TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00445

N° Portalis DB2G-W-B7I-IX3M

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

07 mai 2026

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [U] [H]

demeurant [Adresse 3]

Madame [N] [W]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Séverine SCHWEITZER, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE et Maître Zoubir CHABIL, avocat plaidant, avocat au barreau de LYON

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [M] [J]

demeurant [Adresse 4]

Madame [P] [K]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Sophie BOURGUIGNON, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 03 février 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[U] [H] et Mme [N] [W] (les consorts [Y]) ont fait l’acquisition auprès de M.[M] [J] et de Mme [P] [K] ( les consorts [Z]) d’un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 2] suivant promesse de vente en date du 22 mai 2023 réitérée par acte authentique reçu par Me [C] le 2 août 2023.

Se plaignant d’une perte valeur de leur bien immobilier suite à l’implantation d’un projet immobilier à proximité de leur bien, les consorts [Y] ont, par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, assigné les consorts [Z] aux fins d’indemnisation du préjudice subi.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, les consorts [Y] sollicitent du tribunal de :

— juger que le projet de lotissement constitue un vice caché qui diminue la valeur du bien vendu par les consorts [J]/[K];

— juger que le comportement des défendeurs relève du dol et qu’il est en lien direct et exclusif avec le préjudice moral des époux [H]

— condamner solidairement les consorts [J]/[K] à leur payer la somme de 300000 euros au titre de la perte de valeur de leur maison d’habitation, 100000 euros en réparation de leur préjudice moral outre la somme de 20000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Au soutien de leurs conclusions, les consorts [Y] expose que:

— leur action est fondée sur la garantie des vices cachés et sur le dol;

— les défendeurs ont eu connaissance du projet de construction aux abords de l’habitation engendrant un vis-à-vis, une perte de valeur justifiée et constitutive d’un vice caché;

— les défendeurs se sont rendus coupables de dol en en ne divulguant pas cette information, ce qui a engendré un préjudice distinct.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2025, les consorts [Z] sollicitent du tribunal de :

— débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions;

— condamner solidairement les demandeurs à lui verser la somme de 5000 euros chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance;

— rappeler le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs conclusions, les consorts [Z] exposent que:

— sur la garantie des vices cachés, il n’est nullement rapporté la preuve de l’existence d’un tel vice, dès lors qu’un projet de construction n’est pas un défaut inhérent à la chose vendue;

— à supposer que le vice soit caractérisé, il n’est pas caché en l’espèce;

— les acquéreurs ont procédé à une visite la veille de la signature de l’acte et alors que le permis de constuire délivré un mois après la vente était bien visible;

— la perte de valeur du bien n’est pas démontrée;

— le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025.

A l’audience de plaidoirie en date du 3 février 2026, le conseil des demandeurs a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026 prorogée au 07 mai 2026.

Pour un exposé plus complet du litige, il est renvoyé aux conclusions des parties en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que ne constituent pas des prétentions, au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, les demandes des parties tendant à 'dire et juger''constater', “donner acte” en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments.

I) Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Aux termes de l’article 802 du Code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

En l’espèce, les dernières conclusions des demandeurs ont été transmis par voie électronique au greffe du tribunal le 5 novembre 2025, soit 8 jours avant l’ordonnance de clôture rendue le 13 décembre 2025.

Par message électronique en date du 12 novembre 2025, le conseil des défendeurs a transmis ses conclusions en réponse aux écritures de la partie adverse communiquées le 5 novembre 2025.

Dès lors, il n’y a lieu ni d’écarter les dernières conclusions des défendeurs, ni d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

II) Sur la demande formulée par les consorts [Y]

Sur la demande fondée sur la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu à garantie lorsque le vice caché affectant la chose la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un prix moindre s’il l’avait connu.

Pour que la garantie des vices cachés s’applique, trois conditions doivent être réunies : le vice doit être caché, antérieur à la vente et il doit rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer l’usage de façon importante.

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (Cass. 3ème civ, 16 décembre 2009 n° 09-10.540). La preuve de sa mauvaise foi est à la charge de l’acquéreur, qui peut la rapporter par tous moyens (Cass. 3ème civ, 5 juillet 2018, n° 17-18.279).

Il résulte enfin de la combinaison des articles 1644 et 1645 du même code que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome.

En l’espèce, les demandeurs allèguent que la construction d’un lotissement en face du bien acquis constituerait un vice caché rendant la maison impropre à son usage ou qui en diminue tellement l’usage.

Si la Cour de cassation a jugé qu’un phénomène naturel, extérieur et imprévisible ne saurait être exclu de la notion de vice caché ( Cass Civ 3ème chambre civile 15 juin 2022 numéro 21-13.286), le vice, au sens des dispositions de l’article 1641 du Code civil doit s’entendre en principe comme nécessairement inhérent à la chose elle-même ( Cass Civ 1ère 8 avril 1986 numéro 84-11.443)

Dès lors, la présence du lotissement à proximité du bien acquis ne saurait constituer un vice caché dès lors qu’il n’est pas inhérent à la chose et qu’il n’est pas en lien avec un phénomène naturel, extérieur et imprévisible.

Sur la demande fondée sur la réticence dolosive

L’article 1130 du code civil dispose : “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné”.

L’article 1137 du code civil précise, en ses alinéas 1 et 2 : “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie”.

Lorsqu’il est constitué, l’article 1178 du code civil ajoute que la partie lésée peut demander réparation du préjudice subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle, qui suppose, conformément à l’article 1240 du même code, la preuve d’un préjudice.

La charge de la preuve du dol pèse sur celui qui l’allègue, qui doit justifier de l’élément matériel du dol , soit les manœuvres, mensonges et/ou dissimulation intentionnelle, et l’élément moral du dol , soit la volonté de tromper son cocontractant pour le déterminer à conclure le contrat.

Pour apprécier l’existence du dol, il y a lieu de se placer au jour de la promesse synallagmatique valant contrat et non au jour de sa réitération devant notaire ( Cass Civ 3ème 30 novembre 2017 numéro 16-28.268).

L’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol ( Cass Civ 1ère 6 novembre 2022 numéro 00-10.192).

En l’espèce, il est constant et non contesté que la promesse de vente a été régularisée par acte sous seing privé le 23 mai 2023 et que la réitération par acte authentique a été signée le 2 août 2023 suivant acte reçu par Me [C] dont seul le projet est fourni aux débats.

Il ressort en substance de l’attestation de M.[X] en date du 29 septembre 2023 qu’une réunion en mairie de [Localité 2] s’est tenue le 6 juillet 2023 sur le projet de construction du [Adresse 6] en l’absence de M.[J], présenté comme étant l’adjoint au maire en charge des sports. M.[X] indique que l’adjoint au maire en charge de l’urbanisme a affirmé avoir distribué des invitations à cette réunion et en avait déposé dans la boite aux lettres de la maison de M.[J]. Il rajoute que le promoteur “Premium Protection”a précisé avoir rencontré ce dernier dès “l’automne 2022" afin de les informer de ce projet. M.[X] conclut son témoignage en soulignant avoir informé M.[H] du projet de construction le 2 août 2023 vers 18 heures soit le jour de la réitération par acte authentique de la promesse de vente.

Il est constant que la promesse de vente par acte sous seing privé conclue le 22 mai 2023 ne comporte aucune mention sur l’existence du projet immobilier litigieux.

Bien que le projet de construire ait nécessairement été envisagé avant la date de signature de la promesse, il appartient aux demandeurs d’établir que les vendeurs en avaient connaissance.

Il est justifié que le projet,son ampleur et ses répercussions ont été évoqués dans un article paru dans le journal “L’ALSACE” en date du 21 juin 2023, postérieur également à la promesse de vente intitulé “[Localité 2]: au Rebberg, les riverains disent stop à un nouveau projet de construction”. L’article du même journal produit par les demandeurs faisant état d’un recours contentieux des riverains ne comporte quant à lui aucune indication de date.

En outre, il a été constaté les 25 juillet 2023, 31 août 2023 et 26 septembre 2023 par procès-verbal dressé par Me [O] [I] que le permis de construire a été affiché au [Adresse 6]. Ce dernier a été délivré par la mairie de [Localité 2] le 28 juin 2026, soit également à une date postérieure à la signature de la promesse.

L’ attestation de M.[X] relatant les propos du promoteur ne saurait à elle seule être retenue comme élément suffisant de preuve dès lors d’une part qu’il s’est passé plusieurs mois entre les faits constatés et la date de signature et que d’autre part, les informations qui ont pu être données ne sont pas précisées.

Dès lors, et au regard des éléments fournis faisant état d’éléments postérieurs à la signature de la promesse de vente, il ne saurait être allégué que les défendeurs aient caché l’information dont il n’est pas établi qu’ils la connaissaient au moment de la signature de la promesse de vente.

Il sera également observé qu’il n’est pas fourni l’annonce immobilière relatif au bien vendu permettant d’apprécier si l’environnement du bien constituait un élément déterminant de la vente.

A titre surabondant, il n’est pas démontré qu’à ce jour le projet de construction a abouti, ni même que le dommage allégué au titre de la perte de valeur et du préjudice moral soient certains et actuels.

Par conséquent, la demande de condamnation en paiement formée par les consorts [Y] sera rejetée.

II) Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [Y] seront condamnés solidairement aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les consorts [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1500 euros ( MILLE CINQ CENTS EUROS) aux consorts [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par les consorts [Y] sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

REJETTE la demande de rabat de l’ordonnance de clôture ;

REJETTE la demande de condamnation formée par M.[U] [H] et Mme [N] [W] au titre de la perte de valeur et du préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement M.[U] [H] et Mme [N] [W] au paiement de la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) à M.[M] [J] et de Mme [P] [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M.[U] [H] et Mme [N] [W] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M.[U] [H] et Mme [N] [W] aux dépens.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président