Du 14 mars 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/02034 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXDZ

[N] [M] [S] épouse [D]

C/

[C] [X]

— Expéditions délivrées à la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT

— FE délivrée à la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT

Le 14/03/2025

Avocats : la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, lors de l’audience

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDERESSE :

Madame [N] [M] [S] épouse [D]

née le 10 Octobre 1968 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître SEBBAN, ( SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT)

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [X]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 19 et 23 avril 2023, à effet du 20 avril 2023, Madame [N] [M] [S] épouse [D] a donné à bail à Monsieur [C] [X] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°75 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, Madame [N] [M] [S] épouse [D] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.589,98 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, Madame [N] [M] [S] épouse [D] a assigné Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 janvier 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 24.09.2024. Les causes du commandement de payer signifié le 24.07.2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de DEUX MOIS, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés.

— A défaut et subsidiairement, PRONONCER la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil.

— DIRE EN CONSEQUENCE que MR [X] [C] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux.

— ORDONNER L’EXPULSION de MR [X] [C]. Ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

— AUTORISER MME [D] NEE [S] [N] [M], en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée.

— CONDAMNER A TITRE PROVISIONNEL MR [X] [C] A PAYER au requérant UNE INDEMNITE D’OCCUPATION MENSUELLE égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs.

— Le CONDAMNER au paiement de la somme de 3 179,98 Euros en principal, a titre provisionnel, au titre des termes dus à fin SEPTEMBRE 2024 selon décompte ci-dessus, terme DE SEPTEMBRE 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation.

— Le CONDAMNER au paiement de tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus.

— Le CONDAMNER au paiement de la somme de 700 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant.

— Le CONDAMNER au paiement des entiers dépens (article 696 du Code de Procédure Civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 24.07.2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale.

— Ordonner l’exécution provisoire du Jugement a intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 janvier 2025.

Lors de l’audience du 17 janvier 2025, Madame [N] [M] [S] épouse [D], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6.338,00 euros au 9 janvier 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [C] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [C] [X] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 janvier 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement loué par Madame [N] [M] [S] épouse [D] à Monsieur [C] [X].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [N] [M] [S] épouse [D] a fait signifier à Monsieur [C] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.589,98 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 24 juillet 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [X] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 24 juillet 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 25 septembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 25 septembre 2024.

Dès lors, Monsieur [C] [X] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 25 septembre 2024, ce qui constitue pour Madame [N] [M] [S] épouse [D] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [N] [M] [S] épouse [D] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6.338,00 euros à la date du 9 janvier 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [C] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 6.338,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 9 janvier 2025 – échéance du mois de janvier 2025 incluse. Monsieur [C] [X] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (775 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [C] [X].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [C] [X] à verser à Madame [N] [M] [S] épouse [D] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 25 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [X] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 4] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [C] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (775 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [X] à payer à Madame [N] [M] [S] épouse [D] la somme de 6.338,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 9 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [X] à payer à Madame [N] [M] [S] épouse [D], à compter du 1er février 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [X] à payer à Madame [N] [M] [S] épouse [D] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION