TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 25 Mars 2026

N° R.G. : N° RG 24/08160 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZNP5

N° Minute :

AFFAIRE

SDC [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic

C/

Commune DE [Localité 1]

Copies délivrées le :

A l’audience du 08 Janvier 2026,

Nous, Carole GAYET, Juge de la mise en état assistée de Georges DIDI, Greffier ;

DEMANDEUR

SDC [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic

SA [A] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1072

DEFENDERESSE

[Adresse 3] [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Charlotte PEZIN de la SELARL CABANES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, Contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 5] / [Adresse 6] à [Localité 4] sur une parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 1] est soumis au statut de la copropriété.

La commune de [Localité 5] est propriétaire de la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 2] « [Adresse 7] », qui longe la précédente sur l'[Adresse 8], acquise suivant acte authentique du 22 janvier 1969.

En 2020 la commune de [Localité 5] a souhaité faire construire un parking sur sa parcelle et entrepris les démarches nécessaires à cette fin.

Se prévalant de l’existence d’une servitude non aedificandi stipulée au profit de sa parcelle à l’acte de cession du 22 janvier 1969, le syndicat des copropriétaires, par exploit du 10 mai 2024, a fait assigner la commune de Saint-Cloud devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins essentiellement de voir constater l’existence et l’étendue de ladite servitude et enjoindre à la ville de Saint-Cloud de s’y conformer.

Par conclusions du 23 décembre 2024 la commune de [Localité 5] a élevé un incident. Aux termes de ses dernières conclusions d’incident, notifiées par voie électronique le 31 décembre 2025, elle demande au juge de la mise en état, au visa des articles 30, 31, 32, 73, 74, 75 122 et 700 du code de procédure civile, 706, 707 et 1355 du code civil, de :

A titre principal,

➢ SE DECLARER INCOMPÉTENT ;

➢ DIRE ET JUGER que seul le tribunal administratif de Cergy-Pontoise est compétent ;

A titre subsidiaire,

➢ REJETER les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1], comme étant irrecevables.

En tout état de cause,

➢ CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

➢ CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 29 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, au visa des articles R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, 31 du code de procédure civile, 1355 du code civil demande au juge de la mise en état de :

DEBOUTER la Commune de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DECLARER le Tribunal Judiciaire de céans compétent pour statuer sur la présente instance ;

DECLARER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] recevable en toutes ses demandes ;

RENVOYER l’affaire à une audience de mise en état afin qu’il soit statué sur le fond ;

CONDAMNER la Commune de [Localité 1] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la Commune de [Localité 1] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

I Sur l’exception d’incompétence matérielle

La commune de Saint-Cloud demande au juge de la mise en état de déclarer le tribunal judiciaire de Nanterre incompétent pour statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires au profit du tribunal administratif de Cergy-Pontoise. Elle fait valoir que de jurisprudence constante le contentieux relatif aux travaux publics, pour le compte d’une personne publique sur un terrain lui appartenant, ressortit à la juridiction administrative y compris dans l’hypothèse où ces travaux méconnaîtraient une servitude non aedificandi établie par acte de droit privé grevant ledit terrain. Elle expose qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui n’apporte aucune preuve de la servitude dont il se prévaut, demande in fine au tribunal judiciaire d’interdire purement et simplement à la commune d’entreprendre le projet de parking qu’elle envisage sur son terrain, lequel est d’intérêt général (fournir à ses habitants une offre de stationnement adéquate et reconstituer un accessoire indispensable au service public hospitalier suite à la fermeture du parking Joffre) et répond à la qualification de travaux publics. Elle soutient que même si le syndicat des copropriétaires sollicite que soient constatées l’existence et l’étendue de la servitude dont il se prévaut la seule prétention portant sur le rétablissement de la servitude justifie que la juridiction judiciaire soit déclarée incompétente.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la compétence du tribunal judiciaire pour statuer sur son action. Il oppose que sa demande tend uniquement à voir reconnaître l’existence et l’étendue d’un droit réel dont il dispose en vertu d’une convention de droit privé conclue entre les parties et non à la destruction d’une construction d’ores et déjà édifiée en violation d’une servitude, à obtenir l’indemnisation de préjudice en résultant ou à voir statuer sur la responsabilité d’une personne morale de droit public de sorte que la jurisprudence invoquée par la commune de [Localité 5] est inopérante. Il soutient que s’agissant d’une servitude de droit privé le litige relatif à son exercice relève de la compétence de la juridiction judiciaire ainsi que l’a jugé le tribunal des conflits dans une décision du 5 juillet 2021. Il en veut d’ailleurs pour preuve que la commune de Saint-Cloud a fait délivrer au syndicat une assignation devant le tribunal judiciaire de Nanterre par exploit du 7 avril 2025 aux fins de voir constater l’extinction de la servitude litigieuse ou à titre subsidiaire la limite de son assiette aux seules constructions sur le terrain à l’exclusion des ouvrages souterrains. Il précise que la commune indique dans son assignation que son action négatoire est destinée à permettre au juge administratif de statuer sur les recours pendants dont il est saisi à la lumière de la décision du juge judiciaire quant à l’existence et l’étendue de la servitude.

*

En application de l’article 789, 1° du code de procédure civile le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.

L’article 73 du même code dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Aux termes de l’article 81, alinéa 1er, du même code, lorsque le juge estime que l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir.

En vertu du principe de séparation des autorités administrative et judiciaire posé par l’article 13 de la loi des 16 et 24 août 1790, les décisions prises par l’administration dans l’exercice de ses prérogatives de puissance publique échappent à la connaissance de la juridiction judiciaire.

En application de l’article R. 211-3-26, 5° du code de l’organisation judiciaire le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les actions immobilières pétitoires.

En l’espèce, l’action du syndicat des copropriétaires vise à faire constater l’existence et l’étendue d’une servitude conventionnelle non aedificandi au profit de son fonds.

Une servitude est un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété.

Le litige ne porte pas sur l’exécution de travaux publics dont la connaissance relèverait de la compétence exclusive du tribunal administratif.

La demande d'« Enjoindre à la ville de [Localité 5] de se conformer aux termes de la servitude » n’est que la conséquence légale le cas échéant, en application de l’article 1103 du code civil, de l’existence de la servitude conventionnelle sur laquelle le juge du fond devra statuer.

Le tribunal judiciaire est ainsi compétent pour connaître en l’espèce des demandes du syndicat des copropriétaires.

L’exception d’incompétence soulevée par la commune de [Localité 5] sera en conséquence rejetée.

II Sur les fins de non-recevoir soulevées par la commune de [Localité 5]

La commune de [Localité 5] demande au juge de la mise en état de déclarer la demande du syndicat des copropriétaires irrecevable.

A cette fin la commune invoque tout d’abord la chose jugée. Elle expose que le syndicat des copropriétaires forme une demande substantiellement identique à celle présentée par assignation du 25 mars 2021 (interdire à la ville de [Localité 5] de procéder aux travaux de construction du parking souterrain), entre les mêmes parties (le syndicat et la commune de [Localité 5]) et ayant la même cause (la servitude non aedificandi). Or, explique-t-elle, le juge de la mise en état a décliné sa compétence dans la première instance par ordonnance du 21 septembre 2022, confirmée par arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] du 2 mars 2023, décision aujourd’hui irrévocable. Elle ajoute qu’aucun fait nouveau à même de faire obstacle à l’autorité de la chose jugée n’est intervenu depuis lors de sorte que la demande du syndicat est irrecevable sur le fondement de l’article 1355 du code civil.

La commune de [Localité 5] soutient ensuite que la demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable faute d’intérêt à agir, en application de l’article 32 du code de procédure civile. Elle explique que la seule délivrance d’un permis de construire sur une parcelle grevée d’une servitude sans que les travaux dont découlerait une atteinte à cette servitude aient débuté ne suffit pas à caractériser l’intérêt à agir né et actuel exigé en jurisprudence.

La commune de [Localité 5] fait enfin valoir que l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable pour défaut de qualité à agir. Elle explique que l’action en revendication immobilière est une action attitrée de sorte que celui qui souhaite faire reconnaître un droit réel en justice doit, pour avoir qualité à agir, présenter un titre valable sur lequel il fonde sa prétention. Or, expose-t-elle une servitude s’éteint par le non usage pendant 30 ans en vertu des articles 706 et 707 du code civil, ce qui est le cas de la servitude non aedificandi dont se prévaut le syndicat en l’espèce au titre de l’acte de cession du 22 janvier 1969, qui est éteinte depuis au moins le 19 octobre 2011 du fait de la construction d’un parking sur le terrain servant en 1981.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la recevabilité de son action.

Il soutient tout d’abord que ses demandes dans la présente instance (faire constater l’existence d’un droit réel) ne sont pas identiques à celles formées dans le cadre de la procédure ayant abouti à l’ordonnance du 21 septembre 2022 (obtenir une injonction d’une obligation de ne pas faire).

