TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01643 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4AV

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 08 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT, venant aux droits de BATIGERE GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean Luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57 substituée par M^e Maxence BONNE, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [B]

né le 28 Avril 1978, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Mathilde JEHLE : Auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 9 mai 2018, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est a loué à M. [W] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 427,23 € outre 38,85 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2022, la SA d'[Adresse 7] venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 082,91 € au titre des loyers et charges échus, 28 février 2022.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 février 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est a fait assigner M. [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 8 683,08 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 06 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 082,91 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 522,40 € à compter du 11 mai 2022 jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer ainsi qu’aux frais d’exécution forcée,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 2 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 8 avril 2025.

A cette audience, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation en précisant que les versements sont irréguliers et que la situation n’est toujours pas réglée nonobstant un commandement de payer en date du 10 mars 2022,

Cité par acte délivré à sa personne, M. [W] [B] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise qu’il paye le loyer courant. Il demande des délais pour apurer sa dette et souhaite se maintenir dans les lieux. Il explique avoir rencontré des difficultés en 2023-2024 lorsque sa belle-mère est décédée « au pays et qu’il a fallu payer ».

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025.

Les parties sont autorisées à produire en délibéré d’une part un décompte actualisé s’agissant de la bailleresse et, d’autre part, un justificatif des versements effectués s’agissant du preneur.

En date du 30 avril 2025, la bailleresse produit un décompte actualisé de sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 870,88 € au titre des loyers et charges échus au 25 avril 2025, terme du mois mars 2025 inclus.

M. [W] [B] produit les justificatifs des versements effectués, lesquels correspondent aux montants figurant sur le dernier décompte. Il justifie également d’une saisie administrative à tiers détenteur ainsi que d’une dette auprès de France Travail.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 28 février 2022. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 25 avril 2025, la dette locative de M. [W] [B] s’élève à la somme de 8 716,47 € (soit la somme de 8 870,88 € réclamée dans le dernier décompte, diminuée d’un montant de 154,41 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 10 mars 2022 pour la somme de 3 082,91 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 mars 2022 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 mai 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, sur demande d’une des parties, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, du paiement du loyer courant et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [W] [B], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 249,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [W] [B] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [W] [B] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [B] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mai 2018 entre la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est, d’une part, et M. [W] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 mai 2022 ;

CONDAMNE M. [W] [B] à verser à la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est la somme de 8 716,47 € (huit mille sept cent seize euros et quarante-sept centimes) selon décompte arrêté au 25 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 10 mars 2022 sur la somme de 3 082,91 € (trois mille quatre-vingt-deux euros et quatre-vingt-onze centimes) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [W] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 249,00 € (deux cent quarante-neuf euros) chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [W] [B] soit condamné à verser à la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [W] [B] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 08 septembre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,