TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/575

N° RG 24/02477 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JAVN

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société M2A HABITAT prise en la personne de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [G] [F]

née le 03 Juin 1994 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Jouwaïda RACHIQ : auditrice de justice

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 en présence de Jouwaïda RACHIQ et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 mars 2021, l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat (ci-après M2A HABITAT) a donné à bail à Madame [G] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel charges comprises de 397,77 euros. Un état des lieux d’entrée a été réalisé par les parties.

Le 24 mars 2023, Madame [G] [F] a adressé à son bailleur un courrier pour dénoncer son contrat de bail. Après production des justificatifs, le bail a pris fin au 27 avril 2023.

Un état des lieux de sortie a été établi le 26 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, M2A HABITAT a fait assigner Madame [G] [F] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de la voir condamner au paiement de la régularisation des charges et des réparations locatives.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 décembre 2024.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience, M2A HABITAT régulièrement représenté, demande au juge au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil de :

— Condamner Madame [G] [F] à payer au demandeur la somme de 1 710,79 euros arrêtée au 23 mai 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner Madame [G] [F] aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’à la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A cette audience, M2A HABITAT invoque notamment le bénéfice de l’état des lieux de sortie et de son décompte de sortie.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [G] [F] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Pour appuyer sa demande, le bailleur verse notamment aux débats le contrat de location, le décompte des sommes dues et le décompte individuel de régularisation des charges et des fluides

L’analyse des pièces produites fait ressortir une régularisation des charges au titre de l’année 2021 en faveur de la locataire de 329,92 euros et d’une régularisation de charges au titre de l’année 2022 de 613,11 euros.

Madame [G] [F], non comparante, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse au titre de l’arriéré de loyers.

Dès lors, au titre des charges impayées, Madame [G] [F] doit être condamnée au versement de la somme de 283,19 euros.

Au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 26 mars 2021 mentionne que le logement est non nettoyé « éléments électrique, sanitaires et fenêtres encrasser » mais que les peintures des murs, plafonds, boiseries et radiateurs ainsi que tous les sols ont été refait à neuf.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement entre les parties le 26 avril 2023 duquel il ressort que notamment dans la chambre 1 d’une part les murs sont sales, des traces de peinture ainsi que des graffitis sont présents et d’autre part le sol présente une tâche rose, des tâches de peinture, de la colle, des rayures et un graffiti au stylo. Dans la chambre 2, il est indiqué que deux murs sont à repeindre, que 38 trous ont été rebouchés grossièrement à la spatule mais non repeints. Dans la chambre 3, la porte intérieure en bois présente un graffiti et une tache de reprise de peinture ainsi qu’un mur à repeindre en raison de la présence de douze trous rebouchés mais non repeints. Concernant la cuisine, il est mentionné que la porte du meuble sous évier est cassée, que la poignée est manquante, que le mur de peinture est dégradé et que le revêtement de sol est en état d’usage. Dans l’entrée, le revêtement de sol est dégradé et enfin dans la salle de séjour le revêtement de sol présente des tâches, des impacts et une rayure.

Le bailleur établit suffisamment la présence de dégradations. Madame [G] [F] présumée responsable des dégradations et pertes qui sont survenues pendant la durée du contrat dans les locaux loués, n’établit pas qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers.

L’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat sollicite la somme de 1 722,60 euros et joint un récapitulatif des sommes dues au titre des réparations locatives. Néanmoins, il convient de relever qu’aucune facture n’est produite permettant de corroborer les sommes sollicitées.

Il appartient donc au juge de chiffrer en l’état des pièces produites.

Au regard de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie et des dégradations commises par Madame [G] [F], il convient de chiffrer les réparations locatives à la somme totale de 1 322 euros.

Par conséquent, Madame [G] [F] est condamnée à payer à M2A HABITAT la somme de 1 322 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la somme due

Madame [G] [F] est redevable de la somme de 283,19 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2021 et 2022 et de la somme de 1 322 euros au titre des dégradations locatives. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 295 euros correspondant au dépôt de garantie qui a été versé lors de la signature du contrat de bail.

Dès lors, Madame [G] [F] doit être condamnée à verser à M2A HABITAT la somme totale de 1310,19 euros. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [G] [F] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONDAMNE Madame [G] [F] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat la somme de 1 310,09 euros au titre de la régularisation des charges des années 2021 et 2022 et des réparations locatives ;

DIT que la somme due produit intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation soit le 14 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [G] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [G] [F] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,