TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02385 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I75M

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [S] [T]

né le 15 Novembre 1968 à [Localité 10] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 5]

Madame [F] [E] épouse [T]

née le 25 Mars 1975 à [Localité 10] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 5]

S.A. WAKAM prise en la personne de son dirigeant, dont le siège social est sis [Adresse 1]

— représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS,

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [R] [B]

né le 10 Juillet 2000 à [Localité 8] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

— non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 25 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2023, M. [S] [T] a loué à M. [R] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 365,00 € outre 35,00 € de provision pour charges.

Par un contrat en date du même jour, la SA Wakam s’est engagée en qualité de caution du locataire au profit des bailleurs.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, M. [S] [T] et Mme [F] [E] épouse [T] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 603,71 € au titre des loyers et charges échus au mois de mai 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, M. [S] [T], Mme [F] [E] épouse [T] et la SA Wakam ont fait assigner M. [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandent, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer à la SA Wakam, subrogée dans les droits des bailleurs, la somme de 2 203,71 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner le locataire à payer à M. [S] [T] et Mme [F] [E] épouse [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés,condamner le locataire à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 12 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 25 février 2025.

A cette audience, les demandeurs, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude du commissaire de justice, M. [R] [B] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 7 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 février 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 2309 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement liant la demanderesse à la bailleresse comporte un article intitulé « modalités d’indemnisation par la caution » par lequel il est stipulé que « la caution, après paiement, sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur ou de son mandataire, à l’encontre du locataire, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues… ».

En l’espèce, M. [S] [T] et Mme [F] [E] épouse [T] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Ils produisent également les quittances subrogatives en date des 19 avril 2024, 22 mai 2024, 24 juin 2024 et 17 juillet 2024, portant sur un montant total de 1 600 €.

Si la somme de 683,87 €, figurant dans le tableau de montants versés par la caution en annexe 15 n’est pas justifiée par une quittance subrogative, il n’en demeure pas moins que la caution est demanderesse aux côtés des bailleurs, lesquels portent la demande de condamnation en faveur de la caution.

Ainsi, il ressort des pièces fournies qu’au mois de septembre 2024, la dette locative de M. [R] [B] s’élève à la somme de 2 203,71 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme entre les mains de la SA Wakam, subrogée dans les droits des bailleurs.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 30 mai 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [R] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [R] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [B] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA Wakam et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [R] [B] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2023 entre M. [S] [T], d’une part, et M. [R] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [T] et Mme [F] [E] épouse [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [B] à verser à la SA Wakam, subrogée dans les droits des bailleurs, la somme de 2 203,71 € (deux mille deux cent trois euros et soixante-et-onze centimes) terme du mois de septembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [R] [B] à verser à M. [S] [T] et Mme [F] [E] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [S] [T] et Mme [F] [E] épouse [T] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [R] [B] à verser à la SA Wakam une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,