TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/03811 -

N° Portalis DBW5-W-B7I-JAFA

Minute : 2025/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 21 Octobre 2025

[M] [Y]

C/

[U] [G]

[O] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Valentin DURAND – 053,

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Valentin DURAND – 053,

M^e Dominique LECOMTE – 24

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [Y]

né le 29 Août 1968 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 24 substitué par M^e Jean-Charles JOBIN, avocat au barreau de CAEN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [G]

né le 12 Août 1960 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, représenté par M^e Valentin DURAND, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 53

Madame [O] [L]

née le 07 Juillet 1963 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, représentée par M^e Valentin DURAND, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 53

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

Greffier stagiaire : [A] [K], présente à l’audience

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Décembre 2024

Date des débats : 10 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 septembre 2025 prorogée au 21 octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Soutenant avoir donné à bail à M. [U] [G] et Mme [O] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], M. [M] [Y] leur a fait délivrer un commandement de payer en date du 26 avril 2024 portant sur la somme en principal de 3 900 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 avril 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 août 2024, notifié par voie électronique à la Préfecture du Calvados le 9 août 2024, M. [M] [Y] a fait assigner M. [U] [G] et Mme [O] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du bail qui leur a été consenti ;

– ordonner leur expulsion ainsi que de tout éventuel occupant de leur chef, dans le mois de la décision à intervenir avec recours à la force publique si nécessaire ;

– les condamner solidairement au paiement :

* d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour passé le délai qui sera fixé pour leur maintien dans les lieux ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et ce, à compter de la date à laquelle il sera constaté ou prononcé la résiliation du bail ;

* de la somme de 5 850 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 juillet 2024, augmentée des loyers dus entre le 23 juillet 2024 et la date du jugement, outre les intérêts au taux légal portant sur la somme de 4 054,76 euros à compter de la mise en demeure du 26 avril 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 juin 2025, au cours de laquelle M. [M] [Y], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 12 350 euros, arrêtée au 7 mai 2025 et en portant sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 000 euros, outre de voir débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Il soutient que, 3 contrats ont successivement étaient passés avec les défendeurs que, le loyer est actuellement fixé à 650 euros et que, faute pour les locataires de régler lesdit loyers depuis octobre 2023, il leur a fait délivrer un commandement de payer. Aussi, il s’estime bien fondé à solliciter le constat de la résiliation du bail en conséquence du commandement de payer délivré aux locataires, à défaut, le prononcé de la résiliation du bail pour faute des locataires.

M. [U] [G] et Mme [O] [L], représentés par leur conseil, sollicitent de voir :

À titre principal,

– déclarer nul le commandement de payer du 26 avril 2024 qui leur a été délivré ;

– débouter le demandeur de sa demande en résiliation du bail ;

À titre subsidiaire,

– réduire la dette locative d’un montant de 600 euros par mois à compter de novembre 2023 ;

– être autorisés à régler la dette locative sur 36 mois ;

– leur octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

– condamner M. [M] [Y] à effectuer l’ensemble des travaux nécessaires aux fins de remédier à l’humidité, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

– condamner M. [M] [Y] à leur verser la somme de 600 euros par mois à compter d’octobre 2023 jusqu’à l’achèvement complet des travaux à titre de dommages et intérêts ;

– procéder à la compensation entre les loyers et l’indemnité à titre de dommages et intérêts ;

– débouter M. [M] [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

– constater que le loyer est de 600 euros par mois ;

– condamner M. [M] [Y] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le commandement de payer qui leur a été délivré est nul, celui-ci étant fondé sur un prétendu bail de 2023 non signé par eux et faisant état d’un loyer mensuel non convenu entre les parties.

Ils ajoutent que, face à l’état d’indécence et d’insalubrité avancé du logement, ils ont été contraints de cesser tout règlement des loyers. Au surplus, ils sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance résultant de l’insalubrité du logement, outre la condamnation du bailleur à procéder aux travaux nécessaires aux fins de remédier à l’humidité du logement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, prorogé au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

In limine litis sur l’exception de procédure pour nullité du commandement de payer :

L’article 114 du code de procédure civile prévoit qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis, en application de ce texte, qu’il s’agit d’une nullité de forme, subordonnée à la preuve d’un grief causé au locataire.

En l’espèce, M. [U] [G] et Mme [O] [L] soutiennent que, le commandement de payer qui leur a été délivré par M. [M] [Y] le 26 avril 2024 portant sur la somme en principal de 3 900 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 avril 2024 est nul, au motif que, ce commandement de payer se fonde, certes sur les baux contractualisés en date des 30 janvier et 24 décembre 2017 mais également sur un prétendu bail du 1er juillet 2023 prévoyant un loyer de 650 euros mensuels, outre que, le décompte reproduit dans le commandement indique aussi un loyer de 650 euros mensuel.

Toutefois, M. [U] [G] et Mme [O] [L] se contentent d’invoquer la nullité sans alléguer aucun grief ni a fortiori le démontrer.

Par conséquent, M. [U] [G] et Mme [O] [L] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’existence d’un bail à usage d’habitation entre les parties :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Il est de jurisprudence constante, en application de ce texte que, nul ne peut se constituer une preuve à lui-même.

L’article 1103 dudit code dispose que, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1128 du même code prévoit que, sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

En application de l’article 3 de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats, tout d’abord, qu’en date du 30 janvier 2017, avec effet au 1er février 2017, M. [M] [Y] a donné à bail à M. [I] [G], pour une durée de 3 années reconductible par tacite reconduction pour la même durée, une maison à usage d’habitation située [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros hors charges ; ensuite qu’en date du 24 décembre 2017, avec effet au 24 décembre 2018, M. [M] [Y] a donné à bail à Mme [O] [R] les mêmes lieux et aux mêmes conditions de renouvellement et financières.

Par ailleurs, M. [I] [G] et Mme [O] [R] reconnaissent occuper la maison à usage d’habitation située [Adresse 8]) moyennant un loyer mensuel de 600 euros ainsi que, la contractualisation des 2 baux évoqués précédemment.

Toutefois, si M. [M] [F] produit aux débats un 3ème bail daté du 1er juillet 2023, portant également sur les lieux litigieux et faisant mention d’un loyer mensuel fixé à la somme de 650 euros, ce dernier n’a ni été signé par M. [I] [G], ni par Mme [O] [L].

De sorte que, contrairement aux dires du bailleur, il ne rapporte pas avoir conclu avec les défendeurs un bail relatif aux lieux litigieux moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros, faute pour lui de démontrer l’existence d’un consentement des locataires, ces derniers n’ayant pas signé le bail du 1er juillet 2023.

Aussi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que, M. [M] [Y] a donné à bail à M. [I] [G], suivant acte du 30 janvier 2017 et à compter du 1er février 2017 et à Mme [O] [L], suivant acte du 24 décembre 2017 et à compter du 24 décembre 2018, tous deux en tant que colocataires à compter de cette dernière date, une maison à usage d’habitation sis [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 600 euros.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’exception d’inexécution invoquée par les locataires :

En application des articles 1719 1° du code civil et 6 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’alinéa 2 de l’article 6 précise que les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

L’alinéa 3, poursuit en indiquant que, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement, outre décent comme mentionné à l’alinéa 1er, un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Il est de jurisprudence constante que la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparations.

L’article L. 1331-22 du code de la santé publique dispose que, tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

Les procédures de mise en sécurité et de traitement de l’insalubrité sont prévues par les articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire quant à lui est obligé, en application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil prévoit que, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

– obtenir une réduction du prix ;

– provoquer la résolution du contrat ;

– demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est admis en application des articles 7 a) de la loi précitée et 1728 du code civil que, le locataire ne peut être admissible à suspendre le paiement des loyers que si le logement est inhabitable et ce, peu importe que l’absence de décence du logement se traduise par de graves troubles de jouissance pour le locataire.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 définissant la procédure de mise aux normes de conformité du logement non décent, en son alinéa 2, dispose que, l’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que le logement pris à bail est insalubre, tout en visant les dispositions légales relatives à l’indécence, du fait des traces d’humidité dans celui-ci, du non-fonctionnement de la VMC et de la réglette au-dessus du lavabo, de la cheminée fissurée et de 2 chambres d’une surface inférieure aux dispositions légales et réglementaires.

Il y a lieu, tout d’abord, de relever que, le juge n’a pas, au cours de la durée du bail été saisi par les locataires d’une demande de suspension de paiement des loyers et que, ce n’est qu’au cours de la présente instance introduite par le bailleur aux fins notamment de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers par les locataires que ces derniers invoquent l’exception d’inexécution.

Bien que, M. [U] [G] et Mme [O] [L] produisent aux débats un courrier daté du 12 août 2024, émis par le maire de la commune du [Localité 14], à destination du bailleur et relatif aux lieux litigieux, dans lequel ce dernier évoque l’insalubrité du logement litigieux lié à l’humidité de ce dernier ; il convient de rappeler que, l’insalubrité est constatée selon une procédure administrative de laquelle découle un arrêté préfectoral de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, pris en application des articles combinés du code de la santé publique et du code de la construction et de l’habitation ; or, rien de tel n’est rapporté aux débats.

En outre, ledit courrier évoque un courrier de l'[Localité 9] qui n’est pas produit aux débats.

De sorte qu’il n’est nullement démontré de l’insalubrité des lieux litigieux.

Néanmoins, il ressort d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 9 avril 2024 que, les lieux litigieux présentent des traces d’humidité et de moisissures et que, la VMC de la salle de bains ne fonctionne pas.

S’il n’est toutefois pas rapporté de l’origine et des causes des traces d’humidité et de moisissures dans l’entier logement, il apparaît cependant que, le commissaire de justice a constaté que la VMC présente dans la salle de bains ne fonctionnait pas ; or, il y a lieu de rappeler que l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précité prévoit notamment que, le logement doit permettre une aération suffisante, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins de l’occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Dès lors, il découle de ce constat de non fonctionnement de la VMC de la salle de bains une suspicion de non décence des lieux litigieux et ce, d’autant plus que l’on ne peut pas exclure que l’humidité du logement peut avoir été entre autres causée ou aggravée par ce défaut de fonctionnement de la VMC.

Toutefois, cet élément seul ne permet pas de démontrer que le logement s’est trouvé inhabitable et ce, dans la mesure où le surplus des arguments des défendeurs ne permet pas non plus de rapporter d’une indécence des lieux qui les aurait empêchés totalement d’habiter les lieux litigieux ; étant rappelé notamment qu’en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives que, le remplacement des ampoules et tubes lumineux par exemple sont imputables au locataire.

De même, les locataires invoquent un certain nombre de désordres, dont il ne peut pas être tenu compte dans la mesure où les travaux d’amélioration ne relèvent pas de l’obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparations locatives qui pèse sur le bailleur.

Par ailleurs, les locataires ne rapportent pas non plus avoir mis en demeure le bailleur de leur délivrer un logement décent et d’effectuer des travaux de mise en conformité du logement pris à bail, avant le 17 avril 2024, date de la dénonciation du constat établi en date du 9 avril 2024 et ce, alors même que les impayés de loyer sont apparus en novembre 2023, ni même d’avoir mis en œuvre la procédure prévue à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, ou encore avoir saisi la commission départementale de conciliation, instance qui peut être saisie en cas d’inaction du bailleur suite à une demande de mise en conformité du logement.

De sorte que, les locataires ne démontrent pas s’être trouvés dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

Par conséquent, M. [U] [G] et Mme [O] [L] ne pouvaient pas se faire justice à eux-mêmes en suspendant le paiement des loyers à compter de novembre 2023 ainsi qu’ils l’ont fait.

Sur les loyers et indemnités d’occupation impayés :

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Conformément à l’article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1310 du même code dispose que, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [M] [Y] sollicite la condamnation solidaire de M. [U] [G] et Mme [O] [L] au paiement de la somme de 12 350 euros, selon décompte arrêté au 7 mai 2025 et représentant les loyers impayés des échéances de novembre 2023 à mai 2025 (soit 19 mois).

Toutefois, il y a lieu de rappeler qu’il n’est démontré aux débats que de la conclusion d’un bail entre les parties et portant sur les lieux litigieux moyennant le paiement d’un loyer de 600 euros.

