TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

Site [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01852 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JMMK

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 05 mars 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. FONCIERE SMY, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marie céline REIBEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 82

PARTIE REQUISE :

Monsieur [Z] [B], né le 16 Juin 1999 à [Localité 2] (68), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Aurélie JAAFAR, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 45

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 22 janvier 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 mai 2018, Madame [G] [X], aux droits de laquelle vient la S.C.I FONCIERE SMY, a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [B] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 700 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [B] le 10 avril 2025.

Par assignation du 1er juillet 2025, la S.C.I FONCIERE SMY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [B] sans application du délai prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux,

—  5 970 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 22 janvier 2026, la S.C.I FONCIERE SMY maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2026, s’élève désormais à 6 943 euros. La S.C.I FONCIERE SMY considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Z] [B] demande au juge de réduire les sommes mises en comptes par le bailleur et d’écarter l’application de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de la S.C.I FONCIERE SMY à lui payer une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts et demande la compensation de cette somme avec sa propre dette. Il demande également au juge de lui accorder des délais de paiements et d’écarter l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.C.I FONCIERE SMY ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Z] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I FONCIERE SMY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 700 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I FONCIERE SMY à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.C.I FONCIERE SMY verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2026, M. [Z] [B] lui devait la somme de 6 943 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [Z] [B] indique à l’audience qu’il convient de tenir compte des paiements effectués par la CAF dès lors que le bailleur perçoit à nouveau directement les allocations de logement depuis le mois de mars 2025.

A l’étude du décompte actualisé produit par le bailleur, il apparait que les montants payés par la CAF ont bien été comptabilisés.

M. [Z] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 410 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Conformément à la demande formulée, l’indemnité d’occupation est due à compter de la présente décision et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I FONCIERE SMY ou à son mandataire.

4. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, Monsieur [Z] [B] fait valoir qu’il a subi un préjudice de jouissance en raison de l’encombrement des parties communes de l’immeuble.

Au soutien de cette demande, il produit des photographies et une attestation de témoin d’une voisine.

Il convient de relever que les photographies produites ne peuvent, à elles-seules, rapporter la preuve du préjudice allégué, ce d’autant plus qu’elles semblent avoir été prises par le locataire lui-même, qu’elles ne sont pas datées et que le locataire ne justifie pas avoir informé son bailleur du désagrément subi pendant la durée de la location. Il en résulte qu’à supposer le dommage établi, le bailleur n’a pas été en mesure d’y remédier, de sorte qu’aucune faute imputable au bailleur n’est démontrée.

En conséquence, le tribunal déboute Monsieur [Z] [B] de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la S.C.I FONCIERE SMY concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 mai 2018 entre Madame [G] [X], aux droits de laquelle vient la S.C.I FONCIERE SMY, d’une part, et M. [Z] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] est résilié depuis le 10 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Z] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 410 euros (quatre cent dix euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la présente décision, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Z] [B] à payer à la S.C.I FONCIERE SMY la somme de 6 943 euros (six mille neuf cent quarante-trois euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2026,

DEBOUTE Monsieur [Z] [B] de sa demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [Z] [B] à payer à la S.C.I FONCIERE SMY la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 avril 2025 et celui de l’assignation du 1er juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge