TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à M^e PUVENEL Jocelyne

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04292 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WBO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CT L’AURORE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [J] [N]

né le 12 Août 1972, demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 février 2018, la société civile immobilière (SCI) CT L’AURORE a donné à bail à Monsieur [G] [J] [N] un appartement à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2] dans le [Adresse 5] arrondissement de Marseille pour un loyer mensuel de 450 euros, outre 50 euros de provision sur charges et 15 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière (SCI) CT L’AURORE a fait signifier à Monsieur [G] [J] [N] par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025 un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 2.099,30 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, la société civile immobilière (SCI) CT L’AURORE ont fait assigner Monsieur [G] [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire

En conséquence,

— constater la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [J] [N] et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 4],

— condamner Monsieur [G] [J] [N] au paiement de la somme provisionnelle d’un montant de 2.942,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour des présentes,

— condamner Monsieur [G] [J] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer indexé et majoré des charges et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi et cela jusqu’au départ effectif des lieux soit la somme mensuelle de 580,10 euros à ce jour outre revalorisation légale,

— condamner Monsieur [G] [J] [N] à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— condamner Monsieur [G] [J] [N] au paiement des entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

A cette audience, la société civile immobilière (SCI) CT L’AURORE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.751,72 euros, selon décompte en date du 8 septembre 2025, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [M] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 juillet 2025 a été dénoncée le 23 juillet 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

La société civile immobilière (SCI) CT L’AURORE justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la société civile immobilière (SCI) CT L’AURORE est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 10 février 2018 contient une clause résolutoire (page 3) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 février 2025, pour la somme en principal de 2.099,30 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 mars 2025.

Monsieur [G] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] [J] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 585,46 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [G] [J] [N] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [G] [J] [N] reste devoir la somme de 3.751,72 euros, à la date du 8 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [J] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [G] [M] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.751,72 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [J] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la société civile immobilière (SCI) CT L’AURORE, Monsieur [G] [J] [N] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2018 entre la SCI CT L’AURORE et Monsieur [G] [J] [N] concernant le logement, situé [Adresse 2] dans le troisième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 19 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [J] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [J] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI CT L’AURORE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent quatre-vingt-cinq euros quarante-six centimes (585,46 euros) à ce jour, à compter du 19 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] [N] à verser à la société civile immobilière (SCI) CT L’AURORE, à titre provisionnel, la somme de trois mille sept cent cinquante et un euros et soixante-douze centimes (3.751,72 euros) selon décompte arrêté au 8 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] à verser à la société civile immobilière (SCI) CT L’AURORE une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente