MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/08110 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UXL7

AFFAIRE : [J] [P], [D] [P], [Y] [P], [U] [P], [L] [P] C/ S.A.S. LA BUENA PIZZA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [J] [P], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Y] [P], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 4]

Madame [L] [P], demeurant [Adresse 3]

tous représentés par M^e Stéphanie DUJARDIN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC13

DEFENDERESSE

S.A.S. LA BUENA PIZZA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-Philippe FRANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0189

Clôture prononcée le : 27 juin 2024

Débats tenus à l’audience du : 18 novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 14 février 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 14 février 2025.

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EXPOSE DU LITIGE :

Madame [J] [P], Monsieur [D] [P], Monsieur [Y] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [L] [P] (ci-après les « consorts [P] ») sont les propriétaires indivis d’un local à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 7] (94) reçu en héritage de Monsieur [D] [P], qui l’avait donné à bail à la société HELP PIZZA par acte sous seing privé du 1er octobre 2005.

Ce fonds de commerce et le bail afférent ont par la suite été cédés à la S.A.S. LA BUENA PIZZA par acte sous seing privé du 7 décembre 2021.

Suivant exploit de commissaire de justice du 20 mars 2023, les bailleurs ont fait délivrer au Preneur un commandement de payer des loyers échus et non réglés et de justifier l’adhésion à contrat d’assurance en visant la clause résolutoire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2023 réceptionné le 10 août suivant, les consorts [P] ont mis en demeure, sous quinzaine, la S.A.S. LA BUENA PIZZA de régler le loyer trimestriel arrivant à échéance, d’opter pour un calendrier visant à apurer les arriérés de loyers et de justifier de l’assurance locative.

Suivant assignation délivrée le 8 décembre 2023, les consorts [P] ont attrait la S.A.S. LA BUENA PIZZA devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulser le Preneur et de le voir condamner au paiement de la dette locative.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2024, les consorts [P] ont demandé à la juridiction, au visa des articles 1103 et suivants, 1217, 1224 et suivants du Code civil, de :

« – CONSTATER que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 1er octobre 2005 consenti par Monsieur [P] à la société HELP PIZZA et cédé à la société BUENA PIZZA par acte de cession de fonds de commerce du 7 décembre 2021 portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 7], est acquise depuis le 20 avril 2023 ;

— CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— REJETER toute demande de délais de paiement ;

Sur le paiement :

— CONDAMNER société BUENA PIZZA à payer aux Consorts [P] la somme de 20.935, 56 euros correspondant aux loyers impayés selon décompte arrêté au 1er avril 2024 ;

— CONDAMNER la société BUENA PIZZA au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer dû à compter de l’expiration du bail, soit le 20 avril 2023, jusqu’à la libération effective et complète des lieux loués,

Sur l’expulsion :

— ORDONNER l’expulsion de la société BUENA PIZZA et de toute personne occupant les lieux avec le recours du commissaire de police, d’un serrurier et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du mois suivant le prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ effectif ;

— ORDONNER le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par les Consorts [P] en garantie des sommes dues ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens

— CONDAMNER la société BUENA PIZZA à payer à la société la somme de 2.820 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’huissier et de commandement. »

Les consorts [P] ont soutenu que :

— le commandement de payer les loyers ou de justifier de l’assurance locative étant demeuré infructueux un mois après sa délivrance et, la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial est acquise depuis le 20 avril 2023 ;

— la clause résolutoire est en tout état de cause acquise compte tenu de ce que les lieux loués ne sont plus exploités par le Preneur depuis avril 2024, en manquement aux obligations découlant du bail commercial ;

— l’expulsion sous astreinte de la S.A.S. LA BUENA PIZZA doit être ordonnée dans la mesure où le Preneur ne règle plus ses loyers et ne s’en est nullement expliqué aux Bailleurs malgré leur proposition de calendrier de paiement ;

— la S.A.S. LA BUENA PIZZA est redevable d’une dette locative s’élevant à la somme de 20 935,56 € selon décompte actualisé, arrêté au 1er avril 2024 ;

— la S.A.S. LA BUENA PIZZA est redevable à compter de la résiliation du bail d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer trimestriel, soit 3 101,38 € ;

— le Preneur ne peut prétendre à des délais de paiement dès lors qu’il n’a pas donné suite au calendrier de paiement proposé amiablement par les Bailleurs ;

La S.A.S. LA BUENA PIZZA, qui a constitué avocat, n’a signifié aucune conclusions en défense.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 27 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 18 novembre 2024 et mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire,

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Son article 1353 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le Bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit fautif ;

— le Bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté.

Le contrat de bail stipule, en son article 17, que : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, si celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel. »

Son article 13 stipule en outre que : « Le preneur devra assurer et maintenir assurés, auprès d’une compagnie d’assurances notoirement solvable, les biens loués, les aménagements, les objets mobiliers, matériels et marchandises contre l’incendie, les risques locatifs, les risques professionnels, le recours des voisins et des tiers, les dégâts des eaux, la recherche de fuites, les explosions, les bris de glace, tous dommages matériels et immatériels et généralement tous les autres risques. (…) »

Le commandement du 20 mars 2023 visant la clause résolutoire a fait injonction à la S.A.S. LA BUENA PIZZA de payer les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er mars 2023 et de produire l’attestation d’assurance en cours de validité des locaux donnés à bail.

Il n’existe aucune contestation possible sur la régularité du commandement en annexe duquel figure le détail complet des loyers dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, les Bailleurs entendent expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et la reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au Locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, ainsi que de justifier de l’assurance des locaux.

En faisant délivrer ce commandement le 20 mars 2023 pour la somme de 6 362,46 € et pour la production des justificatifs d’assurance locative, les Bailleurs n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes face à un Locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

La S.A.S. LA BUENA PIZZA, comparante à l’instance, n’apporte pas la preuve que les causes de ce commandement auraient été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 avril 2023.

Sur l’expulsion du Preneur,

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. LA BUENA PIZZA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le deux mois de la signification du présent jugement et passé ce délai.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation à libérer les lieux, d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation,

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le Preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. LA BUENA PIZZA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, ne peut excéder le montant du loyer contractuel sans être qualifiée de clause pénale manifestement excessive. Par conséquent, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer contractuel.

Sur le paiement des loyers non réglés,

S’agissant du paiement de l’arriéré locatif, au vu du décompte actualisé produit par les consorts [P] (pièce n° 9 des demandeurs), l’obligation de la S.A.S. LA BUENA PIZZA au titre des loyers et indemnités d’occupation au 1er avril 2024 se monte à 20 935,56 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la défenderesse.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.S. LA BUENA PIZZA aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la S.A.S. LA BUENA PIZZA à payer aux consorts [P] la somme de 2 820 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 avril 2023 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.S. LA BUENA PIZZA et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 7] (94) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du ode des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. LA BUENA PIZZA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel ;

CONDAMNE la S.A.S. LA BUENA PIZZA à payer à Madame [J] [P], Monsieur [D] [P], Monsieur [Y] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [L] [P] la somme de 20 935,56 € au titre du solde des loyers et indemnités d’occupation arriérés au 1er avril 2024 ;

CONDAMNE la S.A.S. LA BUENA PIZZA à payer à Madame [J] [P], Monsieur [D] [P], Monsieur [Y] [P], Monsieur [U] [P] et Madame [L] [P] la somme de 2 820 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE la S.A.S. LA BUENA PIZZA aux entiers dépens.

Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUATORZE FÉVRIER

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT