TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00694 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHPJ

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 17 juin 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A.R.L. GRANDE OURSE, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier PETER, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [Y] [R]

demeurant [Adresse 2]

comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 06 mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2023, la SARL Grande Ourse a loué à M. [Y] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600,00 € outre 50,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, la SARL Grande Ourse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 600,00 € au titre des loyers et charges échus au 18 décembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SARL Grande Ourse a fait assigner M. [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,condamner le locataire à payer la somme de 3 250,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 700 € par mois,condamner le locataire à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 26 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 6 mai 2025.

A cette audience, la SARL Grande Ourse, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 164,00 € au titre des loyers et charges échus au jour de l’audience, mois de mai 2025 inclus, le dernier versement étant intervenu en février 2025. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [Y] [R] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais explique avoir rencontré des difficultés professionnelles liées à une maladie. Il reconnaît n’avoir rien payé depuis plusieurs mois et déclare qu’il va essayer de déménager. Il sollicite un délai de deux ou trois mois pour quitter les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 26 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SARL Grande Ourse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au jour de l’audience, la dette locative de M. [Y] [R] s’élève à la somme de 5 164,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 31 décembre 2024 pour la somme de 2 600,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 31 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [Y] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu à une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 février 2025 de sorte que M. [Y] [R] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [Y] [R] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civile d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée en date du 25 février 2025.

M. [Y] [R] ne justifie pas des diligences qu’il a d’ores et déjà réalisées pour se reloger, ni même le fait que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Au surplus, les délais sollicités correspondent aux délais habituels de la procédure en expulsion.

Par conséquent cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [R] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SARL Grande Ourse et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [Y] [R] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 décembre 2023 entre la SARL Grande Ourse, d’une part, et M. [Y] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL Grande Ourse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [Y] [R] à verser à la SARL Grande Ourse la somme de 5 164,00 € (cinq mille cent soixante-quatre euros) selon décompte arrêté au 6 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024 sur la somme de 2 600,00 € (deux mille six cents euros) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [Y] [R] à verser à la SARL Grande Ourse une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS la SARL Grande Ourse du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTONS M. [Y] [R] de sa demande reconventionnelle en délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS M. [Y] [R] à verser à la SARL Grande Ourse une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Le Greffier, Le Président,