TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01533 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3OK

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT – M2A HABITAT – prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [X]

né le 01 Juin 1986, demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025 par délibéré prorogé et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 juillet 2022 à effet au 10 août 2022, l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT – M2A HABITAT a donné à bail à M. [W] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 260.6 € outre 88.12 € de provision sur charges et 5,50 € de loyer parabole collectives.

Des loyers étant demeurés impayés, M2A HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 février 2024.

Il a ensuite fait assigner M. [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 20 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 19 novembre 2024, M2A HABITAT régulièrement représenté, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1184, 1224 et 1227 du code civil de :

— constater la résiliation de plein droit du bail ayant lié les parties, subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [W] [X] et de tous occupants de son chef des lieux objet du bail;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due depuis le 9 avril 2024 à la somme de 279.41€ et condamner M. [W] [X] à payer cette indemnité jusqu’au jour de son départ effectif des lieux;

— dire que cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— condamner M. [W] [X] à payer à l’OPH M2A HABITAT, au titre des loyers et charges impayés, la somme de 4036.59 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision outre les loyers et charges en deniers ou quittance depuis le dernier décompte locatif et jusqu’au jour du jugement ;

— condamner M. [W] [X] aux entiers frais et dépens de la présente procédure, ainsi que du commandement de payer, et à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à l’étude, M. [W] [X] n’a pas comparu ou ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025 prorogé au 14 mars 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié le 24 novembre 2022 du signalement de la situation d’impayé à l’organisme payeur des aides au logement, dès lors, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux baux conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article 3-2 b) aux termes de laquelle celle-ci s’appliquera de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2024, pour la somme en principal de 2725.17€ correspondant au moins à trois mois de loyers impayés.

La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire, lequel n’a pas comparu.

Il est établi ainsi que le révèle le relevé de compte produit, qu’aucun paiement n’est intervenu dans les deux mois du commandement puisque les deux prélèvements ont été rejetés.

M. [W] [X] restait donc devoir la somme de 4036.59 € à la date du 18 avril 2024 (échéance de mars 2024 incluse) – en réalité 3879.40 € déduction étant faite des frais de recommandé (7,06 * 2) et du cout du commandement de payer (143.07) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 8 avril 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [W] [X] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [W] [X], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer à la somme de 279.41€ et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges prévus par le bail s’il n’avait pas été résilié.

— Sur l’arriéré de loyers et charges :

Il convient de retenir la somme arrêtée selon décompte produit dans l’assignation et arrêté au jour de la résiliation, soit la somme de 3879.40 € à la date du 8 avril 2024 (échéance de mars 2024 incluse) déduction faite des frais de recommandé et du cout du commandement.

M. [W] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 3879.40 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision conformément à la demande.

— Sur les demandes accessoires :

M. [W] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (143.07€), de l’assignation, et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT , M. [W] [X] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler en son dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT et M. [W] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 avril 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [W] [X] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [W] [X] à la somme de 279.41€ (deux cent soixante dix neuf euros quarante et un centimes) ;

CONDAMNE M. [W] [X] à payer à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 avril 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant;

DIT QUE cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges prévus par le bail s’il n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE M. [W] [X] à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT la somme de 3879.40 € (trois mille huit cent soixante dix neuf euros quarante centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 8 avril 2024 (échéance de mars 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [W] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (143.07 €), de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [W] [X] à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 mars 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,