Il fait ensuite valoir qu’en application de l’article 31 du code de procédure civile l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime à voir reconnaître un droit réel, l’existence et l’étendue de celui, comme c’est le cas en l’espèce de la servitude non aedificandi qu’il revendique au profit de son fonds. Il en déduit que sa demande ne saurait être conditionnée au démarrage des travaux portant atteinte à son droit.

Il fait enfin valoir que l’extinction de la servitude non aedificandi, à la supposer établie, ne remettrait pas en cause la validité du titre la constituant. Elle expose qu’en tout état de cause cette servitude n’est pas éteinte dès lors qu’aucune atteinte n’y a été portée jusqu’à présent, le parking dont se prévaut la commune de [Localité 5] ayant existé avant la signature de l’acte de cession du 22 janvier 1969. Elle expose qu’en toute hypothèse l’objet de la servitude invoquée était d’empêcher toute atteinte à l’espace vert existant sur le terrain et que la commune intention des parties était donc de créer un parc paysager au bénéfice de la future copropriété et de la préserver de toute atteinte pouvant résulter de constructions futures. Elle ajoute que si la ville de [Localité 5] entend maintenir que la servitude est éteinte il lui appartiendra de soulever ce moyen au fond.

*

En vertu de l’article 789, 6° du code de procédure civile le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, l’action du syndicat des copropriétaires vise à faire constater l’existence et l’étendue d’une servitude conventionnelle non aedificandi au profit de son fonds.

La demande d'« Enjoindre à la ville de [Localité 5] de se conformer aux termes de la servitude » n’est que la conséquence légale le cas échéant, en application de l’article 1103 du code civil, de l’existence de la servitude conventionnelle sur laquelle le juge du fond devra statuer.

Dans son ordonnance du 21 septembre 2021, confirmée en appel, le juge de la mise en état s’est prononcé sur la compétence du tribunal judiciaire pour connaître des demandes de « Faire interdiction » à la commune de Saint-Cloud de poursuivre son projet de construction de parking et de suppression de jardin paysager existant. Certes fondée sur l’existence d’une servitude non aedificandi, entre le syndicat et la commune, ces demandes s’analysent en une mise en cause de la responsabilité d’une personne morale de droit public, le juge judiciaire ayant été déclaré incompétent faute, notamment, de voie de fait établie. Le juge de la mise en état relève au surplus dans son ordonnance qu’il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires dispose sur le jardin des Gâtines d’une servitude non aedificandi.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de constater l’existence de ladite servitude. Même si l’objectif final du syndicat est effectivement d’empêcher la réalisation du parking par la commune il n’y a pas identité de ses demandes entre les deux procédures.

D’ailleurs il a été jugé supra que le juge judiciaire est compétent pour connaître de la présente demande.

En conséquence la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

Aux termes de l’article 31 du code civil l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de constater l’existence et l’étendue d’une servitude non aedificandi sur le terrain de la commune de Saint-Cloud au profit de son fonds.

Le syndicat a donc intérêt à agir en son action immobilière pétitoire, indépendamment des travaux qui pourraient être réalisés en contravention avec ce droit éventuel.

La fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 31 du code civil l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En application des articles 706 et 707 du code civil, la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. Les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires, se prévalant d’un acte authentique du 22 janvier 1969, demande au tribunal de statuer sur l’existence et l’étendue d’une servitude non aedificandi au profit de son fonds.

Le syndicat des copropriétaires a donc qualité à agir en revendication du droit réel immobilier en vertu de ce titre.

Le litige au fond porte justement sur l’existence et l’étendue de la servitude revendiquée. Il appartiendra au tribunal de trancher cette question au vu des moyens soulevés par les parties.

Le moyen tiré du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires sera rejeté.

III Sur les mesures accessoires

Les dépens seront réservés.

La commune de [Localité 5] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire,

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par la commune de [Localité 5] ;

DECLARE le tribunal judiciaire compétent pour statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] / [Adresse 6] à Saint-Cloud (92210) ;

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées par la commune de [Localité 5] ;

DECLARE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] / [Adresse 6] à [Localité 4] recevables ;

RESERVE les dépens ;

CONDAMNE la commune de [Localité 5] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 4] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE la présente affaire à l’audience de mise en état du 24 septembre 2026 pour conclusions au fond de la commune de [Localité 5].

signée par Carole GAYET, Juge, chargée de la mise en état, et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Georges DIDI

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Carole GAYET