TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

N° RG 24/07988 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIOD

Jugement du 28 Mars 2025

N°: 25/294

OPH NEOTOA

C/

[G] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH NEOTOA

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [G] [K]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Mme [U] [I], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2023, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à M. [K] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,91 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7.965,88 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [G] le 29 mai 2024.

Par assignation du 31 octobre 2024, l’établissement NEOTOA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 5.362,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

− 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, l’établissement NEOTOA sollicite de prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette date, l’établissement NEOTOA a comparu représenté par Mme [U] [I] dument munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’établissement NEOTOA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2025, s’élève désormais à 6.783,89 euros. L’établissement NEOTOA considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement NEOTOA précise que, depuis septembre 2023, le locataire n’a cessé d’accumuler retards et absence de paiement des échéances et que la situation n’a pas été régularisée malgré l’envoi d’une mise en demeure et la délivrance d’un commandement de payer.

L’établissement NEOTOA s’oppose à la demande reconventionnelle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

A l’audience, M. [K] [G] a comparu en personne.

Il sollicite de pouvoir rester dans les lieux et propose des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus du loyer courant.

Il explique l’origine de la dette par un litige avec son bailleur puis par un changement de compte bancaire. Il déclare qu’il travaille et perçoit un salaire de 1.500 euros. Il ajoute devoir régler chaque mois une pension alimentaire de 250 euros et un crédit de 150 euros.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

M. [K] [G] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, il est constant que la clause résolutoire, prévue à l’article 4.1 des conditions générales applicables au contrat de bail, fixe à deux mois à compter du commandement de payer le délai de régularisation de la dette. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il y a lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu au contrat.

Il est établi, par les justificatifs produits, qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 28 mai 2024, et que la somme de 7.965,88 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juillet 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment du décompte actualisé produit que M. [K] [G] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, aucun loyer n’ayant été réglé depuis le mois de juillet 2024. Toutefois au vu des déclarations du locataire lors de l’audience, les revenus du foyer de M. [K] [G] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant avant l’audience, ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Par suite, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement NEOTOA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2 des conditions générales applicables au contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois, à terme échu, au plus tard le 10 de chaque mois.

L’établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2025, M. [K] [G] lui devait la somme de 6.783,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code civil, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 495,34 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, M. [K] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de l’instance.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 février 2023 entre l’établissement NEOTOA, d’une part, et M. [K] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] est résilié depuis le 29 juillet 2024,

ORDONNE à M. [K] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [G] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 6.783,89 euros (six mille sept cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024,

AUTORISE M. [K] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE M. [K] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2024 et celui de l’assignation du 31 octobre 2024,

DÉBOUTE l’établissement NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge