TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02098 – N° Portalis DB2G-W-B7H-INDA

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 27 février 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [I] [L] [O] [J], né le 03 Mai 1960 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [K] épouse [J], née le 28 Juillet 1961 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Jean-Christophe DUCHET de l’ASSOCIATION JPCD, avocats au barreau de METZ

PARTIE REQUISE :

Monsieur [A] [Z], né le 18 Février 1983 à [Localité 10] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 4]

comparant aux audiences des 07 novembre 2023 et 02 avril 2024

Madame [M] [B] épouse [Z], née le 02 Août 1988 à [Localité 11] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Anne MORGEN-STOLL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 16

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-2009 du 03/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, en présence de [Y] [X], auditrice de justice, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 février 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 14 janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2018, M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J] ont loué à M. [A] [Z] et Mme [M] [N], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 800,00 € outre 50,00 € de provision pour charges.

Par acte d’huissier de justice du 12 avril 2023, M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 941,25 € au titre des loyers et charges échus au 04 avril 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 avril 2023.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 août 2023, M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J] ont fait assigner M. [A] [Z] et Mme [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, aux fins d’expulsion et de paiement d’impayés locatifs.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 21 août 2023.

L’affaire a été à l’audience du 7 novembre 2023.

Cité par actes délivré à sa personne pour M. [A] [Z], celui-ci comparait.

Citée par déposé à l’étude de l’huissier de justice pour Mme [M] [N], cette dernière constitue avocat.

L’affaire a ensuite été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être retenue lors de l’audience du 12 novembre 2024.

Lors de cette audience, M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J], régulièrement représentés par leur conseil, reprennent leurs conclusions du 11 mai 2024 par lesquelles ils demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer la demande recevable et fondée,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 € par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux

— faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 8 352,63 € € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mal fondée,

— condamner les locataires in solidum à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter Mme [M] [B] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, fins et prétentions.

Pour s’opposer à l’argumentation de Mme [M] [N] les demandeurs soutiennent, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé dont elle fait état n’a pas été délivré selon le formalisme légal. Ils ajoutent que l’ordonnance de non-conciliation ne leur est pas opposable.

Mme [M] [N], régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 5 février 2024 par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de débouter les demandeurs de leurs demandes formulées en son encontre.

À l’appui de ses prétentions, Mme [M] [N] soutient avoir été contrainte de quitter le domicile conjugal en raison de violences conjugales commises par M. [A] [Z], ce dernier se voyant notifier une interdiction d’entrer en contact. Elle ajoute qu’une ordonnance rendue par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Mulhouse en date du 28 novembre 2023 a attribué à M. [A] [Z] la jouissance du domicile conjugal à compter de la demande en divorce. Elle ajoute qu’au jour de son départ du logement, il n’y avait pas d’impayés de loyers.

M. [A] [Z] a comparu lors de l’audience du 7 novembre 2024 et du 2 avril 2024, indiquant qu’il n’était pas destinataire des écritures adverses. Il déclarait avoir subi une dépression causée par la séparation d’avec son épouse. Par un mail du 9 juillet 2024, il s’excusait de son absence à l’audience et sollicitait des délais de paiement, précisant qu’il avait désormais repris le paiement du paiement du loyer courant. Il ajoutait vouloir rester dans les lieux.

Lors de l’audience du 12 novembre 2024, il n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 avancé au 26 novembre 2024 afin de permettre aux parties représentées de justifier de la notification de leurs écritures à M. [A] [Z].

L’affaire a été rappelée à l’audience du 14 janvier 2025 lors de laquelle M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J], régulièrement représentés par leur conseil, ne justifie ni de la notification de leurs écritures du 11 mai 2024 ni de la notification de celles du 13 janvier, se contentant d’un courrier simple s’agissant des conclusions du 11 mai 2024.

Mme [M] [N], régulièrement représentée, justifie de la signification de ses conclusions du 5 février 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 13 avril 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, leur demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2023.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 15 de la même loi dispose que :

« (…) Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre (…)

En l’espèce, M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 18 juillet 2023, la dette locative de M. [A] [Z] et Mme [M] [N] s’élève à la somme de 2 812,16 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juillet 2023 inclus.

Si Mme [M] [N] justifie avoir été victime de violences conjugales ayant précipité son départ du domicile conjugal, force est de constater qu’elle ne justifie pas avoir notifié son congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ni l’avoir signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Partant, son congé n’est pas valable et sa demande aux fins d’être mise hors de cause est rejetée pour la période antérieure au 5 février 2024, date à laquelle elle notifie judiciairement par le biais de ses conclusions, son congé.

Il convient donc de condamner solidairement les défendeurs au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 24 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 avril 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [A] [Z] et Mme [M] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [A] [Z] et Mme [M] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Par conséquent, M. [A] [Z] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Dans la mesure où il est désormais établi que Mme [M] [N] a judiciairement informé les demandeurs de son congé pour cause de violences conjugales dans le cadre de la présente procédure, elle sera tenue solidairement avec M. [A] [Z] des indemnités d’occupations pour la période allant du mois de juillet 2023 au 5 février 2024.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur la demande indemnitaire

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent ni la malice, ni la mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol de la part des défendeurs.

Par conséquent cette demande est rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [M] [N]

Si Mme [M] [N] n’a pas respecté les prescriptions légales s’agissant de son congé, elle justifie dans le cadre de la présente procédure avoir été victime de violences conjugales et avoir quitté le bien le 17 janvier 2023 conformément à son mail du 30 janvier 2023.

Il résulte du décompte produit par les demandeurs qu’à cette date il n’y avait aucun impayé locatif.

Par conséquent, il convient de juger que dans les rapports entre les locataires seul M. [A] [Z] devra, in fine, supporter la dette de façon à ce que si les demandeurs exécutent contre Mme [M] [N] a cette dernière disposera d’un recours contre M. [A] [Z].

Sur la demande en délais de paiement de M. [A] [Z]

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le défendeur a sollicité des délais de paiement.

Toutefois, ce dernier ne comparait pas et n’apporte aucun élément justifiant sa situation financière.

Par conséquent, sa demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [A] [Z] et Mme [M] [N] succombent à l’instance.

Toutefois, compte tenu des circonstances particulières de l’espèce tirées du fait que Mme [M] [N] a été victime de violences conjugales et a été contrainte de quitter le domicile, seul M. [A] [Z] est condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamné aux dépens, et de la même manière qu’évoqué précédemment, seul M. [A] [Z] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 700,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2018 entre M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J], d’une part, et, M. [A] [Z] et Mme [M] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 juin 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [A] [Z] et Mme [M] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [A] [Z] et Mme [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [A] [Z] et Mme [M] [N] solidairement à verser à M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J] la somme de 2 812,16 € (deux mille huit cent douze euros et seize centimes) selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, mois de juillet 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023 sur la somme de 2 941,25 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [A] [Z] et Mme [M] [N] solidairement à verser à M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juillet 2023 jusqu’à février 2024 ;

CONDAMNONS M. [A] [D] à verser à M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J] du surplus de leurs prétentions ;

JUGEONS que dans les rapports entre M. [A] [Z] et Mme [M] [C] [E], seul M. [A] [Z] sera in fine tenu de la dette de sorte qu’elle disposera d’un recours contre ce dernier en cas d’exécution contre elle de la présente décision ;

DÉBOUTONS Mme [M] [N] du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTONS M. [A] [Z] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNONS M. [A] [Z] à verser à M. [I] [J] et Mme [F] [K] épouse [J] une somme de 700,00 € (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Le Greffier, Le Président,