TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

15 Septembre 2025

N° R.G. : N° RG 17/10864 – N° Portalis DB3R-W-B7B-THYA

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du 251-257 avenue de la Division Leclerc 92290 CHATENAY-MALABRY représenté par son syndic :

C/

Société FONCIA AGENCE CENTRALE, Société FONCIA ARC DE SEINE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 251-257 avenue de la Division Leclerc 92290 CHATENAY-MALABRY représenté par son syndic :

Cabinet Regards Immobilier

128 avenue de la République

92120 MONTROUGE

représentée par M^e Henri TRUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 104

DEFENDERESSES

Société FONCIA AGENCE CENTRALE

40 rue Gabriel PERI

CS 40037

92541 MONTROUGE CEDEX

représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2472

Société FONCIA ARC DE SEINE

20 B avenue Bourgain

92130 ISSY-LES-MOULINEAUX

représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2472

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 15 septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « Résidence Val Paradis » du 251-257, avenue de la Division Leclerc à Chatenay-Malabry (92290) est soumis au statut de la copropriété. Il est composé d’un immeuble et de plusieurs maisons individuelles.

Madame [J] [M] est propriétaire d’une de ces maisons et bénéficie de la jouissance exclusive d’un jardin. Au cours de l’année 2011, Madame [M] a remarqué la présence dans son jardin d’un grand trou non rebouché après effondrement d’une canalisation lequel permet le passage de rats dans celui-ci.

En 2012, l’assureur dommages-ouvrage de l’ensemble immobilier a refusé de prendre en charge ce le sinistre, l’expertise d’assurance ayant considéré que le trou avait pour origine une canalisation cassée durant des travaux conduits par la société Bouygues Immobilier.

La société Cp Etoile, entreprise de couverture et de plomberie, mandatée par le syndic, est intervenue à compter du 18 août 2015 et les travaux ont été rapidement arrêtés, l’entreprise ayant trouvé différents morceaux de béton susceptibles de provenir de la construction des maisons en 2009 par l’entreprise Bouygues Immobilier et laissant présager d’autres dégradations sur la canalisation. La société Cp Etoile a jugé qu’il était nécessaire d’effectuer un diagnostic complet de la canalisation avant de définir les travaux à réaliser.

Se plaignant du retard pris dans la planification de cette seconde intervention de la société Cp Etoile, Madame [M] a assigné devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Foncia Arc de Seine, par acte extra-judiciaire en date du 25 novembre 2015 afin d’obtenir sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert judicaire permettant notamment de déterminer les désordres subis.

Par ordonnance de référé rendue le 30 décembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert judiciaire Monsieur [D] [C] avec pour mission notamment de :

Se rendre sur les lieux sis 5 allée de la Châtaigneraie à Chatenay-Malabry après y avoir convoqué les parties ;Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l’assignation ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ; Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ; Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ; Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

Les opérations d’expertise ont débuté le 18 février 2016.

L’assemblée générale ordinaire des copropriétaires tenue le 1er juin 2015 a désigné le cabinet Foncia Agence Centrale en qualité de syndic à compter du 1er juin 2015 et ce, jusqu’au 30 juin 2016 (résolution n°7). Cette même résolution précise que son établissement secondaire, Foncia Arc de Seine, assurera la gestion quotidienne de l’immeuble.

Le cabinet Regards immobiliers lui a succédé dans les fonctions de syndic à compter du 22 juin 2016.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic et Madame [J] [M], se sont rapprochés et ont conclu un protocole transactionnel le 27 juin 2017 aux termes duquel le syndicat des copropriétaires s’est engagé à verser :

La somme de 1.500 euros au titre de la condamnation du syndicat des copropriétaires par l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 30 décembre 2015, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La somme de 3.560 euros au titre des frais d’expertise judiciaire ordonné par référé du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 30 décembre 2015,

La somme de 4.500 euros à titre d’indemnisation globale, forfaitaire et définitive à titre transactionnel.

