TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 25/00500 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JPMI

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 28 avril 2026

Dans la procédure introduite par :

COMMUNAUTE DE COMMUNES [Localité 2]

dont le siège est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Virgil WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Philippe ROUQUET, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

requérante

à l’encontre de :

S.A.S.U. MODA IN FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Hugues BOGUET, avocat au barreau de MULHOUSE

requise

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 17 février 2026, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2006, la Communauté de communes de la Vallée de [Localité 3] (ci-après la communauté de communes) a donné à bail, suivant convention d’occupation précaire, à la société PATTYWES, des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 4].

Ce bail a été consenti pour une durée de 23 mois à compter du 1er novembre 2006, moyennant paiement d’un loyer mensuel en principal de 269,10 euros HT, révisable annuellement à compter du 1er janvier 2008.

La société PATTYWES est restée dans les lieux à l’expiration de ce bail dérogatoire.

Par acte acte seing privé du 14 mai 2014, la société PATTYWES a cédé à la société MODA IN FRANCE l’intégralité du fonds exploité dans les locaux susvisés, y compris le droit au bail. Cette cession a été signifiée à la communauté de communes le 5 juin 2014.

Par acte du 23 mars 2017, la communauté de communes a donné congé à la société MODA IN FRANCE, pour la date du 30 septembre 2017, date d’expiration du bail, et ce en application de l’article L. 145-14 du code de commerce.

Les pourparlers entre les parties aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction n’ayant pas abouti, la communauté de communes a saisi la juridiction des référés, laquelle a, par ordonnance du 13 mars 2018, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [C] [X]. Celui-ci a rendu son rapport le 27 mai 2019.

Par jugement du 23 février 2021, le tribunal judiciaire de Mulhouse a fixé l’indemnité d’éviction due par la communauté de communes à la somme de 22 300 euros, et l’indemnité d’occupation due par la société MODA IN FRANCE à la somme de 322,92 euros TTC par mois. Le tribunal a par ailleurs ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties.

Par arrêt du 19 juillet 2023, la cour d’appel de [Localité 5] a partiellement infirmé le jugement en fixant l’indemnité d’éviction due par la communauté de communes à la somme de 60 700 euros.

Par assignation signifiée le 18 septembre 2025, la communauté de communes a attrait la société MODA IN FRANCE devant la juridiction des référés, aux fins de voir :

— constater que la communauté de communes a versé l’indemnité d’éviction due à la société MODA IN FRANCE par compensation avec les sommes dues par cette dernière au titre des indemnités d’occupation, en la personne de Me [J], notaire désigné ès qualités par le tribunal judiciaire de Mulhouse, en application des dispositions de l’article L. 145-29 du code de commerce,

— juger que la société MODA IN FRANCE est occupante sans droit ni titre des locaux loués,

— autoriser la communauté de communes à faire expulser la société MODA IN FRANCE et le cas échéant tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin, ainsi que d’un serrurier,

— autoriser le commissaire de justice instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer,

— autoriser la communauté de communes à retenir sur l’indemnité d’éviction séquestrée une pénalité de 1 % par jour de retard à compter du 11 juin 2025 jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner la société MODA IN FRANCE au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La communauté de communes fait valoir à l’appui de sa demande que la société MODA IN FRANCE persiste à se maintenir dans les lieux, alors que les sommes dues par elle au titre de l’indemnité d’éviction et celles dues par la société MODA IN FRANCE au titre de l’idemnité d’occupation ont largement été compensées.

Suivant conclusions déposées le 17 février 2026 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société MODA IN FRANCE conclut au débouté de la communauté de communes de ses demandes et à sa condamnation aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MODA IN FRANCE soutient pour l’essentiel :

— que la communauté de communes a versé un montant de 33 445,70 euros au mois de novembre 2023,

— que les parties étaient, à cette date, à jour dans leurs obligations après compensation de leurs créances réciproques,

— que la communauté de communes a pratiqué le 22 mars 2024 entre les mains du séquestre une saisie administrative à tiers détenteur pour une somme globale de 19 884,91 euros,

— que cette saisie a été pratiquée abusivement à hauteur de 17 697,11 euros,

— que la communauté de communes s’est ainsi réattribuée, à hauteur de 17 697,11 euros, une partie de l’indemnité d’éviction qu’elle avait précédemment versée, et ne peut prétendre avoir rempli ses obligations,

— que la communauté de communes a opéré une mainlevée partielle à hauteur de 4 722,84 euros,

— qu’en dépit de cette mainlevée partielle, la saisie pratiquée par la communauté de communes demeure abusive à hauteur de 12 974,27 euros,

— qu’ainsi la communauté de communes n’a pas réglé l’intégralité de l’indemnité d’éviction et ne peut solliciter l’expulsion du locataire conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion formée par la communauté de communes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite justifiant que le juge prescrive les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent.

L’existence d’un trouble manifestement illicite doit être apprécié au moment ou le juge statue.

L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, il résulte du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 23 février 2021, que l’indemnité d’éviction a été fixée à un montant global de 22 300 euros et l’indemnité d’occupation due par la société MODA IN FRANCE à la somme de 322,92 euros par mois à compter du 30 septembre 2017. Il a également été prévu la compensation de plein droit entre l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction.

Par arrêt de la cour d’appel de [Localité 5] en date du 19 juillet 2023, le montant de l’indemnité d’éviction due par la Communauté de communes de la Vallée de [Localité 3] a été réévalué à la somme de 60 700 euros.

Il n’est pas contesté par les parties que la communauté de communes a procédé à deux virements entre les mains du séquestre, d’un montant respectif de 17 423,99 euros le 28 avril 2022 et de 33 445,70 euros le 2 novembre 2023, soit un montant global de 50 869,69 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

La communauté de communes soutient que le solde restant dû est largement compensé par l’indemnité d’occupation due par la défenderesse, et qu’elle est ainsi fondée à poursuivre l’expulsion de la société MODA IN FRANCE qui se maintient indûment dans les lieux.

La société MODA IN FRANCE fait valoir au contraire que la communauté de communes n’a pas réglé la totalité de l’indemnité d’éviction, de sorte que le rejet de la demande de cette dernière s’impose. Elle soutient, d’une part, qu’elle ne serait pas redevable d’une indemnité d’occupation à compter du mois de mars 2024, et, d’autre part, que la communauté de communes a procédé à une saisie administrative à tiers détenteur dont le montant n’est pas justifié et l’empêche de recouvrir le solde restant dû au titre de l’indemnité d’éviction.

Il est constant que la société MODA IN FRANCE était redevable, à compter du 30 septembre 2017, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 322,92 euros, soit la somme de 32 937,84 euros (102 × 322,92) au mois d’avril 2026 inclus, date à laquelle le trouble manifestement illicite doit être apprécié.

Il n’est pas contestable à cette date que la communauté de communes s’est acquittée de l’intégralité du montant de l’indemnité d’éviction par compensation avec l’indemnité d’occupation due par la société MODA IN FRANCE, cette compensation faisant d’ailleurs apparaître un solde créditeur de 16 107,53 euros au profit de la communauté de communes (67 700 – (50 869,69 + 32 937,84)).

Certes, il ressort des débats que la communauté de communes a procédé à une saisie administrative à tiers détenteur le 22 mars 2024 d’un montant de 17 697,11 euros, réduit à 10 225,08 euros suite à une mainlevée partielle opérée le 16 juillet 2024. Toutefois, et alors même que cette saisie est vivement contestée par la société MODA IN FRANCE, elle ne saurait justifier une dispense de payer les indemnités d’occupation à compter du mois de mars 2024, étant relevé qu’elle n’a pas procédé à la remise des clés et que ses meubles et objets mobiliers garnissent toujours les lieux loués, comme le démontre le procès-verbal de difficulté dressé le 27 mars 2024 par Me [L] [G], commissaire de justice.

Il sera observé que la société MODA IN FRANCE, qui invoque également une impossibilié d’exploiter les locaux depuis le mois de mars 2024, procède par simple voie d’allégation sans en justifier par le moindre élément probant.

La société MODA IN FRANCE, qui est toujours occupante des locaux loués, est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à ce jour.

L’indemnité d’éviction ayant été versée en totalité par compensation avec l’indemnité d’occupation due par la société MODA IN FRANCE, cette dernière, en se maintenant dans les lieux, occupe les locaux sans droit ni titre.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article L. 145-30 du code de commerce, en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

Il convient de constater en application de ce texte que l’indemnité de 1 % par jour de retard a commencé à courir à compter du 11 juin 2025, au regard de la mise en demeure en date du 13 février 2025.

Sur les frais et dépens :

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société MODA IN FRANCE, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la Communauté de communes de la [Localité 2] et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS la société MODA IN FRANCE, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 4] dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi elle pourra en être expulsée, avec le concours de la force publique ;

DISONS que la pénalité de 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’éviction a commencé à courir depuis le 11 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article L. 145-30 du code de commerce, et sera restituée au bailleur sur sa seule quittance ;

CONDAMNONS la société MODA IN FRANCE à payer à la Communauté de communes de la [Localité 2] la somme de 2 000 € (deux mille euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société MODA IN FRANCE aux dépens ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,