TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01558 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3UL

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [Z],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 avril 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location de logement conventionné du 29 décembre 2022, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à M. [V] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel de 240.56€.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait signifier le 1er mars 2024, à M. [V] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 juin 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné M. [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

— à titre principal Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 2 mai 2024 et subsidiairement prononcer ladite résiliation.

En conséquence,

— Ordonner au défendeur de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,

— Dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire et Juger qu’à compter du 2 mai 2024, le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse la somme de 3288.64€ au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation impayés à la date du 7 juin 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date, et en cas de prononcé de la résiliation, le condamner à payer les loyers, charges et indemnités à échoir à partir du 8 juin 2024,

— Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,

— Condamner le défendeur au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit,

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 décembre 2024.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représentée par son conseil a repris oralement le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, M. [V] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 prorogé au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la CCAPEX au plus tard le 4 avril 2024 (saisine datée du 21 février 2024) soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location contiennent une clause résolutoire en son article 4.5 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 1er mars 2024 pour la somme en principal 2289.74€, hors coût de l’acte.

La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire lequel n’a pas comparu.

Au vu du décompte produit, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mai 2024 à minuit.

La résiliation du contrat emporte alors obligation pour l’occupant désormais sans droit, de libérer les lieux et à défaut et en tous cas jusqu’à parfaite libération des lieux, de payer une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et comminatoire, il convient de la fixer à un montant suffisant afin d’inciter l’occupant à libérer les lieux. Elle sera fixée à la somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, et dire qu’elle sera réévaluée aux échéances prévues et aux conditions du contrat comme s’il s’était poursuivi.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit par ailleurs, un décompte daté du 7 juin 2024 démontrant que M. [V] [Z] reste redevable de la somme de 3288.64€ terme de mai 2024 inclus.

M. [V] [Z] sera donc condamné à payer cette somme laquelle produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] [Z] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [V] [Z] sera en outre condamné à payer une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit sans qu’il ne soit nécessaire de le préciser en son dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2022 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et M. [V] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 1er mai 2024 à minuit ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [V] [Z] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [V] [Z] au montant qui aurait été du au titre des loyers et charges si le bail s’était poursuivi et DIT QUE cette indemnité évoluera aux échéances prévues et aux conditions fixées par ledit bail comme s’il s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [V] [Z] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 mai 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE M. [V] [Z] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 3288.64€ (trois mille deux cent quatre vingt huit euros soixante quatre centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 7 juin 2024 incluant le terme du mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [V] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification outre l’assignation et sa notification ;

CONDAMNE M. [V] [Z] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 400€ (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 avril 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,