TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 28 Février 2025

N° RG 24/03046 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K6JR

Jugement du 28 Février 2025

N° : 25/175

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[E] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEMONNIER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [E] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 26 et 29 décembre 2022, à effet au 5 janvier 2023, Mme et M. [X] [T], représentés par leur mandataire PGA Immobilier, ont donné à bail à Mme [E] [B], un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 485 euros outre 15 euros de provision sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de la locataire par acte séparé signé le 6 Janvier 2023.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, la société cautionnaire a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 517,80 euros au titre des loyers et charges impayés, outre frais, dans un délai de deux mois, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [E] [B] le 13 février 2024.

Par assignation du 19 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts et griefs du preneur ;

• ordonner l’expulsion de Mme [E] [B], et de tout occupant de son chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;

• condamner Mme [E] [B] à lui payer la somme de 1.176,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2024 sur la somme de 517,80 euros, et de l’assignation pour le surplus ;

• fixer l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer augmenté des charges ;

• condamner Mme [E] [B] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

• condamner Mme [E] [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département 22 avril 2024. Un diagnostic social a été transmis au greffe le 5 décembre 2024, il en a été donné connaissance lors de l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2024.

A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil.

Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.374,10 euros, précisant que la locataire avait réalisé un règlement partiel en novembre à hauteur de 400 euros mais qu’aucun mois n’avait été réglé entièrement.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [E] [B] n’a pas comparu ni personne pour elle.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière et bien fondée.

1/ Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il convient de relever que le contrat de cautionnement conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle en son article 8 que “(…) dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation (…)".

La société cautionnaire verse aux débats les quittances subrogatives justifiant des paiements effectués au titre de la garantie en lieu et place de la locataire.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits des bailleurs et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2 Sur la résiliation du bail et ses effets

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 13 février 2024 pour le paiement d’une somme de 517,80 euros due au titre des loyers et des charges. Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été intégralement réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2/ Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 décembre 2024, Mme [E] [B] lui devait la somme de 1.374,10 euros soustraction faite des frais de procédure.

Défaillante dans le cadre de la présente procédure, Mme [E] [B] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [E] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, la somme de 1.374,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 sur la somme de 517,80 € et de l’assignation pour le surplus.

3/ Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d’occupation devra être payée aux époux [T], bailleurs.

A défaut et si la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative visant les indemnités d’occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 2 décembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

4/ Sur les demandes accessoires

4.1 Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors, succombant à l’instance, Mme [E] [B] sera condamnée aux entiers dépens.

4.2 Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au vu de la situation économique de la débitrice, la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à ce titre sera rejetée.

4.3 Sur l’exécution provisoire,

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu les 26 et 29 décembre 2022 entre les époux [T], représentés par leur mandataire, la société PGA Immobilier, d’une part, et Mme [E] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] est résilié depuis le 14 avril 2024,

ORDONNE à Mme [E] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [E] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 2 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DIT que cette indemnité d’occupation pourra être versée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place des époux [T], sous réserve que la société cautionnaire justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

CONDAMNE Mme [E] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des époux [T], la somme de 1.374,10 euros (mille trois cent soixante-quatorze euros et dix centimes) au titre au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 sur la somme de 517,80 € et de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Mme [E] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge