TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02774 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCRV

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 13 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. d’HLM NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE REQUISE :

Monsieur [E] [W], né le 08 Décembre 1973 à [Localité 8] (YOUGOSLAVIE), demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [X] [V] épouse [W], née le 20 Janvier 1974 en YOUGOSLAVIE, demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, en présence de [B] [T], auditrice de justice, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 30 janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 23 avril 2021, la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] un appartement à usage d’habitation situé au 7ème étage du [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 633,81 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM NEOLIA a fait signifier à Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] le 25 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et demandant la justification d’une attestation d’assurance locative.

Par actes de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, la SA d’HLM NEOLIA a fait assigner Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 30 janvier 2025 où elle a été plaidée.

A cette audience, la SA d’HLM NEOLIA a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par la demanderesse,

— Constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties le 23 avril 2021 aux torts exclusifs des défendeurs,

— Condamner Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W], ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent au 7ème étage du [Adresse 7] [Localité 10], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] à payer à la société NEOLIA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire, soit à compter du 25 juin 2024, et jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] à payer à la société NEOLIA la somme provisionnelle de 5000,43€ avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 30 septembre 2024,

— En cas de délai de paiement, assortir le moratoire de la clause cassatoire par laquelle tout non respect de ce dernier entrainera l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] à payer à la société NEOLIA une somme de 900 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] en tous les frais et dépens y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 avril 2024.

La SA d’HLM NEOLIA, représentée par son conseil, réitère ses prétentions en précisant que la dette locative s’élève à la somme de 7332,08 € et que les allocations logement sont suspendues.

Monsieur [E] [W] comparant mais non muni d’un pouvoir pour Madame [X] [V] épouse [W] indique reconnaitre le montant de la dette locative et vouloir continuer à s’acquitter de la dette locative sans introduire un dossier de surendettement. Il mentionne vouloir rester dans le logement et travailler en qualité de saisonnier. Il indique avoir adressé son attestation d’assurance au bailleur au courant de l’année 2024 et produit l’attestation d’assurance pour l’année 2025.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 30 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 18 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA d’HLM NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 23 avril 2021 contient une clause résolutoire en son titre 7 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2024 pour la somme en principal de 2136,16 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2024.

Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

La demande de justification d’une assurance est devenue sans objet par suite de la résiliation du bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ( à titre informatif 716,01 euros hors APL au titre du mois de juin 2024), et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire sollicite la suspension de la clause résolutoire. Néanmoins, si il justifie avoir versé la somme de 600 € le 29 janvier 2025, ce versement ne correspond pas au versement intégral du loyer courant puisque ce dernier est fixé pour le mois de janvier 2025 à la somme de 745,26 €.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

La SA d’HLM NEOLIA produit un décompte arrêté à la date du 22 janvier 2025 démontrant que Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] restent devoir, après soustraction des frais de recouvrement qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, la somme de 6963,46 euros terme de janvier 2025 inclus.

Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [E] [W] indique à l’audience reconnaitre l’arriéré locatif.

Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 6963,46 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [E] [W] a sollicité des délais de paiement mais il convient de constater qu’il ne produit aucun élément sur sa situation professionnelle, indiquant être saisonnier et que sa situation va changer. Si le diagnostic social et financier permet d’obtenir des informations sur la situation financière des locataires, il convient de relever qu’un plan d’apurement auprès de la caisse d’allocations familiales avait été mis en place précédemment à cette procédure et qu’il n’a pas été respecté. Ainsi au regard de l’importance de la dette locative et d’une situation financière fragile, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] supportereront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SA d’HLM NEOLIA sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2021 entre la SA d’HLM NEOLIA et Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 7ème étage du [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 26 juin 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] au montant du loyer et de la provision sur charges dûs au jour de la résiliation ( à titre informatif loyer et avance sur charges pour le mois de juin 2024 716,01 €) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] à payer à la SA d’HLM NEOLIA à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 juin 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] à verser à la SA d’HLM NEOLIA à titre provisionnel la somme de 6963,46€ (six mille neuf cent soixante-trois euros et quarante-six centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêté à la date du 22 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] de leur demande de délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA d’HLM NEOLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,