TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 14]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

N° RG 25/00007 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEQP

MINUTE n° 25/80

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 AVRIL 2025

Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025 après débats à l’audience publique du 10 mars 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS 824 541 148), dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [N]

née le 17 Juillet 1998 à [Localité 13] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [K] [V]

né le 22 Juin 1994 à [Localité 12] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

Tous deux comparants en personne

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant assignation en date du 08 janvier 2025 déposée au greffe le 13, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le Juge des contentieux de la protection du présent Tribunal d’une demande formée contre Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] tendant sous le bénéfice de l’exécution provisoire laquelle ne doit être écartée, à :

— déclarer recevable son action et acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] et de tous occupants de leur chef du logement avec au besoin le concours de la [Localité 11] Publique ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.316,25€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 août 2024 sur la somme de 1.914,25€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, outre in solidum aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer, à lui verser une indemnité de 800€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

A l’audience qui s’est tenue le 10 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation indiquant une dette identique à celle de l’assignation et reconnaissant un paiement du loyer courant.

De leur côté, Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] ont fait valoir la reprise du paiement du loyer courant, Madame travaillant par intermittence et Monsieur étant en arrêt depuis deux mois et percevant 1.850€ par mois. Ils ont précisé avoir la charge de trois enfants ; que le retard de paiement des indemnités journalières explique celui du loyer et ont demandé des délais de paiement.

Ainsi, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire rendu en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt et la qualité à agir de la partie demanderesse

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, Monsieur [D] [I] a suivant contrat du 21 octobre 2022 donné en location à Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 7] et a, par voie dématérialisée, signé avec la Société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale n°A10222637681 daté du 12 octobre 2022 par lequel cette dernière s’engage à garantir l’association des impayés de loyers et indemnités d’occupation de son locataire.

Suite à la défaillance du locataire, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution subrogée dans les droits et actions du bailleur, justifie, par la production d’une quittance subrogative en date du 08 novembre 2024 régulièrement émises au regard des dispositions relatives à la signature électronique, avoir payé au bailleur les loyers et provisions sur charges exigibles soit un montant total de 2.316,25€, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES est par conséquent fondée à agir à l’encontre de Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N], dans le cadre de la procédure en résiliation de bail.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

La demanderesse justifie de cette notification par lettre recommandée avec avis de réception adressée le 09 janvier 2025 à la Préfecture du HAUT-RHIN – DDCSPP.

La partie demanderesse justifie avoir notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives CCAPEX en date du 03 septembre 2024 le commandement de payer visant la clause résolutoire et ce dans les conditions de délais prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’action introduite est en conséquence recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, et suivant les dispositions de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est versé aux débats le contrat de bail susvisé prévoyant une échéance mensuelle révisable de 800€ dont 15€ de provisions sur charges.

Suivant commandement de payer délivré le 30 août 2024, les défendeurs étaient sommés de régler la dette locative de 1.914,25€.

Au regard des décomptes produits, Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] ne justifient pas d’un paiement libératoire dans les deux mois, à la lecture du contrat de bail, suivant la signification du commandement.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi fondée à faire constater que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat en litige ont été acquis à la date du 31 octobre 2024.

Depuis la résiliation du bail, Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] sont occupants sans droits ni titre des lieux précédemment loués et doivent être condamnés à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de leur chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Aux termes des articles 1346 et suivants du Code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une autre personne qui le paye est légale ou conventionnelle.

L’article 1346 du même Code précise que lorsque le créancier recevant son paiement d’une tierce personne la subroge dans ses droits actions et privilèges contre le débiteur : cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

De surcroît, et conformément aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé pour le compte du débiteur qu’elle garantit dispose d’un recours en paiement pour les montants qu’elle a payés à ce titre.

