TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02036 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5YQ

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [S] [U], né le 12 Décembre 1965 à [Localité 15] (MEUSE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] (HAUT-RHIN)

Madame [V] [Y] épouse [U], née le 12 Mai 1964 à [Localité 9] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] (HAUT-RHIN)

représentés par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [L] [B] [C] [X], née le 26 Octobre 1985 à [Localité 12] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [O] [F], né le 23 Avril 1980 à [Localité 14] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2017, Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] ont loué à Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 5] [Localité 11], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 770 € outre 80 € de provision sur charges.

Suite à des impayés de loyers, Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] ont fait délivrer aux locataires plusieurs mises en demeure de payer l’arriéré de loyer et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] ont fait assigner Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des défendeurs,

— Condamner les défendeurs ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent au 2ème étage du [Adresse 5] [Localité 11], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation de 1500 € à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] le montant de 3400€ avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 6 juin 2024,

— Condamner en outre solidairement les défendeurs à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] en deniers et quittances, les montants dus pour la période échue entre le 6 juin 2024, date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

— Condamner solidairement les défendeurs à justifier d’une assurance locative en cours de validité, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de huit jours après signification de l’assignation,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] un montant de 1500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner solidairement les défendeurs en tous les frais et dépens.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 18 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation. Ils précisent qu’il semblerait que Madame [L] [B] [C] [X] ait quitté le logement mais que cette dernière ne leur aurait adressé aucun courrier.

Cités par actes délivrés à étude, Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, les locataires n’habitant plus à l’adresse du bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 juin 2024, la dette locative de Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] s’élève à la somme de 3400€ au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2024 inclus.

Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X], non comparants, n’apportent pas définition aucun élément permettant de contester le principe de la dette. Ils ne justifient pas davantage d’un versement non pris en compte par le bailleur ni d’une cause exonérant le paiement du loyer.

Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme. Si il ressort des débats à l’audience que Madame [L] [B] [C] [X] aurait quitté le logement, cette dernière ne justifie pas avoir dénoncé son bail et sera donc condamnée solidairement au paiement des loyers.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit 10 juillet 2024.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

De plus selon l’article 7 g) de la loi précitée le locataire est obligé de “ s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant”.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Par ailleurs, Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] justifient dans le cadre de leurs annexes 2 et 3 avoir adressé à Monsieur [O] [I] par courrier recommandé avec accusé de réception deux mises en demeure datées du 1er mars 2024 et 19 mars 2024 portant sur le non-paiement des loyers et sur l’absence de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs. Au jour de l’audience, les défendeurs ne justifient pas avoir assuré le logement contre les risques locatifs.

Par conséquent, le défaut de paiement persistant sur plusieurs mois et le défaut de s’assurer contre les risques locatifs, manquements à l’obligation principale du locataire, caractérisent le manquement grave justifiant que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties aux torts des locataires et ce, à la date du présent jugement.

L’expulsion de Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] sera ordonnée, en conséquence.

La demande d’injonction à justifier une assurance sous astreinte est sans objet par suite de la résiliation du bail.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période du 27 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la somme de 1500 €.

Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 850 € et de condamner les locataires au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

En outre, Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] seront également condamnés solidairement en deniers et quittances à verser à Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] les montants dus au titre des loyers et avance sur charges pour la période du 1er juillet 2024 au 26 février 2025 soit la somme de 850 € par mois sous réserve des justificatifs de régularisation des charges afférentes à cette période, avec intérêts de droit à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U], Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 800 € en application de l’article précité, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation s’agissant d’une indemnité fixée par le présent jugement.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 27 février 2025, du bail conclu le 30 novembre 2017 entre Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U], d’une part, et Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X], d’autre part, concernant le logement situé au 2ème étage du [Adresse 4] [Localité 8] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] à verser à Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] la somme de 3400 € (trois mille quatre cents euros) (décompte arrêté au 6 juin 2024, mois de juin 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] à verser à Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 850 €, à compter du 27 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] à verser en deniers et quittances à Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] les loyers et provisions sur charges échus sur la période du 1er juillet 2024 au 26 février 2025 (loyer et avance sur charges : 850 €) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [I] et Madame [L] [B] [C] [X] à verser à Monsieur [S] [U] et Madame [V] [Y] épouse [U] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 février 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,