TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/01291 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IJEB

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [Y] [R], né le 15 Juillet 1963 à [Localité 6] (SYRIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aurélie GENOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 44

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [F] [J], née le 17 Novembre 1981 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Martin MAJEAN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 74

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-001935 du 22/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 avril 2019, Monsieur [Y] [R] a donné à bail à Madame [F] [J] une chambre à usage d’habitation sis [Adresse 4] avec effet au 1er mai 2019 et moyennant un loyer de 300 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, Monsieur [Y] [R] a fait assigner Madame [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir prononcer la résiliation du bail et de voir ordonner son expulsion des lieux.

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 octobre 2023 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l’une au moins des parties avant d’être plaidée à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [Y] [R], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions du 31 mai 2024 et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Déclarer sa demande régulière, recevable et bien fondée,

— Constater que Madame [F] [J] a quitté le logement au mois d’octobre 2023,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation souscrit le 04 avril 2019 entre Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [J],

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise (outre les biens meublants le logement tel qu’indiqués dans le bail d’habitation),

— Ordonner la remise en état des lieux loués,

— Condamner Madame [F] [J] aux entiers dépens,

— La condamner à lui verser la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [Y] [R], représenté par son conseil, fait valoir que, durant sa location, Madame [F] [J] n’a pas usé paisiblement des locaux loués en violation de l’article VI du bail d’habitation et de la loi du 06 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Il invoque des encombrements, par Madame [F] [J], des passages dans les parties communes du logement ainsi que dans la cave alors que ces pièces doivent être laissés libres d’accès et qu’elles ne font pas partie des locaux loués, seule une chambre étant à sa disposition. Il invoque également un endommagement du sol de la cuisine par Madame [F] [J] ainsi qu’une consommation excessive d’électricité de sa part. Il relève enfin sa souscription à un abonnement télévisuel aux frais de Monsieur [Y] [R]. Il ajoute que, si elle a quitté les lieux depuis octobre 2023, elle n’a pas remis les clés de sorte qu’il ne peut plus accéder à la chambre précédemment occupée par Madame [F] [J].

Madame [F] [J], représentée par son conseil, a repris ses conclusions du 05 juin 2024 dans lesquelles elle demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur [Y] [R] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

Reconventionnellement,

— Dire et juger que le bail est résilié à la date du 15 septembre 2023 suite au congé adressé par Madame [F] [J] par lettre recommandée avec accusé de réception,

— Condamner Monsieur [Y] [R] à restituer à Madame [F] [J] la somme de 594 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie majoré de huit mois de retard,

— Le condamner aux entiers dépens.

Madame [F] [J], représentée par son avocat, confirme avoir libéré son logement et situe son départ à la date du 15 septembre 2023. Elle indique que la résiliation du bail doit donc être constatée à cette date. Elle fait valoir que Monsieur [Y] [R] n’apporte aucun élément au soutien des manquements reprochés à son encontre. Elle ajoute qu’elle n’était pas la seule occupante des lieux, puisque trois personnes s’y trouvaient, et que Monsieur [Y] [R] ne peut donc lui imputer à elle seule les manquements constatés. Elle ajoute, reconventionnellement, que Monsieur [Y] [R] ne lui a pas restitué son dépôt de garantie de 330 euros, qui doit être majoré de 10 % par mois de retard depuis la date à laquelle elle a quitté les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

Le 29 novembre 2024, Madame [F] [J] a déposé le courrier daté du 15 août 2023 correspondant à l’annexe 1 de ses conclusions.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à « juger » « dire et juger » ou à « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal.

Sur la demande de résiliation pour manquement à l’obligation de jouissance paisible du locataire

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à l’instar de l’article 1728 du code civil, pose le principe de l’obligation de jouissance paisible des locaux loués par le locataire suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

La charge de la preuve de l’existence d’un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail et qui justifierait la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires, pèse sur le bailleur.

Par ailleurs, cette obligation est rappelée par les dispositions des conditions générales du bail dans l’article VI relatif aux obligations du locataire.