La demanderesse verse aux débats :

— le contrat de bail conclu entre Monsieur [D] [I], d’une part, et Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N], d’autre part, le 14 octobre 2022 portant sur un logement sis [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 9], en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 800€ dont 15€ de provisions sur charges,

— le contrat de cautionnement VISALE aux termes duquel Action Logement Service au titre du dispositif de cautionnement VISALE s’est porté caution simple du paiement des loyers dû par le locataire au bailleur ou au mandataire du bailleur en cas de défaillance du locataire en date du 11 décembre 2020,

— la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE,

— les extraits de l’ordonnance, du décret et de l’arrêté, le contrat de cautionnement VISALE,

— la quittance subrogative émise le 08 novembre 2024, subrogeant la demanderesse dans les droits du bailleur pour un montant total de 2.316,25€ et correspondant aux paiements en lieu et place des défendeurs d’échéances locatives du mois de décembre 2022 à octobre 2024 inclus,

— le détail de la créance ACTION LOGEMENT SERVICES du 02 décembre 2024 portant sur une créance en principal de 2.316,25€ outre 160,05€ de frais et dépens (commandement de payer et notification CCAPEX),

— le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 août 2024 adressée à la partie défenderesse.

Il ressort des éléments versés aux débats, notamment de la quittance subrogative, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur les loyers et charges impayées par Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] des mois de décembre 2022 à octobre 2024 inclus, pour un montant total de 2.316,25€.

Les défendeurs qui ne justifient pour leur part d’aucun paiement libératoire, restent ainsi redevables envers la demanderesse d’un montant de 2.316,25€ au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés selon décompte au 02 décembre 2024.

En conséquence, Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] doivent être solidairement condamnés, en vertu de la clause de solidarité figurant au contrat de bail, à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.316,25€ majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 août 2024 sur la somme de 1.914,25€ et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir, depuis la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce et au vu des éléments versés aux débats, Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer, et ce et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant, indemnité égale au montant du loyer contractuel tel qu’il résulte du bail expiré, augmenté des charges.

Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] seront solidairement condamnés, en vertu de la même clause figurant au contrat, à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée au bailleur à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que depuis la résiliation du contrat de location, les clauses qu’il contenait ne peuvent plus produire aucun effet juridique, aucune indexation ne sera pratiquée.

Sur la demande de délai de paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En considération des circonstances de la cause et notamment des efforts faits par les locataires lesquels ont repris le paiement du loyer courant, il apparaît légitime et opportun de leur accorder des délais de paiement et donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés, en les autorisant à s’acquitter de la dette en 24 mensualités de 97€ chacune, la dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date, et ce, en plus du paiement des loyer et provisions sur charges en cours selon des modalités fixées ci-après dans le dispositif.

En revanche, il doit être souligné qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou d’un seul loyer en cours, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, le bail étant réputé avoir été résilié le 31 octobre 2024.

Dans ce dernier cas, la résiliation sera acquise au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, un montant de 150€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile lui sera alloué que les défendeurs sont condamnés à lui payer in solidum.

Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N], succombant en la présente instance en supporteront in solidum les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 30 août 2024.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de Monsieur Et Madame [I] ;

DÉCLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] ;

CONSTATE que le bail susvisé s’est trouvé de plein droit résilié le 31 octobre 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.316,25€ (deux mille trois cent seize euros et vingt-cinq cts) au titre des loyers et charges, indemnité d’occupation impayées selon quittance subrogative et décompte au 02 décembre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 août 2024 sur la somme de 1.914,25€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

Faisant application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

AUTORISE Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] à s’acquitter de la dette locative en 24 (vingt-quatre) mensualités de 97€ (quatre-vingt-dix-sept euros) chacune, la dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date ;

DIT que ces mensualités seront payables tous les 10 (dix) du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et ce, en sus du paiement des loyer et provisions sur charges en cours ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés ;

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyers fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés,

DIT que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 31 octobre 2024 ;

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] ne disposent plus de droits ni titres pour occuper les lieux précédemment loués ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués situés [Adresse 3] [Localité 7], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire à cette date, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité administrative compétente ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées aux bailleurs à ce titre ;

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150€ (cent cinquante euros) par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [N] aux entiers frais et dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer du 30 août 2024 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trente avril deux mille vingt-cinq, par Dominique SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le GREFFIER Le JUGE