspendue, entraînant un dû de 200 euros supplémentaire chaque mois.

Monsieur [Y] [V] a comparu en personne. Il ne conteste pas en tant que tel l’impayé locatif. En lien avec le départ d’un enfant du logement, l’APL aurait diminué de sorte que Monsieur [Y] [V] n’aurait plus pu assumer le loyer. Il allègue des problèmes de santé qui le conduiraient à ne plus percevoir que 33 euros par jour. Il soutient être en lien avec DOMIAL, qui lui aurait demandé de payer uniquement les 300 euros de loyer résiduel. Il fait état du problème de moisissures en déclarant qu’il aurait certes des obligations envers DOMIAL mais que son bailleur aurait également des obligations envers lui. Il indique, sur interrogation, qu’aucune suite n’aurait été donnée à son signalement de moisissures car il aurait dit son intention de quitter le logement, ce qu’il n’aurait cependant pas fait. Il s’engage à reprendre le paiement du loyer en fonction de ses capacités c’est-à-dire 50 euros en plus du loyer courant et à la condition que l’APL soit à nouveau versée car, à défaut, Monsieur [Y] [V] indique qu’il n’entend pas se ruiner.

Il y aura lieu, eu égard aux modalités de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, de statuer par décision contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, l’article 24 II du même texte prévoit que les bailleurs personnes morales (autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus) ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), cette saisine étant toutefois réputée faite dès lors persiste une situation d’impayés alors que l’organisme payeur des aides au logement (en l’espèce CAF) a été informé des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] justifie au vu des pièces produites avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la CAF a été avisée de l’impayé locatif par courrier du 07 février 2025, qui a réciproquement sollicité de contacter le locataire aux fins de plan d’apurement par courrier du 26 mars 2025.

En conséquence, la demande aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties sera déclarée de ces chefs recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A l’appui de sa demande, la S.A. [Adresse 8] produit notamment :

les contrats de location (appartement, garage) la liant à Monsieur [Y] [V] ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location délivré le 25 juin 2025 ;

le décompte locatif annexé à l’assignation ainsi qu’un décompte actualisé au jour de l’audience.

Sur la résiliation du bail, la dette locative et la demande de délais de paiement

Il est établi par le décompte locatif produit et soumis au contradictoire des parties que Monsieur [Y] [V] n’a pas acquitté les causes du commandement de payer dans le délai de six semaines de sa signification soit avant le 06 août 2025 (dette à cette date : 2.009,74 euros).

La résiliation du bail, par application de la clause résolutoire de plein droit prévue au contrat de location, est donc encourue.

Aux termes des dispositions de l’article 24. V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, ceci par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, dès lors que le locataire paraît en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (suspension des procédures d’exécution, majorations d’intérêts ou pénalités non encourues). Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite le cas échéant les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Selon les dispositions de l’article 24. VII du même texte, lorsque le juge est saisi d’une demande de délais de paiement par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Toutefois, cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [Y] [V], qui comparaît lors de l’audience pour laquelle il a été cité, fait état de ressources mensuelles limitées (33 euros par jour du fait d’un arrêt-maladie) outre d’une baisse d’APL pour expliquer qu’il ne parvient pas à faire face à ses obligations. Il ne conteste pas en tant que telle la dette à hauteur de 3.208,25 euros au jour de l’audience, tout en alléguant certains inconvénients du logement qui serait affecté de moisissures, dûment signalées selon lui à son bailleur mais sans suite. Monsieur [Y] [V] confirme s’être malgré tout maintenu dans les lieux et souhaiterait poursuivre, proposant de régler un montant de 50 euros en sus du loyer et à la condition toutefois que l’APL soit maintenue.

Les débats d’audience et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date du 03 novembre 2025, l’arriéré locatif s’établissait ainsi que l’indique l’avocat de DOMIAL au montant de 3.208,25 euros.

Si Monsieur [Y] [V] allègue le mauvais état du logement en ce que des moisissures l’affecteraient, il décrit de manière imprécise la notification qu’il a pu en faire envers son bailleur et dont il ne justifie pas concrètement. Par ailleurs, il reconnaît lui-même s’être maintenu dans les lieux car les inconvénients éventuellement résultés des désordres qu’il invoque n’empêchaient pas ou n’empêchent pas l’occupation normale des lieux.

Il en résulte qu’aucune contre-créance ou exception d’inexécution n’est démontrée.

Etant constaté par ailleurs que le paiement du loyer courant n’a pas été repris, que Monsieur [Y] [V] décrit une situation de ressources tendue (« 33 euros par jour ») et lui-même indiquant qu’il conditionne le paiement de 50 euros en sus du loyer courant au fait que l’APL ne soit pas suspendue, alors que cette suspension paraît effective depuis l’échéance de novembre 2025, il conviendra de constater qu’il ne remplit pas les conditions requises pour l’octroi de délais de paiement.

Il en résulte que d’une part, Monsieur [Y] [V] se verra condamné à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 3.208,25 euros représentative de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’audience du 03 novembre 2025, d’autre part qu’il conviendra de dire n’y avoir lieu à délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit et en dernier lieu de constater que la résiliation du contrat de location principal ainsi que son accessoire portant sur le garage s’est trouvée rétroactivement acquise depuis le 07 août 2025.

Il y aura lieu d’assortir la condamnation au titre de l’arriéré locatif des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025 sur la somme de 2.336,82 euros et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur la demande d’évacuation, le cas échéant d’expulsion et l’indemnité d’occupation

La résiliation du contrat de location étant acquise à la SA HLM DOMIAL, il est constaté que Monsieur [Y] [V] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux et doit être condamné à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, ceci dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

Il est rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R433-2 du code des procédures civiles d’exécution).

En conséquence de la résiliation du bail, la SA [Adresse 8] est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il conviendra de faire droit à la demande de la SA HLM DOMIAL et de condamner Monsieur [Y] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, celle-ci étant due dans la continuité du décompte locatif arrêté au jour de l’audience, soit à compter des échéances de loyer et charges du mois de novembre 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Monsieur [Y] [V] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 25 juin 2025 ainsi que les frais de dénonce de l’impayé envers la CAF.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’équité, tirée des situations économiques respectives des parties, commande de ne pas entrer en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [Y] [V] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la décision a lieu de droit et aucun motif ne commande d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SA [Adresse 8] à l’encontre de Monsieur [Y] [V] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 09 juillet 2024.

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 07 août 2025.

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer à la SA HLM DOMIAL la somme de 3.208,25 euros (trois mille deux cent huit euros et vingt cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif au 03 novembre 2025.

DIT que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025 sur la somme de 2.336,82 euros et pour le surplus à compter du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de Monsieur [Y] [V] pour s’acquitter de cette condamnation.

En conséquence,

CONSTATE que Monsieur [Y] [V] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 07 août 2025.

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués à savoir un appartement et ses dépendances (garage notamment), sis [Adresse 3] à [Localité 5], ceci dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Y] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer à la SA [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ceci à compter des échéances de novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juin 2025 et de la dénonce envers l’organisme payeur des aides au logement.

REJETTE la demande de la SA HLM DOMIAL au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le dix neuf décembre deux mille vingt-cinq, par Laurence ROUILLON, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier.

Le Greffier Le Juge