TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01106 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJKT

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [S] [B]

né le 14 Avril 1937 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

— représenté par Maître Bernard BURNER de l’association BURNER & FAUROUX, avocats au barreau de MULHOUSE,

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [M] [L]

né le 24 Juillet 1973 au MAROC, demeurant [Adresse 2]

— comparant

Madame [H] [L]

née le 08 Décembre 1983 au MAROC, demeurant [Adresse 2]

— non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 01 Juillet 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 octobre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2023, Monsieur [S] [B] a loué à Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 300 euros outre 150 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, Monsieur [S] [B] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 720,60 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 05 novembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, Monsieur [S] [B] a fait assigner Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— A titre principal, constater la résiliation de plein droit à effet du 13 janvier 2025 du contrat de bail liant les parties daté du 16 octobre 2023 par le jeu du commandement visant la clause résolutoire,

— Condamner solidairement les locataires ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer sans délais et sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement sollicité, avec si besoin le concours de la force publique,

— Condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1 300 euros par mois, hors charges à compter du 13 janvier 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux loués,

— Condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4 561,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, augmentée d’un montant de 2 058,06 euros au titre des loyers et charges couvrant les périodes de six semaines suivants la délivrance du commandement de payer,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire, ordonner son expulsion sous astreinte de 80 euros par jours de retard à compter de la signification du jugement, fixer l’indemnité d’occupation aux mêmes conditions, outre la condamnation au paiement de l’arriéré de loyers et charges et condamner en deniers et quittance d’un montant de 1 450 euros par mois au titre des loyers et charges exigibles pour la période courant entre le 1er avril 2025 et le prononcé du jugement avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

En tout état de cause,

— Autoriser la partie demanderesse de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la partie défenderesse,

— Condamner solidairement les locataires à verser à une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [S] [B], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 722,61 euros au titre des loyers et charges échus au 1er juin 2025, termes du mois de juin inclus. Elle précise que les locataires ont procédé à quelques versements qui ne couvrent pas la totalité du loyer.

Cités par acte remis à personne tant pour Monsieur [M] [L] que Madame [H] [L], seul Monsieur [M] [L] est présent. Il ne conteste pas la dette en son principe, mais précise avoir repris le paiement partiel du loyer. Il ajoute être en recherche d’emploi, et précise qu’il va régler la totalité de sa dette après la vente de sa maison.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 12 décembre 2024.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncé au Préfet le 22 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er juillet 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [S] [B] verse aux débats le contrat de bail ainsi que le décompte des loyers et charges.

Monsieur [M] [L], comparant à l’audience, reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er juin 2025, la dette locative de Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] s’élève à la somme de 7 588,21 euros (soit la somme de 7 722,61 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 134,40 euros correspondant à des frais injustifiés, tels que les frais de rejet de prélèvement) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2025 inclus.

Il convient de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 novembre 2024 sur la somme de 4 561,21 euros et à compter de l’assignation du 16 avril 2025 pour le surplus.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail liant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La charge de la preuve des paiements dans le délai de six semaines suivant le commandement, pèse sur les locataires.

Or, les causes du commandement n’ont pas été apurées, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L], dépourvus de droit d’occupation depuis cette date, doivent donc libérer les lieux et à défaut pourront être expulsés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges dûment justifiées, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il n’apparait en revanche par nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes reconventionnelles en suspension des effets de la clause résolutoire et en délai de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [L] ne formule pas expressément de demande reconventionnelle mais fait part à l’audience, de sa volonté de rester dans le logement et de reprendre le paiement du loyer, qu’il déclare avoir repris partiellement. Il affirme vouloir apurer sa dette par la vente de sa maison dont il est le propriétaire. Il ajoute être sans emploi et avoir 1 enfant à charge.

Ces prétentions s’analysent comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et une demande de délais de paiement.

Toutefois, il ne fournit aucun justificatif à l’appui de ses affirmations. Par ailleurs, dans la mesure où le loyer courant n’est pas intégralement payé, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus et les occupants ne peuvent se voir accorder aucun délai de paiement.

Il y’a lieu de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés solidairement aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir Monsieur [S] [B], Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] seront condamnés solidairement à verser au demandeur la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2023 entre Monsieur [S] [B] d’une part et Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 10 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] solidairement à verser à Monsieur [S] [B] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, pour la période courant du 11 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] solidairement à verser à Monsieur [S] [B] la somme de 7 588,21 euros (sept mille cinq cent quatre-vingt-huit euros et vingt-et-un centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges dûment justifiées et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 1er juin 2025, échéance du mois de juin inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024 sur la somme de 4 561,21 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [S] [B] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] de leurs demandes de délai de paiement et suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] solidairement à verser à Monsieur [S] [B] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 octobre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,