TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00500 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JGNJ

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [D] [M],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [M],

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président, assistée d’Elodie PFEFFER auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 février 2026 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location de logement conventionné du 20 juillet 2018, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à M. [D] [M] et Mme [U] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer initial mensuel de 406.17€ outre une provision de charges mensuelle.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait signifier le 31 octobre 2024, à M. [D] [M] et Mme [U] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 février 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné M. [D] [M] et Mme [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

— à titre principal Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 1er janvier 2025 et subsidiairement prononcer ladite résiliation.

En conséquence,

— Ordonner aux défendeurs de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,

— Dire qu’à défaut pour les défendeurs d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire et Juger qu’à compter du 1er janvier 2025, les défendeurs seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à la partie demanderesse la somme de 3520.55€ au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation impayés à la date du 31 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date, et en cas de prononcé de la résiliation, les condamner à payer les loyers, charges et indemnités à échoir à partir du 31 janvier 2025,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit,

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2025 a été renvoyée et plaidée à l’audience du 7 novembre 2025.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représentée par son conseil a repris oralement le bénéfice de son assignation en déposant pour information, un décompte actualisé.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’exploit à étude, M. [D] [M] et Mme [U] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 prorogé au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderessene comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la ccapex par envoi recommandé le 8 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 telle qu’applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location contiennent une clause résolutoire en son article 4.5 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 31 octobre 2024 pour la somme en principal de 3009.85€, hors coût de l’acte.

La charge de la preuve des paiements pèse sur les locataires qui n’ont cependant pas comparu.

Au vu du décompte produit, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance puisqu’ils restaient devoir la somme de 3221.93.€. En réalité, seuls des versements au titre des apl ont été portés au crédit du compte étant précisé que seule la somme de 741.28€ s’impute sur la dette visée au commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2024 à minuit.

La résiliation du contrat emporte alors obligation pour les occupants désormais sans droit, de libérer les lieux et à défaut et en tous cas jusqu’à parfaite libération des lieux, de payer solidairement une indemnité d’occupation.

A défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion pourra être poursuivie par le bailleur.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et comminatoire, il convient de la fixer à un montant suffisant afin d’inciter les occupants à libérer les lieux. Elle sera fixée à la somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, et dire qu’elle sera réévaluée aux échéances prévues et aux conditions du contrat comme s’il s’était poursuivi.

Cette indemnité d’occupation est due à compter du 1er janvier 2025.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit par ailleurs, un décompte arrêté au 31 janvier 2025 démontrant que M. [D] [M] et Mme [U] [M] restent redevables de la somme de 3520.55€ terme de janvier 2025 inclus.

M. [D] [M] et Mme [U] [M] seront donc condamnés solidairement à payer cette somme laquelle produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [D] [M] et Mme [U] [M] supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [D] [M] et Mme [U] [M] seront en outre condamnés solidairement à payer une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit sans qu’il ne soit nécessaire de le préciser en son dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2018 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et M. [D] [M] et Mme [U] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], sont réunies à la date du 31 décembre 2024 à minuit ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [D] [M] et Mme [U] [M] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [D] [M] et Mme [U] [M] au montant qui aurait été du au titre des loyers et charges si le bail s’était poursuivi et DIT QUE cette indemnité évoluera aux échéances prévues et aux conditions fixées par ledit bail comme s’il s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [D] [M] et Mme [U] [M] à payer solidairement cette indemnité d’occupation à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE M. [D] [M] et Mme [U] [M] solidairement à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 3520.55€ (trois mille cinq cent vingt euros cinquante cinq centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 31 janvier 2025 incluant le terme du mois de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 ;

CONDAMNE M. [D] [M] et Mme [U] [M] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification outre l’assignation et sa notification ;

CONDAMNE M. [D] [M] et Mme [U] [M] solidairement à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 400€ (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 février 2026, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,