A titre de concession, Madame [J] [M] a accepté notamment :

Le remplacement du collecteur enterré conformément au devis n°30-20161258 de la société Cp Etoile pour un montant de 6.219,84 euros TTC,

La réfection d’une parcelle à engazonner conformément au devis n°20160574 de la société Art et Création pour un montant de 3.182,88 euros TTC.Elle s’est engagée également à laisser le passage nécessaire aux ouvriers dans son jardin pour la réalisation de ces travaux, notamment dans son jardin et à entretenir celui-ci.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 août 2017.

Aux termes de son assignation en ouverture de rapport délivrée le 30 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité des sociétés Foncia agence centrale et Foncia Arc de Seine à raison de leurs fautes ou négligences dans la gestion du sinistre subi par Madame [J] [M] et sollicite qu’elles soient condamnées solidairement au paiement des sommes accordées à Madame [J] [M] selon protocole en date du 27 juin 2017, les frais du syndic et de l’avocat pour l’expertise à hauteur de 5.000 euros et les frais d’avocat pour le référé expertise à hauteur de 3.096 euros.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, demande au tribunal de :

Déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions le syndicat des copropriétaires « RESIDENCE VAL PARADIS » 251-257 avenue de la Division Leclerc à Chatenay-Malabry, représenté par son syndic en exercice le Cabinet REGARDS IMMOBILIER à l’encontre des sociétés FONCIA AGENCE CENTRALE & FONCIA ARC DE SEINE

Y faisant droit,

Dire et juger que Madame [J] [M] a subi un sinistre et des désordres dans le jardin dont elle a la jouissance ; Dire et juger que les sociétés FONCIA AGENCE CENTRALE et FONCIA ARC DE SEINE, en qualité de syndic professionnel, ont été négligentes et ont commis de nombreuses fautes dans la gestion du sinistre subi par Madame [J] [M] ; Dire et juger que c’est par protocole transactionnel en date du 27/06/2017 que le sinistre a été réglé entre le syndicat des copropriétaires et Madame [J] [M], et son préjudice indemnisé ;

En conséquence,

Condamner solidairement ou in solidum les sociétés FONCIA AGENCE CENTRALE et FONCIA ARC DE SEINE à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  9 560 euros au titre des sommes accordées à Madame [J] [M] selon protocole en date du 27 Juin 2017 ;

— Les frais du syndic et de l’avocat pour l’expertise : 5.000 euros ;

— Les frais de l’avocat pour le référé expertise : 3.096 euros ;

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les sociétés FONCIA AGENCE CENTRALE et FONCIA ARC DE SEINE à verser au syndicat des copropriétaires « RESIDENCE VAL PARADIS » 251-257 avenue de la Division Leclerc à Chatenay-Malabry, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du C.P.C. ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;

Condamner solidairement, à défaut in solidum, les sociétés FONCIA AGENCE CENTRALE et FONCIA ARC DE SEINE au paiement des entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, la société Foncia agence centrale et la société Foncia Arc de Seine demandent au tribunal de :

Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 251/257 avenue de la Division Leclerc 92290 Chatenay Malabry, représenté par son syndic, irrecevable et mal fondé à invoquer une prétendue faute de la SAS FONCIA AGENCE CENTRALE et de la SAS FONCIA ARC DE SEINE.

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 251/257 avenue de la Division Leclerc 92290 Chatenay Malabry, représenté par son syndic, qui ne démontre pas cumulativement une faute, un préjudice injustifié tant son principe que dans son quantum, et un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SAS FONCIA AGENCE CENTRALE et de la SAS FONCIA ARC DE SEINE.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 251/257 avenue de la Division Leclerc 92290 Chatenay Malabry, représenté par son syndic, à payer aux SAS FONCIA AGENCE CENTRALE et FONCIA ARC DE SEINE la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 251/257 avenue de la Division Leclerc 92290 Chatenay Malabry, représenté par son syndic, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat, conformément à l’article 699 du CPC.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 septembre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « déclarer bien-fondé », « dire et juger » et « juger mal-fondé(e) » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

I°/ Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

La société Foncia agence centrale et la société Foncia Arc de Seine sollicitent dans son dispositif que le syndicat des copropriétaires soit jugé irrecevable à invoquer une faute de leurs parts.

