TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1389

N° RG 25/00262 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFKR

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [X] [D]

né le 24 Novembre 1988 à [Localité 8] (CALVADOS), demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [J] [R]

née le 28 Août 1991 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Alain PILLON : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Juillet 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025 et signé par Alain PILLON, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 24 décembre 2022 avec prise d’effet au 21 janvier 2023 Monsieur [X] [D] a donné à bail à Madame [J] [R] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 7] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 512,00 euros outre 90,00 euros de charges.

Le 29 juillet 2024, Monsieur [X] [D] a fait signifier à Madame [J] [R] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 1 969,40 euros.

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 avril 2025 où elle a été plaidée.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 23 janvier 2025, Monsieur [X] [D] a fait citer Madame [J] [R] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Madame [J] [R], preneuse et Monsieur [X] [D], bailleur en date du 24 décembre 2022 portant sur l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7], au 1er étage ;

en conséquence

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [R] de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’évacuation de tous biens présents dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [J] [R] à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 3 675,06 euros, correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 03 novembre 2014, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [J] [R] au paiement à Monsieur [X] [D] du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que sa notification à la CCAPEX, soit la somme de 158,99 euros ;

— condamner Madame [J] [R] au paiement à Monsieur [X] [D] du coût de l’assignation ainsi que sa notification à la préfecture, soit la somme de 181,75 euros ;

— condamner Madame [J] [R] à payer à Monsieur [X] [D] une indemnité légale d’occupation à compter du 30 septembre 2024, égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, et ce jusqu’au départ effectif des lieux de Mme [R] et de tout occupant de son chef, soit le montant mensuel de 679,88 euros ;

— condamner Madame [J] [R] à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [J] [R] aux entiers frais et dépens ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Monsieur [X] [D] présent à l’audience précise qu’il n’y a pas de régularité dans les versements effectués par Madame [J] [R] ; qu’il existe des problèmes avec le règlement intérieur puisque Madame [J] [R] n’entretient pas la chaudière à gaz.

Il indique que dans un courriel Madame [J] [R] a précisé qu’elle rendrait les clefs de l’appartement à l’audience. Il précise qu’il aura des visites de l’appartement dans le courant de l’après-midi

Pour conclure il reprend les termes figurant dans l’assignation.

Madame [J] [R] indique qu’elle travaille de nuit comme aide-soignante et qu’elle a deux enfants à sa charge. Elle précise qu’elle n’a jamais rencontré le bailleur et que dès le début des difficultés ont commencé. Elle explique que l’appartement est insalubre et qu’il y a plein de souris mais qu’elle n’a jamais rencontré de problème avec les bailleurs précédents.

Elle reconnaît devoir les montants réclamés et indique qu’elle tient à payer ses dettes. Elle perçoit un revenu d’environ 2 550 euros par mois et qu’elle rendra les clefs courant du week-end à venir.

Les parties comparantes ont été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande l’assignation aux fins de constate de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’assignation a été dénoncée au Préfet le 27 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 10 avril 2025.

Sur la notification à la CCAPEX :

L’article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

M. [X] [D] justifie de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 30 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 23 janvier 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de Monsieur [X] [D], qui respecte les dispositions de l’article 24-II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

Le contrat de location du 24 décembre 2022 (article VIII) prévoit une clause résolutoire de plein droit au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

A la suite d’impayés, Monsieur [X] [D], a fait délivrer à Madame [J] [R] un commandement de payer en date du 29 juillet 2024 pour la somme en principal de 1 969,40 euros.

Madame [J] [R] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 29 septembre 2024.

En conséquence, Madame [J] [R] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoins avec le concours de la force publique.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [J] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis 29 septembre 2024 causant ainsi un préjudice à Monsieur [X] [D].

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec revalorisation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location que Madame [J] [R] sera tenue de régler à Monsieur [X] [D] à compter du 30 septembre 2024 et jusqu’à son départ effectif

Par ailleurs, dans le cas d’une créance périodique, le point de départ des intérêts court sur le montant des sommes dues au jour de la sommation.

Sur les loyers et charges impayés :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce Monsieur [X] [D] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 03 novembre 2024, la dette locative de Madame [J] [R] s’élève à 3 675,06 euros au titre des loyers et charges impayés. Madame [J] [R] présente à l’audience a reconnu devoir les montants réclamés. Il convient donc de condamner Madame [J] [R] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris, le coût du commandement de payer ainsi que sa notification à la CCAPEX, soit 158,99 euros, le coût de l’assignation et sa notification au Préfet, soit la somme de 181,75 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à Monsieur [X] [D] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Madame [J] [R] partie perdante est condamnée à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 250,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Etant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 décembre 2022 entre Monsieur [X] [D], d’une part et Madame [J] [R], d’autre part portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 11], moyennant un loyer de 512 euros et une provision sur charges de 90,00 euros sont réunies au 29 septembre 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [R] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef.

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieus, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

CONDAMNE Madame [J] [R] à verser à Monsieur [X] [D] la somme de 3 675,06 euros au titre des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 03 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE Madame [J] [R] à verser à Monsieur [X] [D] une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 30 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs.

CONDAMNE Madame [J] [R] aux entiers dépens de l’instance, notamment le coût du commandement de payer ainsi que sa notification à la CCAPEX, soit 158,99 euros, le coût de l’assignation et sa notification au Préfet, soit la somme de 181,75 euros.

CONDAMNE Madame [J] [R] à verser à Monsieur [X] [D] la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé le 10 juillet 2025 à [Localité 11]

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,