TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/0173

N° RG 24/01545 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3Q7

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son Directeur Général, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [U] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 28 Avril 2023, la SCI Laura Inhoff a loué à Madame [U] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]), 2ème étage d’une surface de 42 mètres carrés de trois pièces moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 434,40 euros et 60 euros de provisions sur charges.

La SAS Action Logement Services s’est portée caution des engagements de Madame [U] [M] au titre de ce bail.

Par exploit de commissaire de justice du 18 Mars 2024 la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Madame [U] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et invoquant sa subrogation dans les droits et actions du bailleur en sa qualité de caution, portant sur le règlement d’une somme de 2 472 euros au titre des loyers et charges échus des mois d’Octobre 2023 à Février 2024,

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 Mars 2024,

Par acte de commissaire de Justice du 11 Juin 2024 la SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [U] [M] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision à intervenir :

— Recevoir la SAS Action Logement Services en son action et l’en déclarer bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [M] et de tous occupants de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [U] [M] à lui verser la somme de 3 955,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 Mars 2024 sur la somme de 2 472 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Madame [U] [M] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Madame [U] [M] à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [U] [M] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 14 Juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 5 Novembre 2024.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en indiquant que sa créance est en augmentation.

Cité par acte délivré à Etude, Madame [U] [M] ne comparaît pas et n’est pas représentée

L’affaire est mise en délibéré au 16 Janvier 2025

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur le droit d’agir de la SAS Action Logement Services

Au terme de l’article 2306 du Code civil, “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Les CIL s’étant porté caution mettront en œuvre les actions en recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résiliation du bail, dans une démarche d’adaptation des solutions aux ménages demandeurs, et de recherche de relogement des ménages en difficultés.

Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

Le contrat de cautionnement Visale, signé par la SCI Laura Inhoff, en qualité de bailleur, stipule (page 7, “Paiement par la caution et subrogation”) que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du Code Civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant.

Après règlement, toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation. Toute somme que le bailleur reçoit, acquise à la caution, doit lui être reversée dans les dix jours calendaires de son encaissement.

Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale”.

Au cas d’espèce, la Sas Action Logement Services justifie :

* d’une première quittance subrogative du 13 Février 2024, signée par le bailleur, portant sur la somme de 2 472 euros au titre des loyers et charges impayés des mois d’Octobre 2023 à Février 2024, visant les dispositions de l’article 2309 précité et précisant d’une part, que “cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services” et d’autre part, que la SCI Laura Inhoff , agissant en tant que bailleur, “subroge Action Logement Service dans [s]es droits et actions contre le/les locataire(s) défaillant(s)”,

* d’une deuxième quittance subrogative émise le 17 Mai 2024 signée par le bailleur, portant à 3 955,20 euros le montant des loyers impayés dus par le locataire au titre des mois de Octobre 2023 à Mai 2024 pour lequel la SCI Laura Inhoff subroge Action Logement Services dans ses droits et actions contre le locataire défaillant,

* d’une quittance subrogative du 25 Juillet 2024, signée par le bailleur, portant à 4 449,60 euros le montant des loyers impayés dus par le locataire pour la période jusqu’à Juillet 2024 pour lequel le bailleur subroge Action Logement Service dans ses droits et actions, ne pouvant être retenue en vertu du principe du contradictoire.

* d’une quittance subrogative du 30 Août 2024, signée par le bailleur, portant à 4 944 euros le montant des loyers impayés dus par le locataire pour la période jusqu’à Août 2024 pour lequel le bailleur subroge Action Logement Service dans ses droits et actions, ne pouvant être retenue en vertu du principe du contradictoire.

* un courrier de la SCI Laura Inhoff du 23 Mai 2024 par lequel le bailleur indique s’associer à la demande d’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du contrat de bail en raison du non-paiement des loyers aux termes convenus,

Il ressort de ces pièces que la SAS Action Logement Services est bien subrogée dans les droits et action du bailleur et qu’elle peut exercer l’action visant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et tendant au recouvrement des sommes dont elle s’est acquittée en sa qualité de caution.

II. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

La SAS Action Logement Services justifie avoir procédé à ce signalement le 19 Mars 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 Juin 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 12 Septembre 2024.

La demande formée par la SAS Action Logement Services est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4,3,2 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 Mars 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 Mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats l’acte de bail et justifie le principe et le quantum de la créance actualisée qu’elle réclame en produisant différentes quittances subrogatives et justificatifs de ses paiements.

Il ressort des pièces fournies qu’au mois de Mai 2024, la dette locative de Madame [U] [M] s’élève à la somme de 3 955,20 euros et telle qu’indiquée dans l’assignation au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 18 Mars 2024 pour la somme de 2 472 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Le contrat de cautionnement autorise la caution à agir en fixation de l’indemnité d’occupation Madame [U] [M] sera également condamnée au paiement à la SAS Action Logement Services d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 Mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, sur justification par la SAS Action Logement Services d’une quittance subrogative à ce titre. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 494,40 euros.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Madame [U] [M] sera ordonnée, en conséquence.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS Action Logement Services et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Madame [U] [M] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 Avril 2023, par la SCI Laura Inhoff a loué au profit de Madame [U] [M] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]), 2ème étage d’une surface de 42 mètres carrés de trois pièces moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 434,40 euros et 60 euros de provisions sur charges sont réunies à la date du 18 Mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 3 955,20 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation dus au mois de Mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 Mars 2024 sur la somme de 2472 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 494,40 euros à compter du terme du 19 Mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, sur justification par la SAS Action Logement Services d’une quittance subrogative à ce titre ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à verser à la SAS Action Logement Services une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Madame [U] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 Janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,