Aussi, les troubles du voisinage causés à des tiers caractérisent un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] verse au dossier des courriers adressés à sa locataire, des captures d’écran d’échanges de conversation avec elle et les autres locataires, ainsi qu’un ensemble de photographies. S’agissant des encombrements des passages dans les parties communes allégués, il convient de constater que ceux-ci consistent en la disposition de quelques cartons ou d’un étendoir en plastique dans les couloirs ou la cuisine. Or, il convient de relever que la seule disposition de ces objets, qui apparaissent au demeurant aisément déplaçables, ne saurait caractériser un manquement à une jouissance paisible des lieux loués. Au surplus, il n’est démontré par aucun des échanges versés au débat que la disposition de ces objets serait effectivement imputable à Madame [F] [J] alors qu’il n’est pas contesté que plusieurs locataires étaient présents dans l’appartement.

S’agissant de l’endommagement allégué du sol de la cuisine, il convient de relever que la seule analyse des photographies versées ne permet pas d’en constater l’existence et encore moins d’imputer un quelconque dommage à Madame [F] [J].

Enfin, s’agissant de la souscription à un abonnement télévisuel, Monsieur [Y] [R], qui au demeurant ne fait pas valoir ce moyen pour solliciter une quelconque demande en remboursement alors même qu’il prétend l’avoir payé contre son gré, ne démontre pas en quoi cet élément, qui n’est prouvé par aucune facture, serait de nature à s’apprécier comme un manquement à une jouissance paisible des lieux.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [Y] [R] est défaillant à rapporter le moindre élément susceptible de caractériser un manquement, par Madame [F] [J], à une jouissance paisible des lieux loués.

Au surplus, il ressort des écritures du demandeur que Madame [F] [J] aurait abandonné le logement depuis le mois d’octobre 2023 et par conséquent, au jour de l’audience, aucun trouble de jouissance ne peut être imputable à Madame [F] [J].

Monsieur [Y] [Z] indique que Madame [F] [J] ne s’acquitte plus du paiement du loyer. Il convient de relever que ce dernier procède par affirmation et ne produit à l’appui de ses dires aucun justificatif. En effet, aucune relance, aucune mise en demeure n’est produite, ni de demande indemnitaire formulée dans le cadre de la présente procédure.

Dès lors, Monsieur [Y] [Z] sera débouté de sa demande de prononcé de résiliation du contrat de bail. Par voie de conséquence, il sera également débouté de sa demande d’enlèvement et de dépôt des meubles et objets mobiliers et de sa demande de remise en état des lieux loués.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation pour délivrance d’un congé au propriétaire

Selon l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

En application de l’article 15 de la loi précitée, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (alinéa 4 dudit article). Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si un accusé de réception daté du 13 septembre 2023 est produit dans le cadre de la procédure ainsi que le courrier daté du 15 août 2023, le tribunal ne peut s’assurer que le courrier de résiliation du 15 août 2023 est rattaché au recommandé du 13 septembre 2023 alors que dans ce courrier Madame [F] [J] sollicite l’application d’un préavis d’un mois pour une prise d’effet de fin de bail au 15 septembre 2023. Cependant, la seule production d’un courrier de résiliation du bail est insuffisante à fonder une demande de remboursement du dépôt de garantie. En effet, pour pouvoir prétendre à la restitution du dépôt de garantie, il appartient à la locataire de justifier de la remise des clés. Cette dernière est défaillante dans la charge de la preuve et cela d’autant plus que Monsieur [Y] [R] indique dans ses écritures que la locataire n’a jamais restitué les clés. Ainsi, le simple fait pour un locataire de quitter matériellement les lieux ne constitue pas une restitution des lieux, celle-ci ne se réalisant qu’au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux, c’est à dire lorsque ceux-ci sont libérés et que toutes les clés lui sont remises. Aucun autre élément versé au dossier ne permettant d’apprécier la réalité de ses allégations, la demande présentée par Madame [F] [J] ne pourra qu’être rejetée.

Dès lors, il y a lieu de débouter Madame [F] [J] de sa demande de restitution du dépôt de garantie majorée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [J] succombant chacun à l’instance, ils supporteront les dépens chacun à hauteur de la moitié.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les deux parties succombant à l’instance, Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [J] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DEBOUTE Monsieur [Y] [R] de sa demande de prononcé de résiliation judiciaire du bail conclu le 09 avril 2019 avec Madame [F] [J] ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [R] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [F] [J] de sa demande de restitution du dépôt de garantie avec majoration de huit mois de retard ;

DEBOUTE Madame [F] [J] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE chacune des parties à supporter la moitié des dépens ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [R] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [F] [J] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 février 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,