TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

N° RG 25/00042 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFRL

MINUTE n° 26/21

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 FEVRIER 2026

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 23 février 2026 après débats à l’audience publique du 26 janvier 2026 à 14h00

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

Madame [N] [P] née [B]

née le 02 Février 1953 à [Localité 1] (HAUT [Localité 3])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [S] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Vu le jugement avant-dire-droit du 20 octobre 2025, auquel il est renvoyé pour plus ample exposé de l’historique du litige,

Vu la jonction ordonnée par mention au dossier des procédures 25-195, 25-102690 avec la procédure 25-42,

Par assignation délivrée le 20 novembre 2025, Madame [N] [P] née [B] a en dernier lieu saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN d’une demande dirigée contre Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T], par laquelle il est sollicité :

le prononcé de la résiliation du contrat de location en date du 02 mars 2024 portant sur une maison individuelle et ses dépendances sises [Adresse 5] à [Localité 1] pour manquement des locataires à leur obligation de paiement du loyer,l’expulsion de Monsieur [Z] [O] et de Madame [S] [T] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,la condamnation solidaire des défendeurs d’avoir à lui payer la somme de 7.600 euros au titre des loyers et charges impayés au 07 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [O] et de Madame [S] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 400 euros par mois à compter du prononcé de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des loyers échus entre le mois de décembre 2025 et le prononcé de la résiliation du bail, à raison de 400 euros par mois,la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer un montant de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour leur carence et leur mauvaise foi,la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, d’ordonner l’exécution provisoire de la décision.

A l’audience du 26 janvier 2026, Madame [N] [P] née [B] a comparu en personne. Elle se réfère à l’assignation. Elle indique solliciter le prononcé de la résiliation du bail et le paiement des loyers, selon décompte actualisé qu’elle dépose ce jour : 5.704 euros demandés.

Monsieur [Z] [O] comparaît en personne, indiquant que Madame [T] s’excuse de ne pouvoir être présente.

Il dépose un rapport de l'[Localité 4], qu’il désigne comme comme un rapport d’insalubrité. Il déclare qu’il pleuvrait dans la maison depuis un an et demi, ce qui aurait été signalé à la propriétaire par SMS dès leur entrée dans les lieux et constaté par huissier. N’ayant pas communiqué le rapport d’huissier à Madame [N] [P] née [B], il renonce toutefois à s’en prévaloir tout en rappelant le coût resté à sa charge : 312 euros. L'[Localité 4], appelée sur place, aurait abouti au même constat que l’huissier, selon son propre constat du 23 septembre 2025. Madame [N] [P] née [B] leur aurait indiqué dès l’origine qu’elle savait d’où provenait le problème et pour autant qu’elle n’entendait pas faire les travaux. Monsieur [Z] [O] déclare que ce serait la raison pour laquelle ils auraient suspendu le paiement des loyers. Il déclare que cependant ce serait une erreur qu’ils auraient faite. Il déclare être “plus ou moins” en accord avec le décompte locatif, en ce qu’il estime que le versement de l’APL aurait été bloqué du fait de Madame [N] [P] née [B], qui ne répondrait pas à la CAF. Il a toutefois connaissance de ce qu’un versement aurait été effectué en novembre 2024 et que la situation devrait se régulariser petit à petit. Il indique par ailleurs qu’un arrêté d’insalubrité serait en cours. Il déclare que sa compagne serait en dépression depuis septembre 2024. Il souhaite toutefois se maintenir dans les lieux, sachant que des demandes de logement seraient en cours mais pour l’instant sans succès. Il réitère qu’il cherche avant tout à convaincre sa propriétaire de faire les travaux. Il estime que tout un chacun aurait la même position dans sa situation et il reproche à Madame [N] [P] née [B] d’être pour sa part au chaud chez elle. Son enfant serait en proie à une toux nocturne du fait de l’état de la maison. Il déclare encore avoir souhaité chauffer au bois mais que cela ne serait pas possible à cause des plaintes des voisins. Il estime que leur situation est un calvaire.

Madame [N] [P] née [B] indique, sur la question de l’APL, qu’elle avait été amenée à répondre à la CAF que les loyers n’étaient pas payés. Malgré tout, il y aurait eu de la part de la CAF ce qu’elle désigne comme “une petite compensation”. Lorsque la CAF a demandé s’il y avait eu régularisation de la part des locataires, elle a été amenée à répondre négativement.

Madame [S] [T], régulièrement assignée à sa personne, n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

Eu égard aux modalités de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, le jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Madame [N] [P] née [B] justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée à l’encontre de Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit être déclarée de ces chefs recevable.

Sur le fond

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail et en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi n°89-462 modifiée du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 1719 du Code Civil ainsi que 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur s’oblige pour sa part à délivrer à son locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui a défini les caractéristiques du logement décent, dispose notamment sous son article 2.1 qu’il assure le clos et le couvert et protège les locaux contre les eaux de ruissellement, que ses menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, sous son article 2.5 que l’installation d’électricité et les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité définies par la loi et le règlement et doivent être en bon état d’usage et de fonctionnement et sous son article 2.6 que le logement doit permettre une aération suffisante, les dispositifs d’ouverture et de ventilation devant permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce il est constant que Madame [N] [P] née [B] a donné à bail à Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] une maison d’habitation et ses dépendances situées [Adresse 5] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 400 euros, selon contrat sous seing privé du 02 mars 2024.

S’agissant de l’impayé locatif, il apparaît suffisamment établi par le dernier décompte locatif produit, arrêté à janvier 2026 inclus et soumis au contradictoire des parties à l’occasion de l’audience, que Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] n’ont payé aucun loyer depuis avril 2024, c’est à dire le mois suivant leur entrée dans les lieux et ce jusqu’à ce jour.

Un montant de 2.696 euros ayant toutefois été réglé par la CAF au titre de l’APL directement entre les mains du bailleur, la dette locative s’établit au jour de l’audience au montant de 5.704,00 euros.

L’abstention totale au paiement du loyer telle qu’elle est présentement constatée constitue un manquement grave de la part des locataires dans leurs obligations issues des textes ci-avant rappelés, à savoir l’article 1728 du code civil qui la qualifie d’obligation principale du locataire et 7a) de la loi n°89-462 modifiée du 06 juillet 1989, qui la cite en premier lieu de son énumération.

Monsieur [Z] [O] reconnaît l’impayé, hormis une discussion à la marge concernant le versement de l’APL, mais allègue s’être d’autorité abstenu au paiement du loyer en contrepartie de la position de refus qui aurait été exprimée par la bailleresse au regard de travaux nécessaires à remédier notamment à des infiltrations en toiture.

Certes, concernant les inconvénients divers présentés par la maison donnée à bail, il ressort du rapport de l’ARS en date du 15 octobre 2025 après visite sur les lieux du 23 septembre 2025et produit à la barre du tribunal par Monsieur [Z] [O], que différents désordres (infiltrations d’eau, toiture endommagée) et non-conformités avérées affectent la maison dans le sens de son indécence (installation électrique vétuste ou encore qualifiée de “douteuse”, convecteurs non protégés, production d’eau chaude non sécurisée, absence de système de ventilation, chauffage vétuste, poêle à bois sans amenée d’air suffisante dans la pièce, conduits vétustes et/ou non ramonés).

Parallèlement, au plan administratif, un constat d’insalubrité a été posé par ledit rapport qui doit donner lieu à procédure préfectorale en vue d’une déclaration d’insalubrité avec pour conséquence l’impossibilité pour Madame [N] [P] née [B] de relouer ou même mettre à disposition les lieux à titre gratuit, ceci jusqu’à réalisation de travaux de mise en conformité. Quant aux occupants actuels, le rapport conclut à l’opportunité d’accélérer leur relogement.

En l’état, dès lors que Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] se sont maintenus dans les lieux, qu’ils n’ont pas envisagé et n’envisagent toujours pas à ce jour de quitter, ils ne caractérisent pas de fait la situation de locataires placés dans l’impossibilité absolue d’user des lieux, de sorte qu’ils n’apparaissent ni légitimes ni bien fondés à invoquer l’inexécution du cocontractant pour justifier de leur propre carence, ceci au vu des dispositions des articles 1219 et suivants du code civil, outre qu’ils ne justifient ni d’avoir notifié la suspension du loyer de ce chef à la bailleresse (article 1220 du code civil), ni d’avoir engagé un procédure aux fins de consignation des loyers.

Au vu du manquement grave constaté dans leurs obligations de locataires, à savoir leur abstention totale au paiement du loyer, sans caractériser la situation de locataires ayant été empêchés d’user de la chose louée, même si un constat d’indécence du logement s’impose désormais, il conviendra de prononcer la résiliation du contrat de location du 02 mars 2024 ayant lié les parties.

Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] seront en outre condamnés à payer le montant de 5.407,00 euros à Madame [N] [P] née [B] au titre de l’arriéré locatif (loyer de janvier 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Au vu de la stipulation de solidarité entre co-preneurs figurant au contrat de location, cette condamnation sera de caractère solidaire.

Sur la demande d’évacuation, le cas échéant d’expulsion et l’indemnité d’occupation

La résiliation du contrat de location étant acquise à Madame [N] [P] née [B], il est constaté que Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux et qu’ils doivent être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, ceci dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

Il est rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R433-2 du Code des procédures civiles d’exécution).

En conséquence de la résiliation du bail, Madame [N] [P] née [B] est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il conviendra de faire droit à la demande de Madame [N] [P] née [B] et de condamner Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 400 euros, soit le montant du loyer qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, ceci dans la continuité du décompte locatif arrêté au mois de janvier 2026 inclus, soit à compter du terme de février 2026 et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant.

Il y aura lieu au prononcé d’une condamnation solidaire eu égard à la stipulation de solidarité figurant au contrat de bail ainsi qu’à l’engagement de responsabilité des débiteurs in solidum à l’égard du bailleur du fait de leur maintien abusif dans les lieux.

Sur la demande de dommages-intérêts complémentaire

La seule carence de la partie défenderesse à respecter son obligation au paiement ne saurait suffire à caractériser sa mauvaise foi et, partant, à justifier l’octroi de dommages et intérêts pour sa résistance au paiement.

La demande de dommages et intérêts formée à ce titre par la partie demanderesse, sur laquelle repose la charge de la preuve, se verra par conséquent rejetée.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] aux dépens de la présente instance.

Au vu des dispositions de l’article 1310 du Code Civil, aucune stipulation de nature contractuelle ni aucune disposition légale ne justifie le caractère solidaire de la condamnation prononcée au titre des dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’équité commande de ne pas entrer en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la décision a lieu de droit et aucun motif ne commande d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par Madame [N] [P] née [B] à l’encontre de Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de location conclu entre les parties le 02 mars 2024.

PRONONCE la résiliation du contrat de location conclu entre les parties le 02 mars 2024.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] à payer à Madame [N] [P] née [B] la somme de 5.704,00 euros (cinq mille sept cent quatre euros) au titre des loyers impayés (janvier 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En conséquence,

CONSTATE que Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux.

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués à savoir une maison et ses annexes sises [Adresse 5] à [Localité 5], ceci dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] à payer à la Madame [N] [P] née [B] une indemnité mensuelle d’occupation de 400,00 euros (quatre cents euros), ceci à compter du terme de février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant.

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] aux dépens.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation solidaire entre les défendeurs au titre des dépens.

DIT n’y avoir lieu à condamnation de Monsieur [Z] [O] et Madame [S] [T] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt-trois février deux mille vingt-six, par Laurence ROUILLON, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge