TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02162 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNSJ

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 30 avril 2026

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [V] [W] [G], né le 15 Décembre 1968 à [Localité 2] (ETATS UNIS), demeurant [Adresse 4] (ALLEMAGNE)

représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS – ARCAY & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5, Maître Olivier COSTA de la SELARL adVALORIA, avocats au barreau de LYON

PARTIE REQUISE :

Madame [O], [N] [D], née le 14 Juin 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B], [Q] [L], né le 13 Février 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 19 mars 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2022, avec effet au 1er novembre 2022, M. [V] [G] a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [D] et M. [B] [L] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 885 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [D] et M. [B] [L] le 4 avril 2025.

Par assignations du 31 juillet 2025, M. [V] [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [D] et M. [B] [L], être autorisée à conserver le dépôt de garantie de 500 € versé par les locataires lors de l’entrée dans les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 7 535 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

− 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 19 mars 2026, M. [V] [G] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2026, s’élève désormais à 12 192,11 euros. M. [V] [G] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [O] [D] et M. [B] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

M. [V] [G] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 885 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [V] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2026, Mme [O] [D] et M. [B] [L] lui devaient la somme de 12 192,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [O] [D] et M. [B] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025 sur la somme de 4 885 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 650 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 530 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [G] ou à son mandataire.

4. Sur le dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué au locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

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En l’espèce, le décompte de la dette locative produit par le bailleur fait état d’une dette locative d’un montant de 12 192,11 euros arrêtée au 28 février 2026, ce qui justifie que le dépôt de garantie, d’un montant de 500 euros, lui reste acquis, étant rappelé cependant que le montant du dépôt de garantie devra être déduit de la dette locative.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [D] et M. [B] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, étant rappelé que les dépens comprennent le coût du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 450 euros à la demande de M. [V] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 octobre 2022 entre M. [V] [G], d’une part, et Mme [O] [D] et M. [B] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] est résilié depuis le 29 avril 2025,

ORDONNE à Mme [O] [D] et M. [B] [L] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [D] et M. [B] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 530 euros (cinq cent trente euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [D] et M. [B] [L] à payer à M. [V] [G] la somme de 12 192,11 euros (douze mille cent quatre-vingt-douze euros et onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025 sur la somme de 4 885 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 650 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT que le montant du dépôt de garantie, de 500 euros, reste acquis à M. [V] [G], et sera déduit de la dette locative, éventuellement réactualisée, de Mme [O] [D] et M. [B] [L],

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [D] et M. [B] [L] à payer à M. [V] [G] la somme de 450 euros (quatre cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [D] et M. [B] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 février 2025 et celui des assignations du 31 juillet 2025.

Le Greffier, Le Président,