TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1752

N° RG 25/00585 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JGYS

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [J] [H], né le 14 Mai 1991 à [Localité 5] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [P] [Y], née le 21 Septembre 1988 à [Localité 4] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail consenti le 7 Février 2023 avec effet au même jour Monsieur [J] [H] a donné en location à Madame [R] [O] un logement à usage d’habitation d’une superficie de 85,19 mètres carrés sis à [Adresse 2], de quatre pièces principales au rez-de-chaussée plus cave et parking moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros et une provision sur charges de 80 euros.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 19 Février 2025, Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] ont fait assigner Madame [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Madame [R] [O] preneuse et Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y], bailleurs, en date du 7 Février 2023 portant sur l’appartement lot numéro 65 situé [Adresse 2], au rez-de-chaussée ;

Et en conséquence :

— Ordonner l’expulsion de Madame [R] [O] de l’appartement lot numéro 65 situé [Adresse 2], au rez-de-chaussée ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’évacuation de tous biens présents dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— Condamner Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] la somme de 2800 euros correspondant aux loyers et charges impayés figurant sur le commandement de payer augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 Mars 2024, date de signification dudit commandement, en application de l’article 1231-6 du code civil.

— Condamner Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] la somme de 5351 euros correspondant aux loyers et charges impayés depuis la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, selon décompte arrêté au 24 Décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

— Condamner Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] le coût de l’assignation ainsi que sa notification à la préfecture soit la somme de 181,75 euros

— Condamner Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que sa notification à la Ccapex soit la somme de 169,43 euros

— Condamner Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] une indemnité d’occupation à compter du 14 Mai 2024 égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués soit le montant mensuel de 700 euros

— Condamner Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du code civil

— Condamner Madame [R] [O] aux entiers frais et dépens de la procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 Mai 2025, Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y], réitèrent leurs prétentions et s’en remettent, pour le surplus, à leur assignation et ses pièces.

Ils déclarent que les loyers ne sont toujours pas payés, que rapidement après la signature du bail, des retards de paiement sont apparus, la CAF a pris en charge 230 euros, qu’ils n’ont pas de nouvelle de la locataire mais que le logement paraît toujours occupé. Ils ont proposé un plan d’apurement et souhaitent que cela s’arrête. Ils réactualisent la dette à la somme de 11031 euros à la date du 12 Mai 2025. Elément ne pouvant être retenu en vertu du principe du contradictoire.

Madame [R] [O], bien que régulièrement citée par acte de Commissaire de justice délivré à étude, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 11 Septembre 2025 et a fait l’objet d’une prorogation de délibéré au 26 Septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] justifient de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 14 Mars 2024, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 19 Février 2025.

Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] justifient de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 20 Février 2025, soit six semaines au moins avant la première audience du 13 Mai 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y], qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Le contrat de location du 7 Février 2023 prévoit en son article VIII une clause résolutoire stipulant que le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. La clause du contrat de bail prévoyant un délai de deux mois étant plus favorable que la loi prévoyant un délai de six semaines, il sera retenu le délai de deux mois.

À la suite d’impayés, Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] ont fait délivrer à Madame [R] [O] un commandement de payer en date du 13 Mars 2024 pour la somme en principal de 2800 euros.

Madame [R] [O] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement de payer, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 14 Mai 2024.

En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [R] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 Mai 2024, causant ainsi un préjudice à Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y].

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 700 €, que Madame [R] [O] sera tenue de régler à Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] à compter du 14 Mai 2024 et jusqu’à son départ effectif.

Sur les loyers et charges impayés

Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] établissent le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes:

— Le contrat de location signé par les parties le 7 Février 2023

— Le commandement de payer en date du 13 Mars 2024 réclamant une somme de 2800 euros en principal avec en annexe le relevé de compte du 7 Mars 2024

— Le décompte de créance locative au 24 Décembre 2024 faisant apparaître un arriéré supplémentaire après la délivrance du commandement de payer pour 5351 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation.

Par ailleurs, dans le cas d’une créance périodique, le point de départ des intérêts court sur le montant des sommes dues au jour de la sommation.

Madame [R] [O] n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’une cause exonératoire de règlement.

Il convient en conséquence de condamner Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] la somme de 8151 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au mois de Décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2800 euros à compter du 13 Mars 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [O] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, y compris les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont pu exposer ; une indemnité de 700 euros leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] ;

CONSTATE que le bail consenti le 7 Février 2023 avec effet au même jour par Monsieur [J] [H] d’une part au profit de Madame [R] [O] d’autre part portant sur un logement à usage d’habitation d’une superficie de 85,19 mètres carrés sis à [Adresse 2], de quatre pièces principales au rez-de-chaussée plus cave et parking moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros et une provision sur charges de 80 euros se trouve résilié à compter du 14 Mai 2024.

En conséquence, ORDONNE à Madame [R] [O] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE à la somme de 700 €, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [R] [O] à Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] au paiement de laquelle elle sera condamnée à compter du 14 Mai 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] la somme de 8151 euros (huit mille cent cinquante-et-un euros )au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 24 Décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2800 euros à compter du 13 Mars 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à Monsieur [J] [H] et Madame [P] [Y] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Madame [R] [O] aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2025, par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,