TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/00979

N° RG 25/00311 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFTM

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 20 mai 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5 substituée par M^e Nora DHRISS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE REQUISE :

Monsieur [R] [J]

né le 26 Décembre 1980 à SENEGAL

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Mathilde JEHLE, auditrice de justice, de Manon HANSER, greffier lors des débats et de Clarisse GOEPFERT, greffier lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 08 avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 mai 2012, la SA d’HLM Néolia a loué à M. [R] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 236,25 € outre 117 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la SA d’HLM Néolia a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 664,64 € au titre des loyers et charges échus au 24 juillet 2024 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, la SA d’HLM Néolia a fait assigner M. [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référés, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

dire et juger la demande recevable,constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 2 215,04 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indexation comprise, à compter du 6 novembre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner le défendeur à payer, en deniers et quittances, une provision pour la période échue entre le 15 novembre 2024, date du décompte, et l’ordonnance à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter de l’ordonnance à intervenir,en cas de délais de paiement, assortir le moratoire de la clause cassatoire, par laquelle tout non-respect de ce dernier entrainera l’exigibilité immédiate du solde de la dette,condamner le défendeur, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de l’assignation, à justifier d’une assurance locative en cours de validité,condamner le locataire à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec les intérêts de droit à compter de l’assignation,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner les défendeurs aux entiers dépens, y compris ceux du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 27 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 8 avril 2025.

A cette audience, la SA d’HLM Néolia, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation à l’exception de sa demande de production de l’attestation d’assurance sous astreinte. La demanderesse actualise la dette à la somme de 3 478,87 € et précise que seul le loyer résiduel du mois de mars 2025 a été réglé. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités dans la mesure où le défendeur ne justifie ni de sa situation professionnelle ni de sa situation financière.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [R] [J] est présent. Il confirme qu’il occupe toujours l’appartement mais explique qu’il rencontre des difficultés pour payer le loyer dans la mesure où il travaille en intérim avec des missions aléatoires. Il indique percevoir une rémunération mensuelle comprise entre 400 € et 1 100 €. M. [R] [J] ajoute qu’il reçoit ses enfants à domicile deux fois par semaine et qu’il souhaite pouvoir se maintenir dans les lieux. Il demande également les plus larges délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 10 septembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Néolia verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 4 avril 2025, la dette locative de M. [R] [J] s’élève à la somme de 3 203,19 € (soit la somme de 3 478,97 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 275,78 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article Titre 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 septembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [R] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [R] [J] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [R] [J] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [R] [J] n’a pas repris le paiement du loyer courant, n’ayant payé que le loyer résiduel.

Par ailleurs, il perçoit une rémunération aléatoire.

Aussi, il n’est pas en mesure de se libérer de sa dette locative.

Par conséquent, ses demandes sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Néolia et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [R] [J] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mai 2012 entre la SA d’HLM Néolia, d’une part, et M. [R] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [R] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Néolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [R] [J] à verser à la SA d’HLM Néolia la somme de 3 203,19 € (trois mille deux cent trois euros et dix-neuf centimes) terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [R] [J] à verser à la SA d’HLM Néolia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM Néolia du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTONS M. [R] [J] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNONS M. [R] [J] à verser à la SA d’HLM Néolia une somme de 500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [R] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Le Greffier, Le Président,