Le syndicat des copropriétaires mentionne dans son dispositif qu’il demande à ce que le tribunal déclare ses demandes, fins et conclusions recevables sans développer ce point dans la partie motivation de ses écritures.

*

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 768 du code de procédure civile les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, les défenderesses ne précisent pas dans leurs écritures le moyen juridique permettant de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables. Cette demande sera donc rejetée et les demandes du syndicat des copropriétaires seront donc déclarées recevables.

II°/ Sur la responsabilité des sociétés Foncia agence centrale et Foncia Arc de Seine

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des sociétés Foncia agence centrale et Foncia Arc de Seine à lui verser la somme de 9.560 euros au titre des sommes accordées à Madame [M] selon protocole transactionnel du 27 juin 2017, 5.000 euros au titre des frais du syndic et de l’avocat pour l’expertise et 3.096 euros pour les frais de l’avocat lors du référé expertise du fait de fautes et négligences commises par les défenderesses dans la gestion du sinistre subi par Madame [M].

Il expose que les défenderesses ont tardé à engager les travaux de réparation pour rétablir l’écoulement normal des eaux dans la canalisation située dans le jardin de Madame [M] et pour procéder à la réfection de la parcelle à engazonner.

Il explique que les sociétés défenderesses ont commencé leur mandat en qualité de syndic de la copropriété le 1er juin 2015, mandat qui a pris fin le 30 juin 2016, tout en précisant que le cabinet Foncia Agence Centrale a racheté le cabinet Tagerim, son prédécesseur.

Il insiste sur le fait que l’expert a stigmatisé les carences des défenderesses par courriers du 1er et 2 avril 2016 notamment quant à l’intervention de la société Cp Etoile et l’absence dans le devis de ce dernier d’un diagnostic complet des canalisations concernées comme demandé par l’expert judiciaire. Il relève que l’expert a souligné par courrier du 2 avril 2016 que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic n’avait pas vérifié que la copropriété voisine était propriétaire des canalisations en cause et l’obtention, le cas échéant, de l’autorisation d’effectuer un diagnostic et des travaux sur ces canalisations avant le 18 mars 2016, ce qui n’a pas été réalisée.

Il souligne que l’inspection télévisée des deux canalisations cassées qui passent par le jardin de Madame [M] a été réalisée en présence de l’expert le 12 avril 2016 qui a demandé la communication par une note aux parties n°2 du 13 avril 2016 de lui adresser le rapport de cette inspection dès réception. Dans cette même note, il ajoute que l’expert relève que l’ordre de service S.2249-OSTW 150803 du 18 février 2016 concernant la dératisation du trou situé dans le jardin de Madame [M] ne semble pas avoir été exécuté et que Madame [M] n’a pas été sollicitée par l’entreprise Salubris pour une prise de rendez-vous.

Il soutient que par courrier en date du 31 mai 2016, l’expert judiciaire a indiqué ne rien avoir reçu suite à sa note n°2, et a sollicité en outre un devis pour le remplacement des deux canalisations passant dans le jardin de Madame [M], entre la propriété voisine et les deux regards présents dans le jardin, et un devis pour la remise en état du jardin de Madame [M], précisant que ces documents devaient lui être adressés le plus rapidement possible, et en tout état de cause avant le 20 juin 2016.

Il précise que le conseil de Madame [M] a par dire du 21 juin 2016 également stigmatisé la persistance des carences du syndic en rappelant que Madame [M] avait mis en demeure dès le mois de septembre 2014 le syndic de procéder à une dératisation et de procéder aux travaux de réparation des canalisations et au rebouchage du trou, qu’elle a été contrainte de solliciter la désignation d’un expert judiciaire, qu’aucune mesure n’a été prise entre la désignation de l’expert du 30 décembre 2015 et la première réunion d’expertise du 18 février 2016 pour remédier aux désordres dans le jardin et que le conseil du syndicat des copropriétaires n’a transmis que le 31 mai 2016 le rapport d’intervention de la société Cp Etoile du 12 avril 2016.

Il souligne que l’expert a relevé dans son courrier du 5 juillet 2016 que l’expertise a pris beaucoup de retard du fait de l’absence de réactivité du syndicat des copropriétaires sans que ce retard ne paraisse à l’expert pouvoir être expliqué par des raisons techniques.

Il cite également le courrier de l’expert du 8 août 2016 selon lequel le syndicat des copropriétaires n’était toujours pas en mesure de produire un devis pour la remise en état des canalisations passant par le jardin de Madame [M].

Il considère que les défenderesses sont de mauvaise foi en tirant argument du fait que les travaux ont finalement été réalisés avec beaucoup de retard après la fin de leur mandat alors que le nouveau syndic a été contraint de rattraper le retard pris par les défenderesses. Il estime ainsi que le nouveau syndic, le cabinet Regards immobiliers, a été notamment contraint, du fait de l’inaction des défenderesses, de fournir les devis conformes tels que réclamés par l’expert depuis de nombreux mois, procéder au vote des travaux, de communiquer les documents nécessaires à la réalisation des travaux tels que demandé par l’expert depuis de nombreux mois (plan d’implantation des servitudes, autorisation d’accéder au parking souterrain de la copropriété voisine…) et de procéder à la dératisation du trou.

Il expose que l’assemblée générale du 22 juin 2016 n’a pas donné quitus au syndic de sa gestion pour la période écoulée et que le conseil syndicat et l’assemblée générale des copropriétaires n’ont été informés de la procédure en référé diligentée par Madame [M] par acte extra-judiciaire en date du 25 novembre 2015.

Le syndicat des copropriétaires chiffre son préjudice à hauteur de 9.560 euros qui correspond à l’indemnité accordée à Madame [M] en vertu du protocole transactionnel et que cette somme a uniquement été supportée par la copropriété du fait du comportement fautif des défenderesses et du fait que l’absence de diligences pendant l’année de leur mandat a aggravé le dommage et a causé ledit préjudice à Madame [M]. Il estime avoir dû exposer des frais qui n’avaient pas lieu d’être comme les frais du syndic et de l’avocat pour l’expertise à hauteur de 5.000 euros et les frais de l’avocat pour le référé expertise à hauteur de 3.096 euros.

Concernant le lien de causalité entre les fautes et carences des défenderesses et les préjudices subis, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Madame [M] a subi un préjudice de jouissance de son jardin de 2012 à 2016 et un préjudice moral du fait de l’inertie de la copropriété ou de son syndic.

Il soutient que le nouveau syndic a été contraint de réaliser les diligences non accomplies et que le délai tardif de réalisation des travaux ne peut être qu’imputable à l’inaction durant un an des défenderesses. Il rappelle que l’expert judiciaire a souligné dans son courrier du 5 juillet 2016 que l’absence de devis de remplacement des canalisations interdit toute progression des opérations expertales alors que ce devis était demandé par l’expert depuis de nombreux mois et que l’expertise a déjà pris beaucoup de retard du fait de l’absence de réactivité de votre client, sans que ce retard me paraisse pouvoir être expliqué par des raisons techniques.

Il souligne également que ce n’est qu’en raison de l’inaction du syndic que Madame [M] a assigné en référé le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

Les sociétés Foncia agence centrale et Foncia Arc de Seine s’opposent à ces demandes de paiement. Elles affirment tout d’abord que la preuve d’une faute de leur part n’est pas rapportée. Elles expliquent que le syndicat des copropriétaires est seul responsable du préjudice invoqué en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles déclarent qu’elles ont, pendant leur seule année de mandat, été diligentes pour répondre, via l’avocat du syndicat, aux demandes de Mme [M] et de l’expert judiciaire désigné (Mr [C]) mais qu’elles se sont heurtées aux délais d’intervention des entreprises et aux difficultés de réparation, à l’implication de la « copropriété mitoyenne » du syndicat des copropriétaires du 29 rue de l’Egalité.

Elles estiment que le nouveau syndic élu par l’assemblée générale du 22 juin 2016 ne s’est pas montré très diligent, notamment en répondant par courrier de l’expert judiciaire du 8 août 2016.

Elles soulignent que ce n’est que plus de sept mois après la cessation des fonctions de la société Foncia Agence Centrale que l’assemblée générale du 30 mars 2017 a approuvé le protocole d’accord transactionnel avec Madame [M], et voté, en conséquence, les travaux de remplacement du collecteur enterré pour un montant de 6.300 euros TTC mais ce, en déléguant le choix de l’entreprise au conseil syndical (résolutions n°14 et 15). Elles précisent que ces travaux ont ainsi été retardé et n’ont finalement été réalisés que le 13 juillet 2017, soit quatre mois après l’assemblée générale et 13 mois après la cessation de leurs fonctions.

Concernant les travaux de réfection de la parcelle engazonnée, elles indiquent qu’ils ont été votés pour un montant de 3.182,88 euros TTC, le choix de l’entreprise étant délégué au conseil syndical (résolutions n°16 et 17). Elles estiment qu’un tel vote a retardé ainsi l’exécution de ces travaux qui n’ont finalement été exécutés que le 25 octobre 2017, soit 7 mois après l’assemblée générale et 17 mois après la cessation de leurs fonctions.

Elles font également valoir que le rapport d’expertise du 9 août 2017 a été déposé près de 14 mois après la cessation des fonctions de la société Foncia Agence Centrale sans que celui-ci n’impute aucune responsabilité à celle-ci.

Elles soutiennent que le quitus donné au syndic par résolution n°7 de l’assemblée générale du 22 juin 2016 vaut ratification de tous les actes accomplis par le syndic, qu’il entraîne la décharge de la gestion d’ensemble du syndic au cours de l’exercice écoulé et par voie de conséquence la renonciation du syndicat à critiquer les conditions d’exécution du mandat et à rechercher ultérieurement la responsabilité du syndic. Elles estiment que la mention manuscrite « ne pas » a été rajoutée sur le document produit ainsi les deux attestations adressées sont dépourvues de valeur.

Concernant les préjudices, les défenderesses déclarent que le syndicat des copropriétaires ne peut pas prétendre leur imputer des sommes prenant en compte une période (2012/2015), alors que la société Foncia Agence Centrale a été élue syndic suivant procès-verbal d’assemblée générale du 1er juin 2015 (résolution n°7) et résultant d’une expertise judiciaire qui n’a été réglée qu’en août 2017, soit 14 mois après la fin des fonctions de la société Foncia Agence Centrale. Elles considèrent que les sommes demandées sont injustifiées dans leur quantum.

Concernant le lien de causalité, elles estiment que le syndicat des copropriétaires échoue à le démontrer car les désordres invoqués par Madame [M] dataient de 2012 à une époque où la société Foncia Agence Centrale (avec pour établissement secondaire la société Foncia Arc de Seine) n’était pas encore syndic, ne l’ayant été que pendant une année du 1er juin 2015 au 22 juin 2016. Elles soulignent également que si Madame [M] assigné en référé en novembre 2015, ce qui a généré la condamnation à une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les frais d’expertise de 3.560 euros, et les frais d’avocat du syndicat des copropriétaires pour le suivi de l’expertise judiciaire, cela ne peut pas, en tout état de cause, être exclusivement la faute de la société Foncia Agence Centrale, syndic depuis le 1er juin 2015, alors que les désordres perduraient depuis 2012. Elles indiquent également que l’indemnité de 4.500 euros accordée à Madame [M] pour préjudice de jouissance pour « 5 saisons » de 2012 à 2016 ne saurait leur être imputable alors que la société Foncia Agence Centrale n’a été syndic que pendant une année du 1er juin 2015 au 22 juin 2016.

