TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/0010

N° RG 24/00335 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IUOF

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 16 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. ARSLAN-SIMSEK

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie céline REIBEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 82

PARTIE REQUISE :

Madame [U] [W]

née le 07 Juin 1974 à [Localité 5] (HAUT-RHIN)

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Leïla SEDIRA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 95

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 05 novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 23 Novembre 2020 avec effet au 1er Décembre 2020 la SCI ARSLAN-SIMSEK a donné en location à Madame [U] [W] un logement à usage d’habitation de type T3 d’une surface de 80 mètres carrés au deuxième étage gauche sis à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros et une provision sur charges de 15 euros.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 29 Janvier 2024, la SCI ARSLAN-SIMSEK a fait assigner Madame [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection en formation de référé près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Déclarer la présente demande régulière, recevable et bien fondée ;

— Constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties à effet du 1er Décembre 2020 ;

— Dire et juger que Madame [U] [W] est occupante sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [U] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Dire et juger que la mise en œuvre de la procédure d’expulsion ne sera pas soumise au délai prévu à l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution et quelle pourra avoir lieu dès après la signification du commandement à libérer les lieux ;

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;

— Condamner Madame [U] [W] à payer à la SCI ARSLAN-SIMSEK une provision de

3 394,05 euros au titre des arriérés de loyers et charges et de réparations locatives, montant à parfaire au jour du jugement.

— Condamner Madame [U] [W] à payer à la SCI ARSLAN-SIMSEK une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 515 euros à compter du jugement à intervenir à titre provisionnel et ce jusqu’à complète libération des lieux occupés par la défenderesse ou tous occupants de son chef ;

— Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux conditions fixées par l’ancien contrat de bail ;

— Autoriser la partie demanderesse à parfaire sa demande au jour de la décision ;

— Condamner Madame [U] [W], outre aux entiers frais et dépens, à verser à la partie demanderesse une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CP.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 Avril 2024 puis a fait l’objet de plusieurs renvois pour être retenue à l’audience du 5 Novembre 2024, suite à la constitution d’avocat par la défenderesse et sa demande d’aide juridictionnelle accordée le 9 Octobre 2024.

À l’audience, la SCI ARSLAN-SIMSEK représentée par son Conseil, réitère ses prétentions, et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces et indique s’opposer à tous délais de paiement et réactualise sa dette à la somme de 6 224,08 euros.

Madame [U] [W] représentée par son Conseil conteste la dette locative en indiquant avoir régulièrement réglé son loyer et les charges en liquide sans recevoir une quelconque quittance. Elle est travailleur handicapé et a eu une procédure de surendettement actuellement close.

L’affaire est mise en délibéré au 16 Janvier 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La SCI ARSLAN-SIMSEK justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 29 Mars 2023 soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 29 Janvier 2024.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 30 Janvier 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 18 Avril 2024

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la SCI ARSLAN-SIMSEK, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 23 Novembre 2020 prévoit en son Titre XI une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, la SCI ARSLAN-SIMSEK a fait délivrer à Madame [U] [W] un commandement de payer en date du 28 Mars 2023 pour la somme en principal de 2 440,05 euros.

Madame [U] [W] n’ayant, dans le délai légal de six semaines ni réglé les causes du commandement de payer, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 28 Mai 2023,

En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [U] [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 29 Mai 2023, causant ainsi un préjudice à la SCI ARSLAN-SIMSEK

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail soit la somme de 515 euros avec revalorisation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location, que Madame [U] [W] sera tenue de régler à la SCI ARSLAN-SIMSEK à compter du présent jugement tel que figurant dans la demande et jusqu’à son départ effectif.

Sur les loyers et charges impayés et réparations locatives

La SCI ARSLAN-SIMSEK établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties ;

— Le décompte de créance locative au 5 Décembre 2022 laissant apparaître un solde débiteur de

2 077,05 euros et justifiant que la partie défenderesse ne payait pas régulièrement son loyer ;

— Le décompte de créance locative au mois de Mars 2023 laissant apparaître un solde débiteur de

2 440,05 euros ;

— Le commandement de payer du 28 Mars 2023 pour un montant en principal de 2 440,05 euros;

— Le décompte de créance locative avec régularisation des charges du 20 Novembre 2023 laissant apparaître un arriéré de 3 394,05 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation ;

— Le décompte de créance locative avec régularisation des charges du 31 Août 2024 laissant apparaître un arriéré de 6 224,08 euros ;

— Aucune dépense de réparation locative.

Le demandeur ayant fixé la date d’exigibilité de l’indemnité d’occupation à compter du présent jugement et le contrat de bail ayant été résilié le 28 Mai 2023, il y a lieu a prendre en compte les arriérés de loyer et provisions sur charges jusqu’à cette date du 28 Mai 2023 soit la somme de

2 860,54 euros.

Le bail liant les parties laisse apparaître que Madame [U] [W] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 500 euros par chèque, mais que ce dernier a été sans provision de sorte que le dépôt de garantie n’a pas été versé, il n’y a pas lieu d’en tenir compte.

La défenderesse n’apporte pas la preuve d’un quelconque paiement en liquide ni même un commencement de preuve et la partie demanderesse ne reconnaît pas les paiements autres que ceux déjà comptabilisés dans les décomptes locatifs, il y lieu à considérer que ces loyers n’ont jamais été réglés.

La créance n’est, pour le surplus, pas sérieusement contestable, conformément à l’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile, et la demande de provision doit donc être accueillie.

Il convient en conséquence de condamner Madame [U] [W] à payer à SCI ARSLAN-SIMSEK la somme provisionnelle de 2 860,54 euros au titre des loyers et charges impayés fin mai 2023.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années à la condition également que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il résulte des débats que Madame [U] [W] ne paraît pas en mesure de régler sa dette locative dans le délai légal ni qu’elle ait repris le paiement intégral des loyers et charges.

Il convient dès lors de lui refuser sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’astreinte

Le bailleur ne justifie d’aucun préjudice supplémentaire pour justifier d’une astreinte et l’expulsion se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [U] [W] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la SCI ARSLAN-SIMSEK obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation réparant son préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [W] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance,

Il paraît inéquitable de laisser la SCI ARSLAN-SIMSEK supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 700 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SCI ARSLAN-SIMSEK

CONSTATE que le bail consenti le 23 Novembre 2020 avec effet au 1er Décembre 2020 par la SCI ARSLAN-SIMSEK d’une part au profit de Madame [U] [W] d’autre part portant sur un logement à usage d’habitation de type T3 d’une surface de 80 mètres carrés au deuxième étage gauche sis à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros et une provision sur charges de 15 euros se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 28 Mai 2023 ;

En conséquence, ORDONNE à Madame [U] [W] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

FIXE au montant du loyer et des charges en cours, soit 515 euros avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [U] [W] à la SCI ARSLAN-SIMSEK au paiement de laquelle elle sera condamnée à compter du présent jugement et jusqu’à la libération des lieux.

CONDAMNE Madame [U] [W] à payer à la SCI ARSLAN-SIMSEK la somme provisionnelle de 2 860,54 euros au titre des loyers et charges impayés fin mai 2023.

REJETTE la demande de délai de paiement

REJETTE la demande d’astreinte

CONDAMNE Madame [U] [W] à payer à la SCI ARSLAN-SIMSEK la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [W] aux entiers dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 16 Janvier 2025 à MULHOUSE, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,