TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01117 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJL5

Section 1

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT, SA D’HLM à Directoire, venant aux droits de BATIGERE GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [S] [R] [D]

né le 14 Novembre 1982, demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 8 septembre 2023, la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT a loué à Monsieur [S] [R] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 242,90 euros, outre 53,78 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST a fait délivrer à Monsieur [S] [R] [D] un commandement de payer la somme de 1 417,94 euros au titre des loyers et charges échus au 25 octobre 2024, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [S] [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater que le bail a été résilié de plein droit depuis le 1er janvier 2025,

— Ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celles de tous occupants de son chef des lieux loués,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 313,38 euros,

— Condamner Monsieur [S] [R] [D] à lui verser cette indemnité d’occupation par mois, du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Ordonner que l’indemnité d’occupation évolue dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— Condamner Monsieur [S] [R] [D] à lui verser la somme de 1 541,89 euros au titre des impayés locatifs, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner Monsieur [S] [R] [D] à lui verser la somme de 700 euros avec intérêt de droit à compter du jour de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, y compris les frais le coût du commandement de payer ;

— Dire que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifié au Préfet du département du Haut-Rhin le 16 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

A cette audience, la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST, régulièrement représentée par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance à la somme de 809,65 euros et en affirmant que le locataire rembourse chaque mois depuis le mois de janvier 2025 la somme de 400 euros, soit une somme supérieure au montant du loyer. La partie demanderesse affirme cependant maintenir sa demande d’expulsion.

Monsieur [S] [R] [D], comparant, reconnait le montant de sa dette à hauteur de 809,65 euros. Il sollicite l’échelonnement de sa dette et affirme occuper un emploi rémunéré au SMIC.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 31 octobre 2024. Depuis lors, la situation d’impayé ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet du département du Haut-Rhin le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 12 septembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 31 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 31 décembre 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST verse aux débats le contrat de bail ainsi que le décompte des loyers et des charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 9 septembre 2025 la dette locative de Monsieur [S] [R] [D] s’élève à la somme de 809,65 euros au titre des loyers et charges impayés. Il convient donc de condamner Monsieur [S] [R] [D] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 16 avril 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire lors de l’audience, et de son engagement pris de régler la dette locative, outre le fait que le paiement du loyer courant est repris, il y a lieu d’accorder à Monsieur [S] [R] [D], par application de l’article précité, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois selon les modalités fixées au présent dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [S] [R] [D] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou de loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [S] [R] [D] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [R] [D] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédure civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance.

Il y’a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 septembre 2023 entre la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST , d’une part, et Monsieur [S] [R] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 31 décembre 2024 à minuit ;

CONDAMNE Monsieur [S] [R] [D] à verser à la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST la somme de 809,65 euros (huit-cent neuf euros et soixante cinq centimes) selon décompte arrêté au 9 septembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 16 avril 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

AUTORISE Monsieur [S] [R] [D] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et charges courants, en 35 mensualités de 23 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [S] [R] [D] soit condamné à verser à la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

DEBOUTE la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [R] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 décembre 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,