Elles font également valoir que les travaux se sont heurtés aux délais d’intervention des entreprises et aux difficultés de réparation et à l’implication de la « copropriété mitoyenne » du syndicat des copropriétaires du 29 rue de l’Egalité, que les travaux de remplacement du collecteur enterré n’ont été réalisés que le 13 juillet 2017 et que les travaux de réfection de la parcelle engazonnée n’ont été réalisés que le 25 octobre 2017, soit plus de 13 mois ou plus de 17 mois après la cessation des fonctions de la société Foncia Agence Centrale.

*

Le syndic, en sa qualité de mandataire, est contractuellement responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’article 1992 du code civil.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définit ses fonctions. Il doit notamment assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Aux termes de l’article 1992, alinéa 1er, du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Le syndic a une obligation de moyens, de sorte qu’il doit réaliser sa mission dans le cadre des diligences normales d’un professionnel averti.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de caractériser la faute du syndic, le préjudice subi et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le demandeur précise que les sociétés défenderesses ont commencé leur mandat en qualité de syndic de la copropriété Val Paradis le 1er juin 2015, mandat qui a pris fin le 30 juin 2016, en ajoutant que la société Foncia Agence Centrale a racheté le cabinet Tagerim, son prédécesseur. Les défenderesses soutiennent qu’elles n’ont exercé leur mandat qu’une année alors que le procès-verbal d’assemblée générale du 1er juin 2015 indique que le secrétaire de séance est le représentant du cabinet Foncia Agence Centrale qui a signé en apposant le tampon de la société Foncia Arc de Seine laissant supposer que les défenderesses avaient antérieurement été nommées syndic de la copropriété sans que le tribunal ne puisse déterminer la date exacte de leur début de mandat puisqu’aucun procès-verbal d’une assemblée générale antérieure n’est versé aux débats.

Dans ce contexte, aucune faute ne saurait être reprochée aux défenderesses pour la période antérieure à la date certaine et de leur entrée en fonction à savoir le 1er juin 2015. Dès lors, le fait que Madame [M] considère avoir subi les carences du ou des syndics de la copropriété en exercice de 2012 au 31 mai 2015 ne saurait suffire à caractériser la responsabilité des défenderesses. De même, les carences éventuelles du syndic en exercice à compter du 1er juillet 2016 ne sauraient être imputées aux défenderesses.

Sur l’absence d’information du conseil syndical et de l’assemblée générale des copropriétaires de la procédure en référé diligentée par Madame [M] par acte extra-judiciaire en date du 25 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucun élément permettant de constater cette allégation.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juin 2015 produit aux débats permet au contraire de constater que le syndic précédent a bien délivré des informations sur le dossier de Madame [M] précisant à la résolution n°16 que « l’assemblée générale prend acte des informations délivrées par le syndic. Un rendez-vous est en cours de programmation avec Madame [M], le Syndic et la société Cp Etoile afin d’expliquer à Madame [M] le déroulement des travaux. »

En outre, pendant l’année de mandat des défenderesses, la société Cp Etoile est effectivement intervenue à deux reprises, une première fois à compter du 18 août 2015 et une seconde fois le 12 avril 2016 pour une inspection télévisée. Concernant la première intervention, l’expert lui-même relève que « les travaux ont commencé le 18 août 2015 et ont été rapidement arrêtés, l’entreprise ayant trouvé différents morceaux de béton qui proviendraient de la construction des maisons en 2009 par l’entreprise Bouygues et qui laissent présager d’autres dégradations sur la canalisation. La société Cp Etoile a jugé qu’il était nécessaire d’effectuer un diagnostic complet de la canalisation avant de définir les travaux à effectuer. »

Le syndicat des copropriétaires ne fournit pas le procès-verbal signé de l’assemblée générale du 22 juin 2016, le document non signé produit aux débats permet de constater qu’un point d’information concernant les travaux dans le jardin de Madame [M] aurait été porté à l’ordre du jour et précise : « Un envoi au cabinet Chambras sera effectué pour une demande de protocole concernant la prise en charge des travaux à effectuer avec demande de réponse sous huitaine. Une réunion pour décision (le tribunal précise que la phrase n’a pas été finie).»

Cet élément laisse apparaître que les défenderesses se sont engagées à accomplir de futures diligences.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne fournit pas les pages 2, 4 et 6 du rapport d’expertise de Monsieur [D] [C] du 9 août 2017 ne permettant pas au tribunal de pouvoir prendre connaissance de l’ensemble des conclusions de l’expert.

Enfin, dans le procès-verbal non signé de l’assemblée générale du 22 juin 2016, est mentionné à sa résolution n° 7 que :

« l’assemblée générale donne quitus au syndic de sa gestion pour la période écoulée.

POUR : 45237 sur 45237 tantièmes.

CONTRE : 0 sur 45237 tantièmes.

ABSTENTIONS : 0 tantièmes.

53 copropriétaires totalisent 45237 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A L’UNANIMITE.»

Une mention manuscrite « ne… pas » a été rajoutée au procès-verbal sans que l’auteur de cette modification ne soit déterminable. Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve que l’assemblée générale n’a pas donné quitus au syndic de sa gestion pour la période écoulée, les attestations fournies en demande ne sauraient pallier la carence probatoire du procès-verbal non signé de l’assemblée générale du 22 juin 2016.

De leur côté, les défenderesses ne rapportent aucun élément permettant de constater les diligences réellement accomplies de leur part et en quoi, comme elles l’allèguent, elles se sont heurtées aux délais d’intervention de la société Cp Etoile, à d’éventuelles difficultés avec le syndicat des copropriétaires du 29 rue de l’Egalité (la copropriété voisine) et aux difficultés de réparation. Dès lors, elles n’expliquent pas le délai entre la première intervention de la société Cp Etoile en août 2015 et son inspection télévisée du 12 avril 2016. Un manquement fautif aux obligations des défenderesses peut donc être relevé de ce chef. Un défaut de diligences peut également être constaté de la part des défenderesses lors de l’expertise quant au non-respect des délais de transmission des documents demandés par l’expert (notamment les délais non respectés du 18 mars 2016 et 20 juin 2016 fixés par l’expert).

La faute des défenderesses, caractérisée par leur manque de diligences, peut donc être retenue au titre du retard pris dans l’intervention de la société Cp Etoile entre août 2015 et avril 2016 ainsi qu’au titre du non-respect des délais de transmission des documents demandés par l’expert.

Concernant les préjudices allégués en demande, le syndicat des copropriétaires estime que les défenderesses doivent prendre en charge l’intégralité de l’indemnité transactionnelle versée à Madame [M]. Le protocole transactionnel signé le 27 juin 2017 prévoit que :

« 2.1 Concessions faites par le syndicat des copropriétaires

Sans reconnaître le bien-fondé de la position de Madame [J] [M], pour mettre fin à tout litige et en réparation du préjudice invoqué par celle-ci et à titre de règlement global, forfaitaire et définitif de toutes sommes quelles qu’elles soient, y compris celles qui auraient pu être omises, le syndicat des copropriétaires verse à Madame [J] [M] la somme de 9.560 euros se décomposant comme suit :

1.500 euros au titre de la condamnation du syndicat des copropriétaires par l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 30 décembre 2015, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;3.560 euros au titre des frais d’expertise judicaire (M. [C]) ordonnée par référé du TGI de Nanterre en date du 30 décembre 2015 ;4.500 euros à titre d’indemnisation globale, forfaitaire et définitive à titre transactionnel.»

Au vu de ce protocole, la somme de 9.560 euros à titre d’indemnité transactionnelle n’a pour but d’indemniser ni le retard dans l’intervention de la société Cp Etoile ni le retard pris dans les opérations expertales (en cours lors de sa signature) mais bien les désordres affectant le jardin dont Madame [M] a la jouissance exclusive du fait de la présence d’un trou non rebouché après effondrement d’une canalisation lequel permet le passage de rats dans celui-ci.

Dès lors, il n’existe pas de lien de causalité entre les préjudices subis par Madame [J] [M] et indemnisés dans ce protocole transactionnel et les manquements fautifs de diligences des défenderesses pendant leur exercice 2015/2016 relevés précédemment.

La demande de paiement de 9.560 euros au titre des sommes accordées à Madame [M] selon protocole en date du 27 juin 2017 sera donc rejetée.

Concernant les coûts découlant l’expertise sollicitée en référé par Madame [M] (à savoir les frais du syndic et d’avocat pour l’expertise et les frais d’avocat pour la procédure de référé), le syndicat des copropriétaires ne démontre pas un lien de causalité avec le retard fautif pris par les défenderesses pour programmer la seconde intervention de la société Cp Etoile. En effet, l’intervention de la société Cp Etoile en août 2015 a permis de constater que les travaux de réparation de la canalisation n’ont pu être accomplis au cours d’une même intervention du fait de la complexité de la situation nécessitant des investigations afin de déterminer l’ensemble des dégradations subies sur la canalisation en question. Dès lors, la demande d’expertise judiciaire par Madame [M] apparait légitime au vu des contraintes techniques liées aux recherches de l’origine des désordres et n’apparait pas avoir été causée par le seul retard pour programmer la seconde intervention de la société Cp Etoile.

Le syndicat des copropriétaires soutient également qu’il existe un lien de causalité entre les coûts précités et le retard fautif des défenderesses pris dans les opérations expertales. Or, il convient de rappeler que l’expert judiciaire a été nommé par ordonnance de référé en date du 30 décembre 2015, que la première réunion d’expertise s’est tenue le 18 février 2016, que le mandat du syndic a pris fin le 22 juin 2016 et que l’expert a rendu son rapport le 9 août 2017. D’une part, le non-respect fautif par les défenderesses des délais imposés par l’expert du 18 mars 2016 et du 20 juin 2016 ne peut être la cause des frais d’avocat exposés lors de la procédure de référé, soit antérieurement à l’ouverture des opérations expertales. D’autre part, il n’est pas davantage la cause exclusive des frais de syndic et d’avocat supportés lors de l’expertise dans la mesure où l’expertise a été finalisée plus d’un an après la fin du mandat des défenderesses.

Au surplus, concernant le quantum de ces deux demandes (à savoir la condamnation des défenderesses à payer les frais du syndic et de l’avocat pour l’expertise et des frais d’avocat pour le référé expertise), le demandeur ne justifie pas de l’ensemble des sommes demandées au vu des notes d’honoraires et relevés des factures de charges communiqués.

Les demandes liées à la prise en charge par les défenderesses des frais du syndic et de l’avocat pour l’expertise et des frais d’avocat pour le référé expertise seront donc rejetées.

III°/ Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Didier Sitbon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et devra verser aux sociétés Foncia agence centrale et Foncia Arc de Seine la somme de 1.500 euros chacune.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Le syndicat des copropriétaires demande que l’exécution provisoire soit prononcée nonobstant appel et sans caution.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée sans qu’il soit nécessaire de préciser dans le dispositif de la présente décision qu’elle est prononcée nonobstant appel et sans caution.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence Val Paradis » du 251-257 avenue de la Division Leclerc à Chatenay-Malabry (92290) représenté par son syndic,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence Val Paradis » du 251-257 avenue de la Division Leclerc à Chatenay-Malabry (92290) représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence Val Paradis » du 251-257 avenue de la Division Leclerc à Chatenay-Malabry (92290) représenté par son syndic aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Didier Sitbon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence Val Paradis » du 251-257 avenue de la Division Leclerc à Chatenay-Malabry (92290), représenté par son syndic, à verser aux sociétés Foncia agence centrale et Foncia Arc de Seine la somme de 1.500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge par suite d’un empêchement du président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,