TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00644 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHB4

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, pris en la personne de son représentant légal au siège sis, [Adresse 4]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame, [T], [B], demeurant, [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur, [N], [M], demeurant, [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 mars 2021, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Madame, [T], [B] et à Monsieur, [N], [M] un logement à usage d’habitation et ses annexes situés au, [Adresse 6] à, [Localité 2], moyennant un loyer initial mensuel de 371,46 euros outre les provisions mensuelles sur charges.

Le 11 décembre 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait délivrer à Madame, [T], [B] et à Monsieur, [N], [M] un commandement de payer la somme de 1978,24 euros au titre des loyers impayés.

Par actes de commissaire de justice délivré le 20 février 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

A titre principal,

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 12 février 2025,

En conséquence,

— Ordonner aux défendeurs de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,

— Dire qu’à défaut pour les défendeurs d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire et juger qu’à compter du 12 février 2025, les défendeurs seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à la partie demanderesse la somme de 2331,87 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 février 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,

— Les condamner solidairement au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE d’une part et les défendeurs d’autre part portant sur le logement situé au, [Adresse 6] à, [Localité 2],

En conséquence,

— Condamner les défendeurs ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer, immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’ils occupent dans l’immeuble situé au, [Adresse 6] à, [Localité 2],

— Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire il y sera procédé avec le concours de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à la partie demanderesse la somme de 2331,87 € arrêtée au 13 février 2025 avec les intérêts au taux légal à dater de la présente assignation,

— Condamner les défendeurs à payer à la partie demanderesse les loyers, charges ou provisions sur charges à échoir à partir du 14 février 2025,

— Dire et juger qu’à compter du jugement à intervenir, les défendeurs seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et l’y condamner,

— Dire et juger que la clause d’indexation du loyer figurant dans le bail résilié s’appliquera à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens et au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représenté par son conseil, a indiqué renoncer à la demande d’expulsion, les locataires ayant quitté le logement au 1er juillet 2025. Il précise maintenir les autres demandes, précise qu’aucune dégradation locative n’a été relevée et dépose à titre informatif une situation du compte des locataires.

Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M], bien que régulièrement assignés par remise des exploits à étude et informés de l’audience de renvoi, n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 23 mai 2025 dont il en a été donné lecture à l’audience du 26 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 18 mars 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 18 mars 2021 contient une clause résolutoire en son article 4.5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2024 pour la somme en principal de 1978,24 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2025.

Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Néanmoins, il convient de constater que les locataires ont quitté le logement le 1er juillet 2025 et que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit dans le cadre de l’assignation un décompte arrêté à la date du 13 février 2025 selon lequel Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] restent devoir la somme de 2331,87 €, quittancement de janvier 2025 inclus. Néanmoins, ces derniers ayant quitté le logement et aucune dégradation n’ayant été commise, il convient de déduire de ladite somme le montant du dépôt de garantie soit la somme de 392,91 €.

Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M], non comparants, ne justifient par définition d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] seront donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité insérée au contrat de bail, au paiement de la somme de 1938,96 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 20 février 2025.

Par ailleurs, ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation due depuis la résiliation du bail soit le 12 février 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant soit le 1er juillet 2025.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme de 406,92 € selon quittancement de février 2025 et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dument justifiées et sera révisée selon les conditions de l’ancien bail.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, le tribunal n’a pas connaissance de la situation financière de Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] et ne peut s’assurer qu’ils sont en capacité de régler la dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies, Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 400€.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2021 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] concernant l’appartement à usage d’habitation et ses annexes situés au, [Adresse 6] à, [Localité 2] sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

CONSTATE que Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] ont libéré le logement et que la demande d’expulsion est devenue sans objet ;

CONDAMNE solidairement Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 1938,96€ (mille neuf cent trente-huit euros et quatre-vingt-seize centimes) comprenant le montant des loyers et charges impayés arrêté à la date du 13 février 2025 échéance de janvier 2025 incluse, déduction faite du dépôt de garantie ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 20 février 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] au montant du loyer conventionné selon quittancement de février 2025 soit la somme de 406,92 € (quatre cent six euros et quatre-vingt-douze centimes) ;

CONDAMNE solidairement Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 février 2025 et jusqu’au 1er juillet 2025, cette indemnité évoluant dans les conditions du bail signé le 18 mars 2021 et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame, [T], [B] et Monsieur, [N], [M] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 400 € (quatre cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 mars 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,