TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00775 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JH3H

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. CHRISTEL, prise en la personne de son représentant légal au siège sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur, [Y], [N], demeurant, [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, la SCI CHRISTEL a fait assigner Monsieur, [Y], [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur, [Y], [N],

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur, [Y], [N] et de tout occupant de son chef sans délai, sous astreinte non comminatoire de 100 € par jour de retard,

— Juger que cette astreinte commencera à courir deux mois après la signification à intervenir,

— Condamner Monsieur, [Y], [N] à verser à la SCI CHRISTEL, à titre d’arriérés de loyer la somme de 3175 € augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur, [Y], [N] à verser les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du jugement à intervenir à la somme de 400 €,

— Condamner Monsieur, [Y], [N] à verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 400 € par mois,

— Juger que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et notamment qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées,

— Condamner Monsieur, [Y], [N] aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’à verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CHRISTEL expose qu’en vertu d’un contrat passé en date du 1er décembre 2022, Monsieur, [Y], [N] a loué un logement d’habitation situé au 2ème étage du, [Adresse 5] à 68200 MULHOUSE, moyennant un loyer mensuel de 400 €. Elle précise que le bail n’est pas signé mais que Monsieur, [Y], [N] a procédé dans les premiers mois du contrat au paiement du loyer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 10 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la SCI CHRISTEL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle expose que le locataire ne verse plus le loyer depuis le mois de février 2023 et que la dette locative s’élève à la somme de 3175 €.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur, [Y], [N] ne comparaît pas et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’existence d’un bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Il convient de relever que si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer.

En application des dispositions de l’article 1715 du code civil, le bail verbal se prouve par tous moyens dès lors qu’il a reçu exécution.

En l’espèce, la SCI CHRISTEL produit, au soutien de ses prétentions, un contrat de bail non signé, des quittances de loyer, un décompte du 30 janvier 2025 et enfin un courrier émanant de la caisse d’allocations familiales du 31 mars 2023. Ledit document permet d’établir que Monsieur, [Y], [N] occupe un logement appartenant à la SCI CHRISTEL puisque la caisse d’allocations familiales a versé au bailleur pour le mois d’avril 2023 la somme de 281 € au titre des allocations logement.

Dans ces circonstances, il y a lieu de confirmer l’existence du bail.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies par le bailleur, notamment du décompte figurant en annexe 5 qu’au 20 janvier 2025, la dette locative de Monsieur, [Y], [N] s’élève à la somme de 3175 €, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Monsieur, [Y], [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant de la dette locative. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Ainsi, la SCI CHRISTEL démontre que la dette locative de Monsieur, [Y], [N] s’élève à la somme de 3175 € au 20 janvier 2025 au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La charge de la preuve des paiements repose sur le locataire, lequel n’a pas comparu. Il ne peut donc être statué qu’au seul vu des pièces produites par son bailleur.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de Monsieur, [Y], [N] sera ordonnée, en conséquence.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur, [Y], [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés à la SCI CHRISTEL ou à son mandataire. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 400 € et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées. Le bail étant verbal, aucune indexation ne pourra être appliquée et la demanderesse sera déboutée de cette demande.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

En outre, Monsieur, [Y], [N] sera également condamné à verser à la SCI CHRISTEL les montants dus pour la période comprise entre le décompte soit le 20 janvier 2025 et le jugement à intervenir soit la somme mensuelle de 400 € majorée des charges dûment justifiées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [Y], [N] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI CHRISTEL et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur, [Y], [N] sera condamné à verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal entre la SCI CHRISTEL, d’une part, et Monsieur, [Y], [N], d’autre part, concernant le logement situé au 2ème étage du, [Adresse 6] à 68200 MULHOUSE à compter du 01 décembre 2022;

ORDONNE à Monsieur, [Y], [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 2ème étage du, [Adresse 6] à, [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [Y], [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI CHRISTEL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SCI CHRISTEL de sa demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [N] à verser à la SCI CHRISTEL la somme de 3175 € (trois mille cent soixante-quinze euros) selon décompte arrêté au 20 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2026 ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [N] à verser à la SCI CHRISTEL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer soit la somme de 400 euros (quatre cents euros) majorée des charges dûment justifiées, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du 19 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son représentant ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [N] à verser à la SCI CHRISTEL le montant des loyers soit la somme mensuelle de 400 € (quatre cents euros) majoré des charges dûment justifiées pour la période du 20 janvier 2025 au 18 mars 2026 ;

DÉBOUTE la SCI CHRISTEL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [N] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [N] à verser à la SCI CHRISTEL une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 mars 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,