TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01793 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4YN

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 26 juin 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Monsieur [M] [V], né le 07 Septembre 1967 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Leïla SEDIRA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 95

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Céline SCHOCH, auditrice de justice et de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 09 mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 27 décembre 2011, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [M] [V] d’une part un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 326,42 €. Le 6 septembre 2012, les parties ont signé un contrat de location portant sur un garage pour un montant mensuel de 31,46 €.

Par acte notarié du 28 juin 2018, la SA NEOLIA a repris les droits et engagements de la société LOGIEST.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 9] venant aux droits de la SA D’HLM LOGIEST a fait signifier à Monsieur [M] [V] le 3 juillet 2023 un premier commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance et le 26 février 2024 un second commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SA NEOLIA a fait assigner Monsieur [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 octobre 2024 et a été renvoyée, sur demande des parties à l’audience du 9 mai 2025.

A cette audience, la SA NEOLIA, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions récapitulatives du 14 avril 2025 et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation au 27 avril 2024 du contrat de bail du logement conclu entre les parties le 27 décembre 2011 ainsi que du contrat de location garage conclu le 6 septembre 2012,

En conséquence,

— Constater que Monsieur [M] [V] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe au [Adresse 3] à [Localité 6]

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [V] de l’appartement qu’il occupe [Adresse 3] à [Localité 6], ainsi que de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique, ainsi que du garage,

— Condamner Monsieur [M] [V] à payer à la société NEOLIA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 638,65 € hors APL et RLS et ce à compter du 27 avril 2024, c’est-à-dire à l’expiration du délai imparti dans le commandement visant la clause résolutoire et ce jusqu’à l’évacuation effective des locaux litigieux,

— Dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur,

— Condamner Monsieur [M] [V] à payer à la société NEOLIA la somme provisionnelle de 3370,91 € due au 30 mai 2024 et à l’échéance de loyer d’avril 2024 au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation comprenant les 153,43 € de frais de commandement imputés le 17 mars 2024 au débit du compte locataire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— Condamner Monsieur [M] [V] à payer à la société NEOLIA une somme de 900€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux frais et dépens de la présente procédure y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 novembre 2023,

— Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Monsieur [M] [V], représenté par son conseil, a repris ses conclusions du 19 mars 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de :

— Dire et juger ses demandes recevables et bien fondées,

— Débouter la SA NEOLIA de ses fins et prétentions,

— Accorder les plus larges délais de paiement,

— A titre subsidiaire, si le tribunal prononçait la résiliation du bail, suspendre les effets de la clause résolutoire,

Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 18 septembre 2024 duquel il ressort qu’au regard de sa situation matérielle globale il lui est impossible d’honorer le paiement de son loyer et qu’il recherche un nouveau logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA d’HLM NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties le 27 décembre 2011 et le bail du 6 septembre 2012 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2024 pour la somme en principal de 1703,03 €.

Malgré des versements effectués par le locataire, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 27 avril 2024.

Il convient d’ajouter que ce commandement se référait également aux dispositions du contrat relative à la résiliation de plein droit du bail pour non justification d’une assurance garantissant les risques locatifs.

La demande d’injonction à justifier une assurance est sans objet par suite de la résiliation du bail.

Monsieur [M] [V] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux tant du logement que de son garage et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [M] [V] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 638,65 € (loyer net du logement 419,65 € + provision sur charges 219 €) et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée selon les conditions de l’ancien bail.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire sollicite la suspension de la clause résolutoire.

Néanmoins, il ressort du décompte produit par la bailleresse et non contesté par le locataire qu’à la date d’audience du 9 mai 2025, aucun versement n’est intervenu sur les mois de mars et avril 2025. Le dernier versement imputable au locataire datant du 6 février 2025 pour la somme de 200 €.

Dès lors, Monsieur [M] [V] ne justifiant pas de la reprise du loyer courant avant l’audience, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

La SA [Adresse 9] produit à l’audience un décompte arrêté à la date du 30 avril 2025 démontrant que Monsieur [M] [V] reste devoir, après soustraction des frais de recouvrement qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif (soit la somme de 338,40 €), la somme de 3940,94 € terme de mars 2025 inclus.

Monsieur [M] [V] ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [M] [V] sera donc condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3940,94 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, à titre de provision.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [M] [V] sollicite des délais de paiement mais il ressort des pièces de la procédure qu’il est dans une situation financière délicate ne percevant que des allocations versées par la caisse d’allocations familiales. De plus, il ne justifie pas de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience du 9 mai 2025.

Dès lors, il ne sera pas accordé des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [V] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SA NEOLIA sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2011 et le bail du 6 septembre 2012 entre la SA NEOLIA venant aux droits de la SA LOGIEST et Monsieur [M] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation ainsi que le garage situés au [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 avril 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [V] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [V] à payer à la SA NEOLIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 avril 2024 d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis soit la somme de 638,65 € (loyer net du logement 419,65 € + provision sur charges 219 €) et DISONS qu’elle sera révisée aux conditions du bail résilié ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [V] à verser à la SA NEOLIA à titre provisionnel la somme de 3940,94 € (trois mille neuf cent quarante euros et quatre-vingt-quatorze centimes) comprenant le montant des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 30 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETONS la demande de délai de paiement présentée par Monsieur [M] [V] ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA NEOLIA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,