De sorte qu’il convient de recalculer la dette locative, en considération d’un loyer mensuel fixé à 600 euros et non 650 euros.

Aussi, M. [U] [G] et Mme [O] [L] sont débiteurs de la somme de 11 400 euros, calculée comme suit : (19 mois [de novembre 2023 à mai 2025 inclus] x 600 euros).

Par ailleurs, en l’absence de toute clause de solidarité exprès entre les cotitulaires du bail, étant rappelé que, la solidarité est légale ou conventionnelle, mais qu’elle ne se présume pas, M. [U] [G] et Mme [O] [L], en tant que colocataires des lieux litigieux, seront tenus conjointement au paiement des loyers impayés.

En conséquence, M. [U] [G] et Mme [O] [L] seront conjointement condamnés à payer à M. [M] [Y] la somme de 11 400 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 7 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 900 euros à compter du 26 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 950 euros à compter du 6 août 2024, date de l’assignation et pour le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution des baux :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis en application de ce texte que, si le commandement est délivré pour avoir paiement d’une somme supérieure à celle effectivement due, il n’est pas nul, il reste valable pour la partie non contestable de la dette.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [U] [G] et Mme [O] [L] par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, portant sur la somme en principal de 3 900 euros au titre des loyers et charges dus au 25 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

Il s’infère des constatations précédentes qu’il n’est pas rapporté aux débats que le loyer convenu entre les parties s’élève à 650 euros mais à 600 euros, d’après les baux conclus entre les parties en date des 30 janvier et 24 décembre 2017.

Aussi bien que, le commandement de payer délivré à M. [U] [G] et Mme [O] [L] vise la somme de 3 900 euros, il reste valable pour la somme de 3 600 euros, représentant les loyers réellement dus et impayés de novembre 2023 à avril 2024 inclus (6 mois x 600 euros).

En outre, ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, il ressort des débats que, depuis l’échéance de novembre 2023, M. [U] [G] et Mme [O] [L] n’ont effectué aucun règlement, tant au titre des échéances courantes de loyer que, de l’arriéré locatif, ce qu’ils ne contestent pas par ailleurs.

Au surplus, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets des clauses résolutoires.

Dès lors, il convient de constater la résiliation des baux par l’effet des clauses résolutoires y étant insérées à la date du 26 juin 2024.

Sur les effets de la résolution des baux :

Sur l’expulsion :

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, M. [U] [G] et Mme [O] [L] sont occupants sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 26 juin 2024, suite à la résiliation des baux conclus entre les parties en date des 30 janvier et 24 décembre 2017.

Toutefois, il ressort des développements précédents qu’il n’est pas contesté que M. [U] [G] et Mme [O] [L] occupent les lieux litigieux à usage d’habitation en tant que résidence principale et qu’il est notoire qu’ils ne sont pas entrés dans lesdits lieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et ce, dans la mesure où ces derniers ont initialement contracté des baux à usage d’habitation avec M. [M] [Y] et portant sur les lieux litigieux.

Par ailleurs, bien que M. [U] [G] et Mme [O] [L] soient occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 26 juin 2024 et qu’ils s’y maintiennent depuis, cet élément ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de leur part.

Par conséquent, à défaut de libération volontaire des lieux, M. [M] [Y] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [U] [G] et Mme [O] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code, notamment du sursis dit de la trêve hivernale.

Dès lors, la demande d’expulsion de M. [M] [Y] dans le mois de la décision à intervenir sera rejetée.

Sur l’astreinte provisoire :

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le demandeur sollicite la condamnation de M. [U] [G] et Mme [O] [L] au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour passé le délai limite qui sera fixé par le juge pour leur maintien dans les lieux.

Cependant, la possibilité de recourir à la force publique pour procéder à l’expulsion de M. [U] [G] et Mme [O] [L] étant une contrainte suffisante, et en l’absence de preuve de toute résistance abusive, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte provisoire.

La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, M. [U] [G] et Mme [O] [L] causent un préjudice à M. [M] [Y] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’ils auraient réglé à défaut de résolution des baux, soit 600 euros mensuels, à compter du 26 juin 2024, date de résolution des baux, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur les délais de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [U] [G] et Mme [O] [L] sollicitent des délais de paiement sur une durée de 3 années.

Cependant, comme évoqué précédemment, ils n’ont pas repris le versement des loyers courants à la date de l’audience ; de sorte qu’il ne peut pas leur être octroyé des délais de paiement dans la limite de 3 années, conformément aux dispositions de l’article 24 V précité.

En outre, ils ne justifient nullement de leur situation financière ; dès lors, il est impossible de savoir s’ils apparaissent en situation de régler leur dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci sur une durée de 24 mois.

En conséquence, M. [U] [G] et Mme [O] [L] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur le délai d’un an pour quitter les lieux :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 412-3 à L. 412-4 du code des procédures civile d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais ne peuvent, en aucun cas, être inférieurs à un mois, ni supérieurs à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 à L. 4441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [U] [G] et Mme [O] [L] sollicitent un délai d’un an pour quitter les lieux.

Toutefois, ils ne justifient nullement que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En outre, il y a lieu de rappeler que M. [U] [G] et Mme [O] [L] n’ont pas respecté leurs obligations en tant que locataires, principalement en s’abstenant de régler les loyers depuis de nombreux mois.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande indemnitaire pour défaut de délivrance d’un logement conforme :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pris en son alinéa 3 b), le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au bail.

Il est admis que, le bailleur peut en application de l’article susdit être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire liés à l’indécence des lieux et ce, sans que cette indemnisation ne soit subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

Il est également de jurisprudence constante que le locataire devenu occupant sans droit ni titre ne peut invoquer le bénéfice de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, réservée au locataire respectant ses obligations notamment celle de régler son loyer.

En l’espèce, M. [U] [G] et Mme [O] [L] sollicitent l’indemnisation de leur trouble de jouissance à hauteur de 600 euros par mois à compter d’octobre 2023 et jusqu’à l’achèvement complet des travaux nécessaires pour remédier à l’humidité dans le logement.

Comme vu précédemment et contrairement aux dires des défendeurs, le seul point d’indécence qui a été démontré, par la production aux débats du procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice en date du 9 avril 2024 est relatif à la VMC de la salle de bains qui ne fonctionne pas.

Aussi, malgré leurs déclarations et demandes d’être indemnisés d’un trouble de jouissance à compter d’octobre 2023, M. [U] [G] et Mme [O] [L] ne démontrent de l’existence d’un préjudice qu’à compter du 9 avril 2024.

Tandis que, le bailleur produit quant à lui un devis daté du 28 novembre 2024 portant sur le remplacement de la VMC de la salle de bains et de la cuisine.

Par ailleurs, il sera rappelé que, depuis le 26 juin 2024 ils sont devenus occupants sans droit ni titre par l’effet de l’acquisition des clauses résolutoires des baux litigieux ; de telle sorte qu’ils ne sont plus légitimes à solliciter, à compter de cette date, l’indemnisation d’un quelconque préjudice de jouissance et celui-ci ne peut éventuellement s’entendre que, pour la période du 9 avril 2024 (date de démonstration de l’existence d’un trouble de jouissance lié au défaut de fonctionnement de la VMC) au 26 juin 2024 (date de résolution des baux), soit 78 jours.

En outre, s’il est incontestable qu’ils ont subi durant ce laps de temps un préjudice résultant du non fonctionnement de la VMC de la salle de bains, l’indemnisation de ce préjudice ne saurait être évalué au montant total du loyer mais à 40 % de ce dernier loyer.

De sorte que, M. [U] [G] et Mme [O] [L] seront indemnisés du trouble de jouissance subi lié au défaut de fonctionnement de la VMC de la salle de bains, pour la période du 9 avril 2024 au 26 juin 2024, à hauteur de 615,38 euros, calculé comme suit : (((600 euros / 30,42) x 40 %) x 78 jours).

En conséquence, M. [M] [W] sera condamné à payer à M. [U] [G] et Mme [O] [L] la somme de 615,38 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande en exécution de travaux sous astreinte :

L’alinéa 1er de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’alinéa 2 précise que les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

En application de l’article 20-1 de la loi précitée, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

L’alinéa 3 dudit article prévoit que, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, comme vu précédemment, contrairement aux dires des défendeurs, le seul point d’indécence qui a été démontré, par la production aux débats du procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice en date du 9 avril 2024 est relatif à la VMC de la salle de bains qui ne fonctionne pas.

En effet, pour ce qui est de l’humidité dans le logement, mise à part s’agissant du défaut de fonctionnement de la VMC de la salle de bains et qui ne peut à lui seul être la cause de l’humidité dans l’entier logement de 75 m², ils ne démontrent pas l’origine et la cause de cette humidité. De sorte qu’il n’est pas établi quels travaux permettrait d’y remédier, mise à part le remplacement de la VMC de la salle de bains.

En outre, il convient de rappeler que, M. [U] [G] et Mme [O] [L] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 26 juin 2024, suite à la résolution des baux par l’effet des clauses résolutoires ; de sorte qu’ils ne sont pas fondés à solliciter, depuis cette date, la mise en conformité des lieux conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, M. [U] [G] et Mme [O] [L] seront déboutés de leur demande de ce chef et il n’y a pas lieu, par conséquent, à prononcer une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Sur la compensation des créances réciproques :

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, a due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1348 prévoit que, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il ressort des développements précédents qu’il existe des créances certaines, liquides, exigibles et réciproques entre les parties.

De sorte qu’il convient d’ordonner la compensation entre la somme de 11 400 euros due par M. [U] [G] et Mme [O] [L] à M. [M] [Y] et la somme de 615,38 euros due par M. [M] [Y] à M. [U] [G] et Mme [O] [L] .

Dès lors, après compensation des créances réciproques, M. [U] [G] et Mme [O] [L] seront condamnés conjointement à payer à M. [M] [Y] la somme de 10 784,62 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [G] et Mme [O] [L], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance ainsi qu’à payer à M. [M] [Y] la somme de 1 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande formée par M. [U] [G] et Mme [O] [L] au titre de l’exception de procédure tirée de la nullité du commandement de payer du 26 avril 2024 ;

DÉBOUTE M. [U] [G] et Mme [O] [L] de leur demande formée à l’encontre de M. [M] [Y] au titre de l’exception d’inexécution ;

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [O] [L] à payer conjointement à M. [M] [Y] la somme de 11 400 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 7 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 900 euros à compter du 26 avril 2024, sur la somme de 1 950 euros à compter du 6 août 2024 et pour le surplus, à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [U] [G] et Mme [O] [L] de leur demande de délais de paiement ;

CONSTATE la résolution des baux conclus en date des 30 janvier et 24 décembre 2017 entre d’une part, M. [M] [Y] et d’autre part, M. [U] [G] pour le premier et Mme [O] [L] pour le second, portant sur l’immeuble situé [Adresse 7], à la date du 26 juin 2024, par l’effet des clauses résolutoires ;

DIT que M. [U] [G] et Mme [O] [L] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 26 juin 2024 ;

DIT que M. [U] [G] et Mme [O] [L] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [M] [Y] à faire expulser M. [U] [G] et Mme [O] [L] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra pas être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

DÉBOUTE M. [M] [Y] de sa demande d’expulsion de M. [U] [G] et Mme [O] [L] dans le mois de la décision à intervenir ;

DÉBOUTE M. [M] [Y] de sa demande de condamnation de M. [U] [G] et Mme [O] [L] au paiement d’une astreinte provisoire ;

DÉBOUTE M. [U] [G] et Mme [O] [L] de leur demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [O] [L] à payer conjointement à M. [M] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 600 euros, à compter du 26 juin 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande de mise en conformité des lieux litigieux formée par M. [U] [G] et Mme [O] [L] ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à M. [U] [G] et Mme [O] [L] la somme de 615,38 euros en indemnisation du trouble de jouissance subi ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties ;

APRÈS COMPENSATION DES [Localité 12] RÉCIPROQUES DES PARTIES :

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [O] [L] à payer conjointement à M. [M] [Y] la somme de 10 784,62 euros ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [O] [L] au paiement in solidum des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [O] [L] à payer in solidum à M. [M] [Y] la somme de 1 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,