TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/11613 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2L67

Minute :

Société SEQENS SA D’HLM

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Madame [Z] [P]

Monsieur [K] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BENOITGUYOD

Copie délivrée à :

Mme [P] et M. [C]

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 7]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 janvier 2021, la société Seqens a donné à bail à Mme [Z] [P] et M. [K] [C] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer hors charges de 764,08 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 161,19 €.

Par acte séparé du 22 janvier 2021, la société Seqens a donné à bail à Mme [Z] [P] et M. [K] [C] un emplacement de stationnement n°317814, Porte 1082, situé à la même adresse, pour un loyer de 45,16 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Seqens a fait signifier à Mme [Z] [P] et M. [K] [C], par exploit de commissaire de justice du 1er août 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 980,74 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, la société Seqens a fait assigner Mme [Z] [P] et M. [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 10 février 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La société Seqens, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [Z] [P] et M. [K] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, juger que les loyer, charges et éventuels suppléments de loyer devront être payés intégralement à leur échéance à compter de l’audience, et que à défaut comme en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à valoir sur la dette locative pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

? condamner solidairement Mme [Z] [P] et M. [K] [C] à payer :

? la somme de 1 977,32 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux en date du 22 janvier 2021 font force de loi entre les parties, qu’ils contiennent une clause résolutoire, que Mme [Z] [P] et M. [K] [C] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [Z] [P], comparante, précise que M. [K] [C] a quitté les lieux et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

M. [K] [C], assigné à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal au jour de l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [K] [C] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 22 janvier 2021 que Mme [Z] [P] et M. [K] [C] doivent payer un loyer d’un montant de 764,08 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 161,19 €. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que Mme [Z] [P] et M. [K] [C] se sont engagés à payer un loyer d’un montant de 45,16€. Le dernier loyer appelé, charges comprises, au titre de chacun de ces contrats, s’est élevé à la somme globale de 1 100,76 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [Z] [P] et M. [K] [C] restaient devoir la somme de 1 977,32 € euros à la date du 04 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Z] [P] et M. [K] [C] au paiement d’une somme de 1 977,32 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 04 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date du jugement. Les causes du commandement et de l’assignation ont été désintéressées.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, les baux conclus le 22 janvier 2021 contiennent telle une clause résolutoire en leur article 19 et 6 et un commandement de payer visant ces clauses résolutoires a été signifié le 31 juillet 2024 pour la somme en principal de 2 980,74 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer doit offrir au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Le commandement de payer lui-même a offert un délai de deux mois aux locataires pour s’exécuter de sorte que le demandeur a renoncé au bénéfice des dispositions légales en pleine connaissance de cause.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2024.

Le commandement de payer a également visé la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l’emplacement de stationnement, de sorte qu’il y a lieu de retenir que la résiliation de ce contrat est intervenue à la même date que celle du contrat principal.

M. [K] [C] sera expulsé selon les modalités prévues au dispositif. Il ne sera pas condamné au paiement d’une indemnité d’occupation au-delà de l’audience, n’étant la cause d’aucun préjudice à l’égard du bailleur.

En revanche, Mme [Z] [P] propose de régler 50,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de Mme [Z] [P] à l’audience qu’elle exerce un emploi grâce auquel elle perçoit un salaire de 2 300,00 €. Cette situation lui permet d’assumer ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. En outre, elle a repris le paiement du loyer courant. Elle est en capacité d’assurer le règlement de sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme [Z] [P] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [Z] [P] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [Z] [P] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société Seqens pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [P]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [Z] [P], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la société Seqens une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 1er août 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charges les frais exposés pour sa défense.

La précision décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2021 entre la société Seqens et Mme [Z] [P] et M. [K] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 2 octobre 2024 ;

DIT que la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l’emplacement de parking conclu le 22 janvier 2021 entre la société Seqens et Mme [Z] [P] et M. [K] [C] situé à la même adresse est également acquise à la même date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [P] et M. [K] [C] à verser à la société Seqens la somme de 1 977,32 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 04 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date du jugement ;

AUTORISE Mme [Z] [P] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 1 977,32 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [Z] [P] au paiement des loyers et charges dus au titre des contrats de bail conclus le 22 janvier 2021 entre la société Seqens et Mme [Z] [P] et M. [K] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], outre l’emplacement de stationnement n°317814, Porte 1082, situé à la même adresse sur la période courant du 1er mars 2025, terme de février 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Z] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [Z] [P] à payer à la société Seqens l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la société Seqens de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [P] et M. [K] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 1er août 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION