TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Août 2025

N° R.G. : N° RG 13/04716 – N° Portalis DB3R-W-B65-PF3S

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28 rue d’Orléans / 6 allée d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :, [C] [U] : Intervenante Volontaire

C/

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 3 Passage d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par Maitre [KO] [L], administrateur provisoire désigné par ordonnance de Mme la 1ère Vice-Président du Tribunal Judiciaire de Nanterre du 31 août 2023, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 30/32 rue d’Orléans / 4 passage d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son Syndic :, Société SYNDIC AVENIR, Syndicat des copropriétaires 1&3 PASSAGE D’ORLEANS/85 AVENUE DU ROULE, Syndicat des copropriétaires 5 passage d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 7 passage d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :, S.C.I. 8 ALLEE D’ORLEANS, S.C.I. nouvelle du 30 rue d’Orléans, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 22 rue d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR -SEINE pris en la personne de son syndic :, [R] [K] : Intervenant volontaire, [XJ] [V] : Intervenant volontaire, [HJ] : Intervenant volontaire, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28 rue d’Orléans et 6 allée d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :, [LJ] [G], [M] [B] épouse [G], [H] [E] épouse [Z], Syndicat des copropriétaires du 24 rue d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :, Syndicat des copropriétaires 28 rue d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :, [X] [G] épouse [BA], S.C.I. SOCIETE IMMOBILIERE DE RESIDENCES – IMRESID

, [Y] [G], [P] [G], [J] [G] épouse [BV]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28 rue d’Orléans / 6 allée d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Cabinet GESIP

124 avenue de Malakoff

75116 PARIS

représenté par M^e Hervé SELAMME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : PO422

Madame [C] [U] : Intervenante Volontaire

6 allée d’Orléans

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par M^e Hervé SELAMME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : PO422

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 3 Passage d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par Maitre [KO] [L], administrateur provisoire désigné par ordonnance de Mme la 1ère Vice-Président du Tribunal Judiciaire de Nanterre du 31 août 2023

04 rue Gabriel Péri

94000 CRETEIL

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.154

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 30/32 rue d’Orléans / 4 passage d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son Syndic :

Société de GESTION MALHERBES

33 avenue de l’Opéra

75002 PARIS

représentée par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

Société SYNDIC AVENIR

52 boulevard d’Inkermann

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par M^e Carole COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0988

Syndicat des copropriétaires 1&3 PASSAGE D’ORLEANS/85 AVENUE DU ROULE

Société SYNDIC AVENIR

52 boulevard d’Inkermann

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représenté par M^e Pierre-henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1202

Syndicat des copropriétaires 5 passage d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Sté LGV “MY SYNDIC”

236 rue de la Convention

75015 PARIS

représenté par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 7 passage d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

IMMO DE FRANCE PARIS IDF

67 boulevard Bessières

75017 PARIS

représenté par Maître José IBANEZ de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0205

S.C.I. 8 ALLEE D’ORLEANS

2 rue de l’Ecole de Mars

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par Maître Jérôme GUICHERD de la SCP FRENOT – GUICHERD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

S.C.I. nouvelle du 30 rue d’Orléans

30 rue d’Orléans

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

défaillant

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 22 rue d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR -SEINE pris en la personne de son syndic :

Cabinet DIMORA

13 rue Raymond Losserant

75014 PARIS

représenté par Maître François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0051

Monsieur [R] [K] : Intervenant volontaire

5 Passage d’Orléans

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représenté par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

Madame [XJ] [V] : Intervenant volontaire

5 Passage d’Orléans

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

Monsieur [HJ] : Intervenant volontaire

5 Passage d’Orléans

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représenté par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28 rue d’Orléans et 6 allée d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

CABINET BERGER

10 rue Georges BERGER

75017 PARIS

représentée par M^e Hervé SELAMME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : PO422

Monsieur [LJ] [G]

9 rue de Beauragard

94190 VILLENEUVE ST GEORGES

défaillant

Madame [M] [B] épouse [G]

9 rue de Beauregard

94190 VILLENEUVE ST GEORGES

défaillant

Madame [H] [E] épouse [Z]

8 boulevard André Maurois

75116 PARIS

représentée par M^e Virginie COSTILHAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Syndicat des copropriétaires du 24 rue d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

M. [IE] [I]

22 bis boulevard du Général Leclerc

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 197

Syndicat des copropriétaires 28 rue d’Orléans 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Société GESIP

124 avenue MALAKOFF

75116 PARIS

représentée par M^e Hervé SELAMME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : PO422

Madame [X] [G] épouse [BA]

28 rue des Dinandiers

94440 MAROLLES EN BRIE

défaillant

S.C.I. SOCIETE IMMOBILIERE DE RESIDENCES – IMRESID

24 avenue de Moka

35400 SAINT-MALO

représentée par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

Monsieur [Y] [G]

9 allée Daumier

94450 LIMEIL BREVANNES

représenté par M^e Sophie SORIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 149

Monsieur [P] [G]

40 bis, avenue du Clos de Sénart

91230 MONTGERON

défaillant

Madame [J] [G] épouse [BV]

5, rue Thiroux d’Arconville

91560 CROSNE

défaillant

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 06 août 2025.

EXPOSE DU LITIGE

L’Allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE (92200), anciennement dénommée « Passage d’Orléans », est une voie privée située entre la rue d’Orléans et l’avenue du Roule (désormais avenue Achille Peretti) cadastrée AE39 et AF44, sur laquelle débouchent les propriétés cadastrées :

— section AE142 située 30-32, rue d’Orléans et 4, allée d’Orléans,

— section AE145 située 1-3, allée d’Orléans et 85, avenue du Roule,

— section AE46 située 5, allée d’Orléans,

— section AE45 située 7, allée d’Orléans,

— section AE35 située 22, rue d’Orléans et 9, allée d’Orléans,

— section AE36 située 24, rue d’Orléans,

— section AE125 située 8, allée d’Orléans,

— section AE147 située 6, allée d’Orléans.

Cette allée a été créée par M. [O] [N] [W] pour desservir les parcelles issues de la division de sa propriété en 1879. Une convention d’indivision conclue le 25 juillet 1892 a fixé les règles d’administration et d’entretien entre les propriétaires riverains de cette allée. Cette convention, qui a été publiée à la Conservation des hypothèques de la Seine le 16 août 1892 (volume 7237 n°16), est reproduite dans les titres de propriété et/ou règlements de copropriété des fonds riverains.

Sur convocation de la société SYNDIC AVENIR, une réunion des riverains de ladite allée s’est tenue le 22 octobre 2012, qui a adopté différentes résolutions et prévu l’adoption d’un nouveau règlement intérieur applicable à l’Allée d’Orléans, dans les conditions prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que la création d’un « syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE ».

Contestant l’application du régime de la copropriété à cette allée, par exploit d’huissier du 24 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 28, rue d’Orléans et 6, allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, représenté par son syndic, a fait assigner le « syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » représenté par son syndic, la société SYNDIC AVENIR, ainsi que la société SYNDIC AVENIR à titre personnel, aux fins essentiellement, de voir déclarer nulles, de nul effet et inopposables au syndicat demandeur les délibérations de la réunion des représentants des immeubles riverains de l’Allée d’Orléans en date du 22 octobre 2012, d’une part, et nul, de nul effet et inopposable le procès-verbal afférent, d’autre part.

Cette instance a été enrôlée sous le RG : 13/04716.

Le 8 juillet 2013, une mesure de médiation a été proposée aux parties à la procédure, dont elles ne se sont pas saisies.

Suite à la scission de la copropriété située 28, rue d’Orléans et 6, allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, demanderesse, intervenue aux termes d’un acte notarié dressé le 5 juillet 2013, Mme [C] [U] est devenue seule propriétaire de la parcelle donnant sur l’Allée d’Orléans,

cadastrée AE147 sise 6, allée d’Orléans.

Suivant conclusions en date du 06 décembre 2013, Mme [U] est intervenue volontairement à la procédure, reprenant à son compte les demandes introduites le 24 décembre 2012 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 28, rue d’Orléans et 6, allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE.

Sur convocation de la société SYNDIC AVENIR, deux assemblées générales du « syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » se sont tenues les 12 mars 2014 et 23 avril 2014.

Par acte d’huissier du 16 mai 2014, Mme [U] a fait assigner le « syndicat des copropriétaires de l’immeuble 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » représenté par son syndic, la société SYNDIC AVENIR, ainsi que la société SYNDIC AVENIR à titre personnel, devant ce tribunal aux fins principalement de voir déclarer nulles, de nul effet et inopposables à la demanderesse les délibérations des réunions des représentants des immeubles riverains de l’Allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE en date des 12 mars 2014 et 23 avril 2014.

Cette deuxième instance, enrôlée sous le RG : 14/09229 a été jointe à la première sous le numéro de laquelle elle s’est poursuivie, par ordonnance du juge de la mise en état du 4 décembre 2014.

Par actes d’huissier du 7 août 2014, Madame [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 1-3, passage d’Orléans et 85, avenue du Roule, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5, passage d’Orléans, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 7, passage d’Orléans, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22, rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, représentés par leurs syndics respectifs, ainsi que la SCI du 8, allée d’Orléans et la SCI du 30, rue d’Orléans devant ce tribunal aux fins :

— d’une part, de voir dire et juger que la propriété des parcelles AE39 et AF44 constituant l’Allée d’Orléans à NEUILLY/SEINE est répartie entre les propriétaires des immeubles riverains au droit de leur façade jusqu’au milieu de la voie et, subsidiairement, qu’elle est soumise au régime de l’indivision forcée et perpétuelle entre les propriétaires desdits immeubles riverains dont les droits sont proportionnels à la longueur de façade de leur fonds, que chaque propriétaire riverain de l’Allée d’Orléans dispose de la jouissance exclusive des places de stationnement au droit de son fonds et que l’administration et la gestion de ladite allée n’est pas régie par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis,

— d’autre part, de voir déclarer nulles, de nul effet et inopposables à Mme [U] les délibérations et actes « du syndicat des copropriétaires du 3, passage d’Orléans »,

— et, subsidiairement, si le statut de la copropriété était applicable, de voir désigner un expert chargé de déterminer les tantièmes de charges applicables à chaque propriétaire riverain en application de la loi du 10 juillet 1965, et ordonner la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière sur les registres des parcelles AE44 et AE44 du cadastre de la commune de NEUILLY/SEINE.

Cette troisième instance, enrôlée sous le RG : 14/09845 a été jointe à la première sous le numéro de laquelle elle s’est poursuivie, par ordonnance du juge de la mise en état du 16 avril 2015.

Suivant acte d’huissier du 26 mars 2015, Mme [U] a fait assigner le « syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 3, allée d’Orléans » représenté par son syndic, et la société SYNDIC AVENIR aux fins de voir déclarer nulles, de nul effet et inopposable à la demanderesse les délibérations de la réunion des représentants des immeubles riverains de l’Allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE en date du 14 janvier 2015.

Cette quatrième instance, enrôlée sous le RG : 15/08846 a été jointe à la première sous le numéro de laquelle elle s’est poursuivie, par ordonnance du juge de la mise en état du 27 mai 2016.

Suivant conclusions notifiées le 02 septembre 2015, M. [R] [K], Mme [XJ] [V] et M. [HJ] sont intervenus volontairement à la procédure aux côtés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE dans lesquels ils sont propriétaires de lots.

La clôture de la procédure a été prononcée le 1er octobre 2015.

Par jugement du 7 janvier 2016, ce tribunal a notamment :

— constaté la dissolution du syndicat des copropriétaires de l’immeuble des 28, rue d’Orléans et 6, allée d’Orléans, demandeur initial à l’instance,

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture de la procédure prononcée le 1er octobre 2015 et la réouverture des débats à l’audience du 11 mars 2016,

— invité Mme [U], ou à défaut toute autre partie à l’instance, à faire assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 28 rue d’Orléans,

— invité Mme [U], ou à défaut toute autre partie à l’instance, à produire les originaux ou copies conformes et complètes du cahier des charges d’adjudication du 20 mars 1879 et de la convention du 25 juillet 1892 ainsi que de l’acte de vente du 6 juillet 1888 rappelés dans l’acte du 6 juillet 1992 établissant le règlement de copropriété de l’immeuble des 85 rue du Roule et 1 et 3, passage d’Orléans,

— invité les parties comparantes à faire signifier leurs dernières conclusions à la SCI du 30, avenue d’Orléans, partie n’ayant pas constitué avocat.

Par actes d’huissier des 2 et 9 mars 2016, le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE », représenté par son syndic, a attrait à la procédure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 24, rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, M. [LJ] [G], Mme [M] [B] épouse [G], Mme [X] [G] épouse [BA], M. [Y] [G], Mme [J] [G] et M. [P] [G] aux fins de voir juger que le statut de la copropriété est applicable à l’ensemble immobilier ayant pour assiette les parcelles cadastrées AE142 (30-32, rue d’Orléans et 4, allée d’Orléans), AE145 (l-3, allée d’Orléans et 85, avenue du Roule), AE46 (5, allée d’Orléans), AE45 (7, allée d’Orléans), AE35 (22, rue d’Orléans et 9, allée d’Orléans), AE36 (24, rue d’Orléans), AE125 (8, allée d’Orléans), AE147 (6, allée d’Orléans), AE39 (rue d’Or1éans sans numéro) et AE44 (avenue du Roule sans numéro) situé sur la commune de NEUILLY-SUR-SEINE (92200), à défaut de convention contraire créant une organisation différente, et de voir désigner un expert judiciaire chargé d’établir le règlement de copropriété répartissant les voix et les charges de l’ensemble des propriétaires et copropriétaires desdites parcelles.

Cette cinquième instance, enrôlée sous le RG : 16/06120, a été jointe à la première sous le numéro de laquelle elle s’est poursuivie, par ordonnance du juge de la mise en état 24 juin 2016.

Par acte d’huissier du 20 février 2017, le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » représenté par son syndic a attrait dans la cause Mme [H] [Z] [E] et la SOCIETE IMMOBILIERE DE RESIDENCES IMRESID aux mêmes fins.

Cette sixième instance, enrôlée sous le RG : 17/02193, a été jointe à la première sous le numéro de laquelle elle s’est poursuivie, par ordonnance du juge de la mise en état 24 mars 2017.

Par acte d’huissier du 30 juin 2017, le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » représenté par son syndic a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 28, rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE aux mêmes fins.

Cette septième instance, enrôlée sous le RG : 17/07861, a été jointe à la première sous le numéro de laquelle elle s’est poursuivie, par ordonnance du juge de la mise en état 22 décembre 2017.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 mars 2020.

Par jugement du 16 novembre 2020, ce tribunal a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 22 janvier 2021 en invitant le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE », à faire assigner les héritiers de Mme [H] [E] épouse [Z] décédée en cours de procédure, le 11 juin 2017, ou à se désister des demandes initialement dirigées à l’encontre de cette dernière.

Par acte d’huissier du 4 août 2022, le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, aux mêmes fins, précisant que les immeubles initialement propriété de la SCI NOUVELLE DU 30 RUE D’ORLEANS (immeuble sis 32 rue d’Orléans cadastré AE41 et immeuble sis 30, rue d’Orléans et 4, Passage d’Orléans cadastré AE40 ) formaient un ensemble immobilier placé sous le statut de la copropriété aux termes des actes en date des 9 juillet 1972 et 22 août 1973, de sorte que c’est le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier unique, représenté par son syndic la société GESTION MALESHERBES, et non les héritiers de Mme [E] épouse [Z], de son vivant associée de la SCI NOUVELLE DU 30 RUE D’ORLEANS, qui devait être mise en cause.

Cette huitième instance, enrôlée sous le RG : 22/06907, a été jointe à la première sous le numéro de laquelle elle s’est poursuivie, par ordonnance du juge de la mise en état le 9 septembre 2022.

Par ordonnance en date du 31 août 2023, rendue sur requête, Maître [KO] [L] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de « l’Allée d’Orléans » cadastrée AE39 et AE44, pour une durée de 18 mois, avec notamment pour mission d’intervenir volontairement à la présente procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2023, Mme [U] demande au tribunal, de :

DECLARER recevable l’action de Madame [C] [U] à la présente instance,

DIRE et JUGER que le propriétaire de la Parcelle cadastrale AE147 de la Commune de NEUILLY SUR SEINE a été propriétaire de la moitié de l’ALLÉE D’ORLÉANS, Parcelles AE 39 et AE 44, au droit de sa façade jusqu‘au 27 janvier 2017, et que ces droits ont été transmis aux propriétaires actuels des Parcelles AE 148 et AE149,

DIRE et JUGER que le propriétaire de la Parcelle cadastrale AE147 de la Commune de NEUILLY SUR SEINE a disposé de la jouissance exclusive de la moitié de l’ALLÉE D’ORLÉANS, Parcelles AE 39 et AE 44, au droit de sa façade, et notamment des emplacements de stationnement de véhicules, sous réserve des obligations relatives au libre accès des autres fonds riverains, et que ces droits ont été transmis aux propriétaires actuels des Parcelles AE 148 et AE149,

DIRE et JUGER que l’administration et la gestion de l’Allée d’Orléans, Commune de NEUILLY sur SEINE n’était pas régie par la Loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis jusqu’au 1er juin 2020,

DECLARER NULLES ET DE NUL EFFET les délibérations de la réunion des représentants des immeubles riverains de l’Allée d’Orléans en date du 22 octobre 2012, 12 mars 2014 et 23 avril 2014, du 14 janvier 2015, du 17 février 2016, du 24 mars 2016, du 1er mars 2017 et INOPPOSABLES à Madame [C] [U], venant aux droits du Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « 6, Allée d’Orléans / 28, rue d’Orléans »,

SUBSIDIAIREMENT

ANNULER la 9ème délibération de l’assemblée des représentants des immeubles riverains de l’Allée d’Orléans en date du 22 octobre 2012,

CONDAMNER le Cabinet SYNDIC AVENIR à verser à Madame [U] 10.800 euros au titre des préjudices subis par la désactivation de ses badges d’accès à la voie privée,

DIRE et JUGER que le régime de la Copropriété s’applique depuis le 1er juin 2020 à la gestion des éléments et services communs aux propriétaires et copropriétaires des immeubles riverains de l’ALLEE D’ORLEANS,

NOMMER tel Expert qui lui plaira avec mission de déterminer les tantièmes de charges dus par l’Immeuble sis au 6, Allée d’Orléans au « Syndicat des Copropriétaire du 3 PASSAGE D’ORLÉANS » en conformité avec les dispositions de l’Article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 et de proposer un projet de règlement de copropriété,

DIRE et JUGER que l’objet de ce Syndicat sera limité à la gestion équipements communs de l’ALLÉE D’ORLEANS,

DIRE et JUGER que le propriétaire de chacun des immeubles dispose d’un droit exclusif de stationnement au droit de la façade dudit Immeuble,

ORDONNER la publication du jugement au fichier immobilier,

CONDAMNER le Cabinet SYNDIC AVENIR, le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « 1 & 3 PASSAGE D’ORLÉANS / 85 AVENUE DU ROULE », le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble 5 PASSAGE D’ORLÉANS, le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble 7 PASSAGE D’ORLÉANS, la Société Civile Immobilière du 8 ALLÉE D’ORLÉANS, la Société Civile Immobilière du 30 RUE D’ORLÉANS, le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble 22 RUE D’ORLÉANS :

— à verser chacun à madame la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnisation des frais irrépétibles de la procédure,

— aux entiers dépens de l’instance,

PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Mme [U] se prévaut des termes de l’acte de scission du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 28, rue d’Orléans et 6, allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE intervenu en cours de procédure, suivant décision de l’assemblée générale en date du 25 février 2013, pour affirmer qu’elle est recevable en son intervention volontaire à l’instance initialement introduite par lui, cette action lui ayant été expressément été transmise. Elle précise qu’étant venue aux droits du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 28, rue d’Orléans et 6, allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, elle a été rendue destinataire des convocations aux réunions des riverains tenues les 12 mars 2014 et 23 avril 2014 qu’elle critique également. Elle déclare qu’elle est personnellement lésée par l’initiative de la société SYNDIC AVENIR à laquelle elle reproche d’avoir supprimé ses badges de stationnement, d’une part, et de lui facturer les charges de l’Allée d’Orléans à hauteur de 20,7%.

Elle soutient principalement qu’en l’absence de titre déterminant la propriété des parcelles cadastrées AE39 et AF44 composant l’Allée d’Orléans, celle-ci a été soumise lors de sa création au régime des voies de desserte de fonds immobilier, tel que prévu à l’article 92 et suivants du code rural alors en vigueur, textes désormais codifiés aux articles L162-1 et L162-2 du code rural, NEUILLY étant à la fin du XIXème siècle une commune rurale. Elle indique que s’y applique le régime de l’indivision forcée et perpétuelle, qui confère à chaque propriétaire riverain la propriété de la moitié de la voie au droit de sa façade et le soumet à des obligations particulières à l’égard des autres riverains. Elle ajoute que les propriétaires des immeubles riverains de l’Allée d’Orléans ont fixé les modalités d’administration et de gestion de cette indivision par une convention en date du 25 juillet 1892, qui a été publiée au registre foncier en sorte qu’elle est opposable aux tiers. Elle déclare que cette convention, reprise dans les actes de propriété des riverains, constitue une « convention contraire » au sens de l’article 1 alinéa II de la loi du 10 juillet 1965, instituant un régime d’indivision entre les propriétaires riverains de l’Allée d’Orléans, désignés à l’époque sous le terme de « communiste » (c’est-à-dire indivisaire), dont l’administration a été confiée à un gérant élu pour un an « à la majorité plus un des communistes présents » lequel est chargé de convoquer des assemblées ordinaires et extraordinaires, d’administrer l’Allée d’Orléans et pouvant poursuivre « par toute voie de droit » l’indivisaire qui ne paierait pas les charges dont il est redevable « proportionnellement à l’étendue de sa façade ». Elle insiste sur le fait que cette convention a été appliquée jusqu’en 2012, les assemblées des riverains étant convoquées par le gérant élu et qu’elle n’a été dénoncée par aucun indivisaire. Elle estime que cette convention exclut que le statut de la copropriété puisse s’appliquer à l’Allée d’Orléans sur le fondement de l’article 1 alinéa II de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction alors en vigueur. Elle rappelle qu’avant le 1er janvier 2020, ce texte n’imposait pas que l’organisation mise en place conventionnellement dispose de la personnalité morale et que la jurisprudence validait toute convention qui organisait l’exercice majoritaire des pouvoirs, les conditions d’exercice du pouvoir et les organes propres à les exercer (Cour d’appel de PARIS RG : 2000/22018). Elle se prévaut de différents arrêts qui ont refusé d’appliquer le régime de la copropriété aux voies privées situées en milieu urbain, considérant qu’elles étaient soumises au régime de l’indivision forcée et perpétuelle (Cour d’appel de PARIS RG : 1995/18941 et RG : 2000/22018 – Pourvoi n°04-15937). Elle souligne aussi que les quotes-parts de charges définies par la convention d’indivision sont contraires aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui détermine les tantièmes en fonction de l’usage.

Elle poursuit parallèlement l’annulation des assemblées tenues les 22 octobre 2012, 14 mars 2014, 23 avril 2014, 14 janvier 2015, 17 février 2016, 24 mars 2016 et 1er mars 2017. Elle expose que les trois premières ont été convoquées par une personne n’ayant pas qualité pour ce faire. Elle rappelle que seul le gérant désigné aux articles II et III de la convention d’indivision signée le 25 juillet 1892 peut convoquer les riverains en assemblée. Elle indique que le mandat du gérant précédemment désigné était expiré depuis le 30 juin 2012 et fait valoir que la société SYNDIC AVENIR, représentant légal du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 1-3, allée d’Orléans et 85, avenue du Roule à NEUILLY SUR SEINE n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée des riverains en date du 22 octobre 2012, faute d’avoir été désigné gérant de l’indivision. Elle souligne que même dans l’hypothèse où le statut de la copropriété aurait été applicable, cette société n’aurait pu y procéder, n’ayant pas été désignée à cette fin par le président du tribunal de grande instance en application des articles 47 et suivants du décret du 17 mars 1967. En conséquence de cette irrégularité, elle soutient que l’assemblée du 22 octobre 2012 doit être annulée, entraînant l’annulation du mandat donné pour l’avenir à la société SYNDIC AVENIR au cours de l’assemblée litigieuse. Elle relève que ledit mandat expirait en tout état de cause le 22 octobre 2013, de sorte qu’elle n’a pu valablement convoquer les assemblées générales suivantes tenues les 14 mars 2014 et 23 avril 2014, dont elle demande donc l’annulation sur le même fondement du défaut de qualité. Elle ne développe en revanche aucun moyen à l’appui de ses demandes d’annulation des assemblée générales suivantes.

A titre subsidiaire, elle demande que le « Règlement intérieur » modifié adopté lors de la réunion du 22 octobre 2012 soit déclaré nul et de nul effet dès lors que celui-ci n’a pas été adopté à l’unanimité des riverains tel que requis par le régime de l’indivision applicable, ni même à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prétendument applicable, ce qu’elle conteste, alors qu’il porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, d’une part, et modifie les règles d’administration des parties communes, d’autre part.

Elle invoque en outre les dispositions de l’article 1165 du code civil, dans sa rédaction applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, pour soutenir que les décisions prises par l’entité dénommée « syndicat des copropriétaires du 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » lui sont inopposables dans la mesure où elle a été constituée en violation de la convention d’indivision du 25 juillet 1992, d’une part, et qu’elle a été constituée par un représentant de chaque riverain et non pas par les propriétaires « de droits de propriété privatifs » de tous les immeubles riverains, d’autre part.

Elle recherche enfin la responsabilité de la société SYNDIC AVENIR à laquelle elle reproche d’avoir désactivé les badges de stationnement dont elle disposait jusqu’en 2012. Elle évoque une véritable voie de fait. Elle demande que cette société soit condamnée à l’indemniser du préjudice qu’elle indique avoir subi de son fait par le versement d’une somme de 10.800 euros, correspondant aux quatre emplacements dont elle estime avoir été privée de son fait durant trente mois. Elle explique à cet égard qu’une place de parking en plein centre de la commune de NEUILLY SUR SEINE a une valeur locative mensuelle d’au moins 90 euros.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2023, la société SYNDIC AVENIR demande au tribunal, de :

ACCUEILLIR la SAS SYNDIC AVENIR en ses présentes conclusions récapitulatives n°2, de la dire recevable et bien fondée,

Y faire droit, et en conséquence :

JUGER irrecevables les demandes d’annulation dans leur ensemble des assemblées générales des

22 octobre 2014, 12 mars 2014 et 23 avril 2014,

JUGER que la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, s’applique nécessairement et de plein droit à l’Allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, la convention du 25 avril 1892 ne suffisant pas à caractériser l’existence d’une organisation différente exclusive du statut de la copropriété,

JUGER de ce fait, que les articles L162-1 et L 162-2 du Code Rural, invoqués par Madame [C] [U] sont inapplicables à l’allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE,

DEBOUTER Madame [C] [U] de sa demande de dommages et intérêts évaluée à 10.800 € formée à l’encontre de la SAS SYNDIC AVENIR pour avoir prétendument désactivé quatre badges de stationnement comme infondées,

DEBOUTER Madame [C] [U], le syndicat des copropriétaires du 7, allée

d’Orléans, le syndicat des copropriétaires du 22 rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, la SCI du 8 allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28 rue d’Orléans/ 6 Allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 24 rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, Monsieur [Y] [G] et tout autre concluant de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SAS SYNDIC AVENIR et en tout état de cause de l’ensemble de leurs demandes et plus généralement de toute demande plus ample ou contraire,

CONDAMNER Madame [C] [U] à verser à la SAS SYNDIC AVENIR la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société SYNDIC AVENIR s’oppose aux demandes formées à son encontre contestant avoir désactivé les badges de Mme [U]. Elle affirme que la demanderesse n’a toujours disposé que de deux badges, le n°6 au nom de Mme [T] (son ancien époux), et le n°8 au nom de M. [YZ], son locataire commercial, ainsi qu’il résulte de la liste des copropriétaires ou occupants destinataires des badges de stationnement. Elle ajoute qu’elle ne démontre pas qu’elle aurait à un quelconque moment détenu cinq badges et souligne qu’aucun document ne stipule que les riverains disposeraient d’un nombre déterminé de places de stationnement dans l’Allée d’Orléans. Elle soutient que la convention de 1892 évoque simplement un droit « de jouir et de circuler dans ce passage comme sur une voie publique » et que le stationnement n’est qu’une tolérance. Elle considère aussi qu’il ne peut lui être reproché d’avoir appelé 20,7% des charges d’entretien de ladite allée auprès de Mme [U] puisque la convention de 1892 prévoit que les propriétaires riverains doivent contribuer aux frais d’entretien de clôture et d’éclairage du passage proportionnellement à leur façade sur l’allée. Selon elle, le montant des charges dont celle-ci est redevable ne lui donne pas pour autant vocation à un nombre de badges proportionnel, en l’absence de stipulation en ce sens. Faute de droit acquis à un nombre d’emplacements de stationnement, elle conclut au débouté de la demande d’indemnisation formée à son encontre, aucun préjudice ne pouvant être retenu.

Elle s’associe par ailleurs au « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » pour soutenir que le statut de la copropriété s’applique à l’Allée d’Orléans dès lors que la convention de 1892 n’instaure pas une organisation différente de la loi du 10 juillet 1965, mais au contraire prévoit des modalités de convocation aux assemblées, d’administration de l’allée et de participation aux charges, proches. Elle explique que l’organisation différente susceptible de faire écarter le régime de la copropriété s’entend de manière limitative des associations syndicales de copropriétaires, des associations foncières urbaines, des unions de syndicats et des sociétés de gestion, qui ont la personnalité morale, d’après la doctrine. Elle fait également valoir que, selon la jurisprudence, l’existence d’une convention ne suffit pas à caractériser l’existence d’une organisation différente au sens de l’article 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (Pourvois n°11-13679, n°11-13789 et n°99-10039).

Elle excipe encore de l’irrecevabilité des demandes d’annulation des assemblées générales tenues les 22 octobre 2012, 12 mars 2014 et 23 avril 2014 au motif que Mme [U] ne s’est pas opposée à toutes les résolutions. Elle fonde sa fin de non-recevoir sur les articles 122 du code de procédure civile et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que sur la jurisprudence qui exige, en application de ces textes, que le demandeur ait la qualité d’opposant ou défaillant pour pouvoir agir en annulation d’une assemblée générale en son entier. Subsidiairement, elle explique avoir convoqué l’assemblée générale du 22 octobre 2012, non pas de sa propre initiative, mais à la demande de M. [A], syndic bénévole de l’Allée d’Orléans, qui n’était plus en mesure de continuer à assumer cette charge, ce dont il atteste. Elle estime avoir ainsi été valablement mandatée et avoir aussi valablement convoqué les assemblées des 12 mars 2014 et 23 avril 2014. Elle s’oppose également à la demande subsidiaire de Mme [U] tendant à l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 22 octobre 2012 arguant qu’elle a été votée à la majorité requise.

Selon elle, cette résolution n’avait pas pour objet d’adopter un règlement modificatif, mais de mandater un notaire pour qu’il établisse un projet modificatif du règlement intérieur tel qu’existant depuis 1980 et 1981, qui ne semblait pas applicable au regard des règles posées par la loi du 10 juillet 1965. Elle estime que la majorité simple était donc suffisante s’agissant d’une commande à un prestataire de services. Elle déclare enfin que le projet de règlement reprend les principes applicables depuis lors, y compris concernant le fait que le stationnement dans l’allée n’est qu’une simple tolérance.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2023, le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, Passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » représenté par Maître [KO] [L], ès qualités administrateur provisoire désigné par ordonnance sur requête en date du 31 août 2023, demande au tribunal, de :

A titre principal,

DECLARER IRRECEVABLE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, allée d’Orléans et 28, rue d’Orléans, en ses demandes ;

DEBOUTER Madame [U] de sa demande de nullité ou d’inopposabilité de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 12 mars 2014 et de l’assemblée générale du 23 avril 2014 ;

DEBOUTER Madame [C] [U], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 22 rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, la SCI du 8 Allée d’Orléans, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28 rue d’Orléans/ 6 Allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 7 Passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 24 rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, Monsieur [Y] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fin et conclusions,

A titre subsidiaire,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, allée d’Orléans et 28, rue d’Orléans, et Madame [U] de leur demande de nullité ou d’inopposabilité de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 22 octobre 2012 et du procès-verbal de cette assemblée et de leur demande de nullité de la résolution 9 de l’assemblée générale du 22 octobre 2012 ;

DEBOUTER Madame [U] de sa demande de nullité ou d’inopposabilité de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 12 mars 2014 et de l’assemblée générale du 23 avril 2014 ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 24 rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE de ses demandes d’irrecevabilité.

DEBOUTER Madame [C] [U], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 22 rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, la SCI du 8 Allée d’Orléans, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28 rue d’Orléans/ 6 Allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 7 Passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 24 rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, Monsieur [Y] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fin et conclusions.

En tout état de cause et à titre reconventionnel,

DIRE ET JUGER que le statut de la copropriété est applicable, à défaut de convention contraire créant une organisation différente, à l’ensemble immobilier ayant pour assiette les parcelles cadastrées section AE n° 142 (30-32, rue d’Orléans et 4, allée d’Orléans), 145 (1-3, allée d’Orléans et 85, avenue du Roule), 46 (5, allée d’Orléans), 45 (7, allée d’Orléans), 35 (22, rue d’Orléans et 9, allée d’Orléans), 36 (24, rue d’Orléans), 125 (8, allée d’Orléans), 147 (6, allée d’Orléans), 39 (rue d’Orléans sans numéro) et 44 (avenue du Roule sans numéro) dans la Commune de NEUILLY-SUR-SEINE (92200) ;

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal à l’effet d’établir un projet de règlement de copropriété répartissant les voix et les charges de l’ensemble des propriétaires et copropriétaires des parcelles cadastrées section AE n° 142, 145, 46, 45, 35, 36, 125, 147, 39 et 44 dans la Commune de NEUILLY-SUR-SEINE (92200) ;

REJETER l’intervention volontaire des consorts [K], [V] et [HJ] comme étant irrecevable ou mal fondée ;

REJETER l’ensemble des demandes des parties formées contre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 3, allée d’Orléans, 92200 NEUILLY-SUR-SEINE comme étant irrecevables ou mal fondées ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, allée d’Orléans et 28, rue d’Orléans, 92200 NEUILLY-SUR-SEINE, et Madame [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 3, allée d’Orléans, 92200 NEUILLY-SUR-SEINE, 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6, allée d’Orléans et 28, rue d’Orléans, 92200 NEUILLY-SUR-SEINE, et Madame [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, sans constitution de garantie.

A titre préliminaire, le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, Passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » expose que par ordonnance rendue sur requête par le président du tribunal judiciaire de NANTERRE en date du 31 août 2023, Maître [KO] [L] a été nommé aux fonctions d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier sis Allée d’Orléans cadastré AE39 et AE44. Il demande donc au tribunal de prendre acte de ce qu’il est désormais représenté par Maître [L] ès qualités.

Il conclut à l’irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 28, rue d’Orléans et 6, allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, en application des article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 31 du code de procédure civile. Il fait valoir que celui-ci n’a plus qualité à agir consécutivement à la scission de cette copropriété, votée le 25 février 2013, qui a entraîné la dissolution dudit syndicat en application de l’article 28 de la même loi. Il relève que Mme [U] est désormais seule propriétaire riveraine de l’Allée d’Orléans, de sorte qu’elle seule à qualité pour critiquer les résolutions de l’assemblée générale du 22 octobre 2012.

Il tire argument des dispositions de l’article 32 du code de procédure civile et du fait qu’il a été attrait devant ce tribunal, pour conclure au rejet de la prétention visant à contester l’application du régime de la copropriété à l’Allée d’Orléans. Il déclare que c’est bien parce qu’il existe qu’il a pu être assigné. Selon lui, les demandeurs se contredisent en remettant en cause ce régime à l’origine de l’existence du « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, Passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » qu’ils ont assigné. Il tire argument du fait que différentes jurisprudences ont retenu l’existence d’ensembles immobiliers soumis à la loi du 10 juillet 1965, en présence d’un passage commun à différentes propriété (Cour d’appel de PARIS 30 juin 1999 et Pourvois n°99-10039 et n°08-10109). Il oppose aux parties qui le contestent qu’elles ne démontrent pas que les parcelles seraient la propriété indivise des riverains. Il ajoute que pour échapper à l’application du régime de la copropriété, il faut non seulement une convention contraire, mais également une organisation différente, laquelle ne peut résulter d’un état descriptif de division en volumes assorti de servitudes et de répartitions de charges. Il en déduit que l’organisation différente ne peut s’entendre que d’une personne morale, ajoutant que cette position jurisprudentielle a été consacrée par la nouvelle rédaction de l’article 1 alinéa II A de la loi du 10 juillet 1965 issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, qui est entré en vigueur le 1er juin 2020. Il convient que l’Allée d’Orléans est régie par une convention de 1892, mais relève que celle-ci n’a créé aucune personne morale, ce qui eût pourtant été possible puisque les associations syndicales de propriétaires existaient depuis la loi du 21 juin 1865. Il affirme que le statut de la copropriété pouvait donc seul être appliqué dès l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, qui est d’ordre public.

Il fait valoir en outre que contrairement à ce que soutient la SCI DU 8 ALLEE D’ORLEANS, l’assemblée générale tenue le 22 octobre 2012 n’a pas « constitué » de syndicat de copropriétaires, ledit syndicat existant de plein droit depuis que les conditions d’application du statut de la copropriété se sont trouvées réunies, soit selon lui depuis le 10 juillet 1965.

Il réplique au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 24, rue d’Orléans, qui conteste sa qualité à défendre et prétend qu’aurait dû être attrait à la procédure chacun des copropriétaires le composant, qu’il opère une confusion entre les deux alinéas de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965. Il rappelle que l’Allée d’Orléans ne constitue pas un immeuble dont la propriété est répartie en lots au sens de l’article 1 alinéa I de la loi du 10 juillet 1965, mais un ensemble immobilier constitué de plusieurs immeubles ayant des assiettes foncières ou parcelles distinctes constituant chacun une propriété autonome, qui sont riverains de ladite allée, laquelle dispose d’aménagements et de services communs (éclairage, accès par barrières etc.), et qui, à défaut d’une autre organisation, disposant de la personnalité morale, relève de l’article 1 alinéa II de la loi du 10 juillet 1965. Il insiste sur le fait que ces éléments fédérateurs ne sont pas l’objet d’une propriété indivise dans laquelle chacun des riverains aurait des droits, et souligne que le statut de la copropriété sera strictement limité à la conservation et à l’administration desdits aménagements et services communs, à l’exclusion des immeubles composant l’ensemble immobilier. Il invoque aussi les termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel chaque syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en l’espèce constitué par les éléments fédérateurs de l’ensemble immobilier composant l’allée.

A titre reconventionnel, le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE », sollicite de voir désigner un expert « à l’effet d’établir un projet de règlement de copropriété répartissant les vois et les charges de l’ensemble des propriétaires et copropriétaires des parcelles cadastrées section AE n°142, 145, 46, 45, 35, 36, 125, 147, 39 et 44 dans la Commune de NEUILLY-SUR-SEINE (92200) » mais sans développer aucun moyen à l’appui de cette demande dans les motifs de ses écritures.

Pour autant, il conteste le défaut de qualité à défendre concernant cette demande du syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier du 24, rue d’Orléans qui excipe du fait que l’ensemble des accès à l’Allée d’Orléans sur son domaine auraient été fermés. Il souligne que ce syndicat bénéficie d’un droit de passage sur ladite allée, expressément mentionné dans ses actes constitutifs, qui justifie sa mise en cause, l’existence d’une potentialité d’utilisation du passage étant suffisante à intégrer ledit syndicat dans le périmètre du syndicat des copropriétaires en charge d’administrer l’Allée d’Orléans.

Le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, Passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » déclare s’en rapporter à justice concernant les demandes de Mme [U] relatives aux décisions adoptées par les assemblées générales des 22 octobre 2012, 12 mars 2014 et 23 avril 2014. Si sa demande de désignation d’un expert pour déterminer la répartition des charges conforme aux critères de la loi du 10 juillet 1965, formée à titre subsidiaire était accueillie, il précise qu’il devrait aussi déterminer les voix corrélatives pour voter en assemblée générale, aux frais avancés de celle-ci puisqu’elle est demanderesse à la mesure, et que lui-même ne dispose pas de ressources.

Enfin, il conclut à l’irrecevabilité des interventions volontaires de M. [K], de Mme [V] et de M. [HJ] dont les conclusions ne répondent pas aux exigences des articles 59 et 68 du code de procédure civile, les précisions quant à leur identité faisant presque toutes défaut. Il ajoute qu’ils ne produisent aucune pièce établissant leur qualité de copropriétaires, alors même qu’ils contestent les décisions prises par l’assemblée générale.

Suivant conclusions notifiées le 27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 1-3, allée d’Orléans et 85, avenue du Roule à NEUILLY SUR SEINE représenté par son syndic, la société GERARD SAFAR, demande au tribunal, de :

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires du 1-3, allée d’Orléans / 85, avenue du Roule à Neuilly-sur-Seine, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Cabinet Gérard Safar, recevable et bien fondé en ses conclusions,

DIRE ET JUGER que la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, s’applique nécessairement et de plein droit à l’Allée d’Orléans à Neuilly-sur-Seine à l’exception des immeubles bâtis, notamment, en ce que la convention du 25 avril 1892 ne suffit pas à caractériser l’existence d’une organisation différente exclusive du statut de la copropriété,

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER Madame [C] [U], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28 rue d’Orléans / 6 allée d’Orléans 92200 NEUILLY SUR SEINE ainsi que la SCI du 8 allée d’Orléans de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du 1-3, allée d’Orléans / 85, avenue du Roule à Neuilly-sur-Seine,

CONDAMNER Madame [C] [U] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28 rue d’Orléans / 6 allée d’Orléans 92200 NEUILLY SUR SEINE à verser au Syndicat des Copropriétaires du 1-3, allée d’Orléans / 85, avenue du Roule à Neuilly-sur-Seine, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Syndic Avenir, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [C] [U] ou tout succombant aux dépens, dont distraction au profit de Maître Pierre-Henri HANOUNE.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 1-3, allée d’Orléans et 85, avenue du Roule à NEUILLY SUR SEINE soutient que l’Allée d’Orléans est soumise au régime de la copropriété en application de l’article 1 alinéa II de la loi du 10 juillet 1965 dont les dispositions sont désormais d’ordre public puisque l’article 43 de la même loi dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Il se prévaut également de la jurisprudence selon laquelle une organisation créée pour la conservation, l’entretien et la répartition des dépenses afférentes à une voie dont la propriété est partagée entre tous les riverains, peut être soumise à la loi du 10 juillet 1965 applicable aux ensembles qui, outre des services communs, comprennent des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs (Pourvoi n°99-10039). Il ajoute, s’agissant de la notion d'« organisation différente » visée par l’alinéa 2 de l’article 1 de la du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure au 1er juin 2020, que la jurisprudence exige que cette organisation différente « se démarque suffisamment du statut de la copropriété » pour que ce statut puisse être écarté conventionnellement et estime que Mme [U] ne rapporte pas la preuve que la convention de 1892 dont elle se prévaut aurait mis en place une organisation différente au sens du texte susvisé. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 1-3, allée d’Orléans et 85, avenue du Roule à NEUILLY SUR SEINE considère au contraire que l’organisation de la gestion de l’Allée d’Orléans respectait les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, les propriétaires riverains s’étant notamment réunis en assemblées générales en faisant référence à cette loi. Par ailleurs il conteste l’application aux faits de l’espèce des articles L.162-1 et L.162-2 du code rural, l’allée litigieuse ne pouvant selon lui être qualifiée de chemin d’exploitation au sens de ces textes.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 1-3, allée d’Orléans et 85, avenue du Roule à NEUILLY SUR SEINE s’en rapporte à justice s’agissant des demandes de Mme [U] tendant à faire annuler les résolutions adoptées par l’assemblée générale du « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE ».

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, la SOCIETE IMMOBILIERE DE RESIDENCES IMRESID et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 30/32, rue d’Orléans et 4 passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE représenté par son syndic, la société GESTION MALESHERBES, demandent au tribunal, de :

JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28 rue d’Orléans / 6 allée d’Orléans 92200 NEUILLY SUR SEINE et Madame [C] [U] mal fondés en leurs demandes,

En conséquence, les en DEBOUTER,

CONSTATER que l’immeuble sis 30/32 rue d’Orléans / 4 passage d’Orléans 92200 NEUILLY SUR SEINE constitue une pleine propriété,

JUGER la société Immobilière de Résidences IMRESID recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence, y faisant droit,

JUGER que l’Allée d’Orléans, située à NEUILLY SUR SEINE (92200) entre la rue d’Orléans et la rue du Roule, est soumise au statut de la copropriété résultant de la loi du 10 juillet 1965,

JUGER en tout état de cause que le passage n’est pas administré,

DESIGNER en conséquence un administrateur provisoire de l’allée d’Orléans avec mission de :

— administrer le passage, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien,

— prendre toute mesure imposée par l’urgence, notamment au regard des travaux de conservation de l’allée éventuellement nécessaires,

— faire établir par tout géomètre de son choix un règlement de copropriété,

— de procéder aux appels de fonds nécessaires pour mener à bien sa mission,

— de convoquer en assemblée générale les propriétaires riverains de l’allée en vue de l’approbation du règlement de copropriété et de la désignation d’un syndic,

En l’absence d’élément permettant de déterminer avec précision une clé de répartition des dépenses imputables à chaque propriétaire riverain, DIRE que les appels de fonds auxquels procèdera l’administrateur provisoire seront répartis par part virile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 28 rue d’Orléans / 6 allée d’Orléans 92200 NEUILLY SUR SEINE et Madame [C] [U] au paiement d’une somme de 6.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER les mêmes solidairement aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI RESIDENCE IMRESID et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 30/32, rue d’Orléans et 4, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE soutiennent que l’allée litigieuse, qui dessert huit immeubles riverains, n’est régie par aucune organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée, une telle organisation n’ayant pas été créée par la convention de 1892. Ils en déduisent sue celle-ci ne peut dès lors permettre de déroger aux règles de la copropriété désormais d’ordre public. Ils estiment qu’en tout état de cause, cette convention de 1892 n’a pas mis en place une organisation de la gestion du passage différente des règles issues du statut de la copropriété qui doit donc s’appliquer.

Arguant de l’absence d’organe de gestion de ladite allée, ils sollicitent de voir désigner un administrateur en charge notamment de sa gestion et de faire établir un règlement de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 7, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE représenté par son syndic, la société IMMO DE France PARIS IDF, demande au tribunal, de :

DIRE ET JUGER que les demandes du syndicat des copropriétaires du 28, rue d’Orléans/6, allée d’Orléans sont irrecevables ;

CONSTATER que l’allée d’Orléans est soumise au régime juridique de l’indivision depuis le 25 avril 1892 et qu’il s’agit d’une « convention contraire » au sens de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIRE ET JUGER que le régime juridique de la copropriété instauré par la loi du 10 juillet 1965 ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce ;

DEBOUTER les défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

Au surplus, DONNER ACTE de ce que le syndicat des copropriétaires du 7, allée d’Orléans s’en rapporte aux demandes formulées par Madame [C] [U] ;

CONDAMNER la partie succombante au paiement de la somme de 5 000 € HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la partie succombante aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître IBANEZ, conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 7, passage d’Orléans s’associe à l’argumentation de Mme [U], qu’il déclare faire sienne. Il affirme que l’allée d’Orléans est régie par la convention d’indivision de 1892, laquelle a été publiée en sorte qu’elle est opposable à tous, et à laquelle il n’a pas été mis un terme. Il considère que l’existence de cette convention d’indivision exclut l’application du statut de la copropriété à ladite allée puisque l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit qu’elle s’applique qu’à défaut de convention contraire. Il ajoute qu’en application de l’article 2 du code civil, une loi nouvelle, même d’ordre public, ne s’applique que pour l’avenir, en l’absence de disposition contraire expresse. Il en conclut que l’article 1 alinéa II de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2020, ne peut être invoqué à effet de 2012. Il souligne aussi que le régime de l’indivision ne se confond pas avec celui de la copropriété et qu’il instaure une organisation différente, qui est admise par la jurisprudence. Il déclare que les défendeurs font à cet égard une lecture erronée de l’arrêt de la Cour de cassation en date du 11 octobre 2000, lequel a simplement indiqué qu’une voie privée dont la propriété était partagée entre tous les riverains pouvait éventuellement être soumise au régime de la loi du 10 juillet 1965, sans créer aucune obligation en ce sens, comme ils le prétendent. De même, il explique qu’il ne résulte pas de l’arrêt de la Cour de cassation en date du 19 septembre 2012 que l’organisation différente visée à l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 impliquerait la création d’une personne morale. Selon lui, la haute Cour a simplement posé que l’existence d’une « convention contraire » à cette loi n’était pas un élément suffisant et que les juges du fond devaient vérifier qu’elle créait une « organisation différente ». Il réitère que tel était bien le cas en l’espèce puisque la convention d’indivision de 1892 définit une organisation propre y compris concernant la participation aux frais d’entretien de l’allée.

Il soutient par ailleurs que la société SYNDIC AVENIR n’avait pas mandat pour convoquer l’assemblée du 22 octobre 2012, à laquelle n’ont d’ailleurs pas assisté tous les riverains, destinée à constituer un groupement dénommé « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, Passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » régi par les règles du statut de la copropriété. Il conclut en conséquence à la nullité de la décision de création dudit syndicat et de celles subséquentes que la société SYNDIC AVENIR a fait voter en violation des règles de la convention d’indivision applicable, en vigueur depuis 120 ans, sans toutefois reprendre ces demandes dans le dispositif de ses écritures.

Il affirme enfin que les prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 28, rue d’Orléans et 6, allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE sont irrecevables, consécutivement à la scission de cette copropriété.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5, allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE représenté par son syndic, la société MY SYNDIC, Mme [V], M. [K] et M. [VU] [D] demandent au tribunal, de :

DECLARER recevables les interventions volontaires de Madame [XJ] [V], Monsieur [R] [K] et Monsieur [VU] [D] es qualité de copropriétaires de l’immeuble sis 5 Passage d’Orléans ;

DECLARER recevables le Syndicat du 5 Allée d’Orléans à Neuilly sur Seine en ses demandes;

DECLARER recevables Madame [XJ] [V], Monsieur [R] [K] et Monsieur [VU] [D] en leurs demandes ;

PRONONCER l’annulation des assemblées irrégulièrement convoquées depuis le 22 octobre 2012 ;

En tout état de cause,

DIRE ET JUGER que le statut de la copropriété est applicable, à défaut de convention contraire créant une organisation différente, à l’ensemble immobilier ayant pour assiette les parcelles cadastrées section AE n°142-145-46-45-35-36-125-147-39 et 44 sises à Neuilly sur Seine ;

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal Judiciaire de céans à l’effet d’établir à défaut de règlement de copropriété, la grille de répartition des charges entre tous les copropriétaires de l’Allée d’Orléans ;

DIRE ET JUGER que les frais et honoraires de l’Expert seront répartis entre toutes les parties ;

DEBOUTER Madame [C] [U] et le Syndicat des copropriétaires du 6 Allée d’Orléans et 28 rue d’Orléans de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER in solidum Madame [C] [U] et le Syndicat des copropriétaires du 6 Allée d’Orléans et 28 rue d’Orléans à payer au Syndicat des copropriétaires du 5 Allée d’Orléans et aux intervenants volontaires la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER in solidum Madame [C] [U] et le Syndicat des copropriétaires du 6 Allée d’Orléans et 28 rue d’Orléans aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5, allée d’Orléans à NEUILLY-SUR-SEINE, ainsi que les trois copropriétaires qui en sont membres, font valoir qu’un ensemble immobilier ne peut échapper au statut de la copropriété qu’à condition de faire l’objet d’une convention contraire mettant en place une organisation différente se démarquant suffisamment du statut de la copropriété, ce qui, selon eux, n’est pas le cas de la convention d’indivision de 1892. Ils relèvent que cette convention n’a pas créé d’association ni d’union syndicale libre, ni aucune entité dotée de la personnalité morale et indiquent que de nombreux éléments de l’organisation mise en place, tels que le mode de convocation et la tenue des assemblées générales, portaient l’empreinte de la loi du 10 juillet 1965. Ils en concluent que seul le statut de la loi du 10 juillet 1965 pouvait être appliqué.

Par ailleurs, aucun règlement de copropriété n’ayant été établi, il est sollicité la désignation d’un expert avec pour mission de déterminer la clé de répartition applicable à l’Allée litigieuse.

Enfin, ils reprochent à la société SYNDIC AVENIR de s’être autoproclamée syndic de l’Allée d’Orléans pour convoquer la première assemblée du 22 octobre 2012, alors qu’elle n’avait pas été préalablement et régulièrement désignée à cette fin. Ils considèrent que cette assemblée s’est donc tenue de manière irrégulière, et ce d’autant plus que tous les copropriétaires n’ont pas été convoqués. Ils demandent en conséquence l’annulation de l’ensemble des décisions prises par les assemblées convoquées irrégulièrement par la société SYNDIC AVENIR.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2023, la SCI du 8, allée d’Orléans demande au tribunal, de :

DIRE et JUGER que la propriété dénommée « l’Allée d’Orléans » à 92200 Neuilly sur Seine (parcelles AE 39 et AE44) est répartie entre les signataires ou leurs ayant-droit de la convention d’indivision en date du 25 juillet 1892 organisant l’administration et la gestion de ce bien foncier,

DIRE et JUGER valide ladite convention comme définissant une indivision contractuelle et perpétuelle,

En conséquence,

DIRE et JUGER inapplicables à l’espèce les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 à la gestion et à l’administration de la propriété dénommée « l’Allée d’Orléans »,

PRONONCER la nullité de la création du Syndicat des copropriétaires de l’Allée d’Orléans, ainsi que de tous les actes subséquents, dont plus particulièrement le règlement intérieur du 22 octobre 2012,

ORDONNER la publication de la décision à intervenir auprès des services de la publicité foncière de la ville de Neuilly sur Seine,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du 1-3 Passage d’Orléans / 85 avenue du Roule à payer à la SCI DU 8 ALLÉE D’ORLÉANS la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Le CONDAMNER aux entiers dépens.

La SCI du 8, allée d’Orléans affirme que l’Allée d’Orléans, par laquelle elle accède à son fonds, est soumise au régime de l’indivision en vertu d’une convention en date du 25 juillet 1892 publiée le 16 août suivant. Elle explique que ce document a été signé par les riverains désireux d’organiser la gestion de cette voie privée, son entretien, l’éclairage et leur participation aux travaux de voirie et de police. Elle indique que cette convention a été revue notamment au cours de l’année 1967 pour définir les tantièmes de participation par indivisaire, en fonction des longueurs de façades et qu’elle a été appliquée jusqu’en 2012. Selon elle, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 3, allée d’Orléans et 85, avenue du Roule ne pouvait, comme il l’a fait, décider unilatéralement de faire convoquer les riverains de l’Allée d’Orléans en une assemblée générale par son syndic, en vue de se prononcer sur la création d’un syndicat des copropriétaires de ladite allée, régi par le statut de la copropriété. Elle précise ne pas avoir participé à cette assemblée. Elle considère que le régime de l’indivision instauré en 1892 ne pouvait être remis en cause sans un vote unanime des indivisaires et/ou une dénonciation de la convention d’indivision, voire la saisine de la juridiction compétente par les riverains souhaitant sortir de l’indivision. Elle sollicite en conséquence de voir prononcer la nullité de la création du syndicat des copropriétaires de l’Allée d’Orléans, ainsi que de tous les actes subséquents pris en fraude de la convention d’indivision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22, rue d’Orléans, représenté par son syndic, la société DIMORA, demande au tribunal, de :

DIRE ET JUGER qu’il n’y a lieu à application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 concernant l’allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE (92) ;

DIRE ET JUGER que la convention du 25 juillet 1892 régit le fonctionnement et la gestion de l’allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE (92) ;

DEBOUTER par là même les parties à l’instance de leurs demandes contraires ;

CONDAMNER la ou les partie(s) succombante(s) au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la ou les partie(s) succombante(s) aux entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite au profit de la SCP DPG AVOCATS, société d’avocats constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 22 rue d’Orléans fait valoir que la convention de 1892 passée entre tous les fonds riverains de l’allée litigieuse, qui prévoyait notamment que chaque fonds riverain participe aux dépenses d’entretien et de surveillance de l’allée a été appliquée sans difficulté jusqu’en 2012, date à laquelle la société SYNDIC AVENIR, sans justifier d’un mandat ou d’un pouvoir quelconque a décidé de convoquer l’assemblée du 22 octobre 2012.

Il affirme que la convention de 1892 prévoyait bien une organisation différente du statut de la copropriété qui n’avait donc pas à s’appliquer. Il précise que l’assemblée des fonds riverains tenue le 8 novembre 1967 n’a fait que recalculer les tantièmes de contribution et de vote, fixés auparavant selon les usages du XIXème siècle, et, à compter de cette date, à proportion des longueurs de façade de chacun des fonds riverains. Cette assemblée ne peut selon lui s’analyser en une volonté des fonds riverains de soumettre l’allée aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, il conteste que l’ensemble des fonds riverains aient eu la volonté de soumettre l’allée au statut de la copropriété, précisant que pour sa part il n’a participé à aucune des assemblées convoquées par la société AVENIR SYNDIC, lesquelles sont contestées par plusieurs riverains dans le cadre de la présente instance.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 24, rue d’Orléans, représenté par son syndic, M. [I], demande au tribunal, de :

A titre principal :

JUGER irrecevable l’intervention forcée dirigée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 3, allée d’Orléans à l’encontre du syndicat des copropriétaires du 24, rue d’Orléans à Neuilly sur Seine (92200) faute de ne pouvoir agir à titre principal, l’action devant être dirigée contre les copropriétaires,

JUGER irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 3, allée d’Orléans dirigée à l’encontre du 24, rue d’Orléans à Neuilly sur Seine (92200) et tendant à la reconnaissance de l’existence d’un ensemble immobilier dont ce dernier ferait partie et à l’établissement d’un projet de règlement de copropriété auquel il serait partie faute de justifier d’un intérêt à agir à son encontre,

A titre subsidiaire :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 3, allée d’Orléans de ses demandes tendant à la reconnaissance de l’existence d’un ensemble immobilier dont le syndicat des copropriétaires du 24, rue d’Orléans à Neuilly sur Seine (92200) ferait partie, et à l’établissement d’un projet de règlement de copropriété auquel il serait partie,

En tout état de cause :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 3, allée d’Orléans à payer au syndicat des copropriétaires du 24, rue d’Orléans à Neuilly sur Seine (92200) la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 24, rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE conteste faire partie d’un ensemble immobilier, au sens de la loi du 10 juillet 1965, organisé autour de l’allée d’Orléans. Cette allée relève selon lui d’un syndicat primaire auxquels appartiennent non pas les différents fonds riverains organisés en syndicat de copropriétaires, mais uniquement les copropriétaires membres de ces syndicats. Il invoque à ce titre deux jurisprudences aux termes desquelles les décisions relatives à une chaufferie commune à trois syndicats de copropriétaires autonomes relèvent d’une assemblée générale réunissant les propriétaires des trois syndicats eux-mêmes. Il estime en conséquence que ce n’est pas lui qui devait être assigné en intervention forcée mais l’ensemble des copropriétaires le composant. Par ailleurs, ledit syndicat fait valoir qu’il n’a plus aucun accès à l’allée d’Orléans dont il n’a pas non plus l’utilité. Il affirme à ce titre que la suppression des anciens accès à l’allée n’a rien de ponctuel puisque la porte cochère donnant sur la cour du 22, rue d’Orléans a été condamnée suite à la vente de parties communes à un copropriétaire, et qu’une grille sépare l’immeuble du 24, rue d’Orléans du passage depuis de nombreuses années. Il prétend que l’établissement d’un règlement de copropriété sollicité par le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE », doit reposer sur un élément « fédérateur » entendu comme un élément affecté à l’utilité de tous les membres de l’ensemble immobilier, condition qui en l’espèce fait défaut et prive en conséquence ce syndicat d’intérêt à solliciter l’établissement d’un règlement de copropriété auquel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 24, rue d’Orléans serait partie.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 24, rue d’Orléans conclut au mal fondé des demandes formées à son encontre par le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE », arguant que l’immeuble jouxtant un passage sur lequel il n’a aucune façade, ni aucun accès, ne peut être considéré comme faisant partie de l’ensemble immobilier constitué par les immeubles ayant l’usage dudit passage, ce qui est le cas puisqu’il ne dispose d’aucune façade sur l’allée litigieuse, ni d’aucun accès à celle-ci.

Par voie de conclusions notifiées le 21 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 28, rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE représenté par son syndic, le Cabinet GESIP, demande au tribunal, de :

PRONONCER la mise hors de cause du Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble 28, Rue d’ORLEANS 92200 NEUILLY SUR SEINE de la présente procédure,

DEBOUTER les parties de toute demande pouvant être formulée à son encontre dans le cadre de la présente instance.

Il expose que l’instance a été initialement introduite par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 28, rue d’Orléans et 6, allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, copropriété riveraine de l’Allée d’Orléans afin de déterminer le régime juridique applicable à cette allée, les défendeurs ayant décidé unilatéralement d’appliquer le régime de la copropriété sans égard pour les droits du demandeur. Il ajoute qu’en cours de procédure, le syndicat des copropriétaires demandeur a fait l’objet d’une scission au mois février 2013. Il invoque l’acte de scission pour soutenir que c’est à tort qu’il a été attrait à la procédure le 30 juin 2017, car il n’a pas qualité ni intérêt à agir en défense, dès lors que tous les droits et obligations relatifs à l’instance ont été transférés au lot retrayant devenu la propriété de Mme [U], qui est intervenue volontairement à la procédure pour reprendre à son compte les termes de l’assignation initiale. Il conclut donc à sa mise hors de cause, n’ayant plus de parcelle donnant sur l’allée litigieuse.

M. [Y] [G] a constitué avocat en défense, mais n’a pas conclu.

La SCI 30, rue d’Orléans, M. [LJ] [F], Mme [M] [B] épouse [G], Mme [X] [G] épouse [AR], M. [P] [G] et Mme [J] [G] épouse [BV] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2023, après que la mesure de médiation judiciaire envisagée par les parties ait été mise en échec en raison du fait que certains des défendeurs n’ont pas constitué avocat, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 28 novembre 2023.

Suivant bulletin en date du 11 juin 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 18 juin 2024 à 11h30 afin de permettre un changement de la composition du tribunal, consécutivement à l’absence prolongée d’un magistrat.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir « déclarer bien-fondé », « dire et juger », « constater » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions des parties doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Elles comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En application de ce texte, il n’y a pas lieu de se prononcer sur les prétentions que les parties n’ont pas reprises dans le dispositif de leurs écritures, quand bien-même elles y ont consacré des développements dans la partie « discussion », d’une part, ni d’autre part de statuer sur celles figurant au dispositif de leurs écritures, mais qui n’ont fait l’objet d’aucun développement dans la discussion de celles-ci. Celles-ci seront donc rejetées.

Enfin, conformément aux articles 14, 15 et 16 du code de procédure civile, il convient de préciser qu’à l’égard des défendeurs défaillants, il sera statué dans les termes du dispositif des assignations qui leur ont été délivrées dès lors qu’il n’est pas démontré que les dernières conclusions notifiées par voie électronique, leur auraient été signifiées, tel qu’exigé par le respect du principe du contradictoire.

Sur la demande de note en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Aux termes dudit article 442, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En vertu de l’article 16 alinéas 1 et 3 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l’article 125 alinéa 2 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, suivant bulletin en date du 22 octobre 2024, le tribunal a demandé au conseil du « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, Passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » de s’expliquer sur la recevabilité des conclusions notifiées le 26 octobre 2023 dans l’intérêt de son client représenté par « Maître [KO] [L], administrateur provisoire désigné par ordonnance sur requête en date du 31 août 2023 », alors que l’ordonnance communiquée à l’appui précise que cet administrateur est désigné pour représenter non pas ce syndicat des copropriétaires mais « l’Allée d’Orléans ».

Par message électronique en date du 25 octobre 2024, celui-ci a transmis une note en délibéré précisant qu’il s’agissait bien de la même entité, malgré les termes différents de l’ordonnance.

Cette note en délibéré, qui a été autorisée, est recevable et il en sera ainsi tenu compte dans le présent jugement.

I – Sur les différentes fins de non-recevoir élevées

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 dudit code l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code l’action ajoute qu’irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Sur l’irrecevabilité opposée au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 6, Allée d’Orléans et 28 rue d’Orléans

Le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, Passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE » excipe de l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires du 28 rue d’Orléans.

En l’espèce, il est établi et non contesté que lors de l’assemblée générale tenue le 25 février 2013, les copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 28 rue d’Orléans et 6 allée d’Orléans ont voté la scission de cette copropriété par retrait du lot n°1, propriété de Mme [U], et que l’acte de partage subséquemment signé le 5 juillet 2013 a transféré à cette dernière les droits et actions de l’ancien syndicat des copropriétaires relatifs notamment à l’instance en contestation de l’assemblée du 22 octobre 2012 engagée initialement par exploit du 24 décembre 2022 (RG : 13/04716), le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 28 rue d’Orléans et 6 Allée d’Orléans, demandeur initial à l’instance, n’existant plus depuis lors.

Ainsi que rappelé plus avant, ce tribunal a constaté la dissolution du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 28, rue d’Orléans et 6, allée d’Orléans, par jugement du 7 janvier 2016, qui a autorité de la chose jugée.

La fin de non-recevoir soulevée à son encontre, sans objet, sera donc rejetée.

Sur la recevabilité des demandes du « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans » à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 24, rue d’Orléans

Le syndicat de l’immeuble situé 24, rue d’Orléans excipe de l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre par le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans » arguant d’une part, que selon la jurisprudence, seuls chacun des propriétaires le composant pris individuellement, sont membres du « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans » constitué pour représenter les riverains de l’allée d’Orléans. D’autre part, il fait valoir que ce syndicat ne justifie pas d’un intérêt à agir à son encontre puisqu’il n’a plus aucun accès à l’allée d’Orléans, ceux-ci ayant tous été condamnés, et ladite allée ne présentant dès lors plus aucune utilité pour lui.

En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, un syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En l’espèce, le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans » demande au tribunal de se prononcer sur le régime de la copropriété, selon lui applicable à l’allée d’Orléans à l’occasion de la demande d’annulation des assemblées générales poursuivie par Mme [U]. A cette fin, il a valablement mis en cause, les propriétaires des parcelles riveraines de cette allée, dont le syndicat de l’immeuble situé 24, rue d’Orléans, la décision à intervenir étant susceptible d’avoir des effets sur ses droits et obligations.

Par ailleurs, indépendamment du bien-fondé de ses demandes, le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans », a intérêt à voir mis dans la cause le syndicat de l’immeuble situé 24 rue d’Orléans, dont l’unité foncière jouxte l’allée d’Orléans, afin que soit tranchée son éventuelle intégration dans l’ensemble immobilier constitué par cette allée, qu’il prétend voir soumis au statut de la copropriété applicable de plein droit au plus tard à compter du 1er juin 2020.

A titre surabondant, il convient de relever que la question de l’utilité de l’allée d’Orléans pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 24 rue d’Orléans, et de son éventuelle implication dans cet ensemble immobilier relevant ou non du statut de la copropriété, relève de l’appréciation du bien-fondé de la demande du « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans », et non de sa recevabilité.

Les demandes du « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans » à l’égard du syndicat de l’immeuble situé 24 rue d’Orléans sont donc recevables.

Sur la recevabilité des demandes formées par Mme [U]

La société SYNDIC AVENIR soulève l’irrecevabilité des demandes de Mme [U] tendant à l’annulation des assemblées générales en date des 22 octobre 2012, 12 mars 2014 et 23 avril 2014, au motif qu’elle n’aurait pas la qualité d’opposant ou défaillant requise pour pouvoir agir en annulation d’une assemblée générale de copropriété en son entier.

Cette fin de non-recevoir, fondée sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, implique de trancher préalablement la question de fond relative à l’application ou non du statut de la copropriété à l’allée d’Orléans.

A cet égard, l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux assemblées générales litigieuses, dispose que « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, précise quant à lui, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

En l’espèce, il est acquis et non contesté qu’en date du 25 juillet 1892 les propriétaires des immeubles riverains de l’allée d’Orléans ont conclu une convention d’indivision qui stipule notamment :

« Article I – Tous les propriétaires des lots et leurs ayants-cause ayant façade sur le Passage d’Orléans, devront concourir à son entretien, à son éclairage, aux travaux de voirie et de police, aux gages du concierge et aux balayages, proportionnellement à l’étendue de leur façade…

Article II – Chaque année au mois de janvier les communistes se réuniront en assemblée pour procéder à la nomination d’un gérant et approuver les comptes qui leur seront soumis par le gérant sortant. Cette assemblée sera provoquée par le gérant sortant. Le gérant sera nommé pour une année seulement mais son mandat sera renouvelable indéfiniment et sera gratuit. Le gérant ne pourra être pris que parmi les communistes. Il sera nommé à la majorité plus un des communistes présents à l’assemblée. Chaque communiste aura une voix par cinq mètres de façade et une voix par fraction de cent mètres…

Article III – Les fonctions de gérant consistent à payer les gages du concierge, les frais de balayage d’éclairage et à faire faire les travaux d’entretien. Quand il y aura à faire des travaux importants comme travaux de voirie, d’égout, etc… le gérant devra provoquer les réunions en assemblées des communistes et se faire autoriser par la majorité de ceux-ci comme elle est fixée à l’article deuxième. Ce vote engagera tous les communistes.

Article IV – Chaque communiste devra verser au gérant dès son entrée en fonction, c’est-à-dire au mois de janvier de chaque année et pour lui permettre de faire face aux dépenses nécessitées par l’article troisième une provision de deux francs par mètre de façade. Lors de la réunion de l’assemblée au mois de janvier, chaque communiste devra verser au gérant la somme qu’ils pourraient redevoir d’après le compte qui leur sera soumis par le gérant sortant… ».

Cette convention a été reprise dans les actes de propriété des successeurs de ses signataires, et dans les règlements de copropriété des syndicats de copropriétaires riverains constitués après sa signature.

Il résulte des termes clairs et précis de cette convention, exclusifs de toute interprétation, qui constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal, qu’a été mis en place un mode de gestion de l’allée d’Orléans basé sur une organisation différente de celle applicable en matière de copropriété en ce que notamment :

— sa gestion a été confiée à un gérant devant être obligatoirement choisi parmi les « communistes » c’est-à-dire riverains partie à la convention, et non pas à un syndic professionnel pouvant être choisi en dehors des copropriétaires ;

— toutes les décisions de ses membres ont été prévues pour être adoptées selon une règle de majorité unique, et non pas différenciée en fonction de la nature de l’objet des décisions telle que prévue en matière de copropriété ;

— la répartition de la prise en charge des dépenses a été fixée « proportionnellement à l’étendue des façades », critère distinct de celui fixé par le statut de la copropriété qui fait référence à la surface des parties privatives de chacun des membres du syndicat des copropriétaires ;

— le nombre de voix aux assemblées, prévues pour être convoquées par le gérant sortant en janvier de chaque année, est également fonction du nombre de mètres de façade détenus par chaque membre, critère différent de celui fixé par le statut de la copropriété.

Cette convention n’a jamais été dénoncée, y compris après l’adoption de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application en date du 17 mars 1967, en sorte qu’elle est demeurée applicable aux riverains des parcelles donnant sur l’allée d’Orléans.

Contrairement à ce qui est allégué, l’assemblée des riverains réunie le 08 novembre 1967 ne l’a en effet pas remise en cause, et a au contraire rappelé la nécessité d’en appliquer les stipulations, notamment au titre de la clé de répartition de charges en fonction des mètres de façade, en ces termes : « il est fait remarquer par les intéressés, que lesdites dépenses de l’exercice 1966, dûment approuvées, n’ont pas été cependant ventilées selon les indications résultant de la convention originelle du 16 août 1892, qui constitue le statut particulier de la Voie Privée, dite Passage d’Orléans (…)

Première résolution : les comptes du Cabinet PAGISCO sont approuvés à l’unanimité et quitus est donné pour son mandat pour l’exercice 1966.

En conformité avec l’article 1er de la Convention de 1892, les dépenses seront réparties proportionnellement à l’étendue des façades telles que définies à l’article 2… » (mise en gras par le tribunal).

Il s’en déduit que, conformément à l’article 1-II de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable aux assemblées générales litigieuses, la gestion de l’allée d’Orléans a fait l’objet d’une convention d’indivision, depuis 1892, créant une organisation différente des règles issues de la loi du 10 juillet 1965, qui s’analyse en une convention contraire au sens de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est indifférent que l’organisation mise en place par cette convention n’ait pas été dotée de la personnalité morale, cette condition n’ayant été exigée par le législateur qu’aux termes de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020 et dépourvue d’effets rétroactifs.

Par conséquent, la loi du 10 juillet 1965 étant inapplicable à la date des assemblées générales en cause, la société SYNDIC AVENIR ne peut exciper des dispositions de son article 42 pour contester la qualité à agir de Mme [U] en annulation des assemblées générales en date des 22 octobre 2012, 12 mars 2014 et 23 avril 2014.

Mme [U] est ainsi recevable en ses demandes.

II – Sur la recevabilité des interventions volontaires de Mme [XJ] [V], M. [R] [K] et de M. [VU] [D]

Selon l’article 59 a) du code de procédure civile, le défendeur doit, à peine d’être déclaré, même d’office, irrecevable en sa défense, faire connaître, s’il s’agit d’une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance.

En l’espèce, le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans » conclut à l’irrecevabilité des interventions volontaires de Mme [V], M. [S] et de M. [VU] [D] aux motifs que les conclusions prises à cette fin ne répondent pas aux exigences de l’article 59 du code de procédure civile puisque leur identité n’est pas complète et qu’ils ne justifient pas de leur qualité de copropriétaires, indispensable pour pouvoir contester les décisions prises par l’assemblée générale du syndicat de l’ensemble immobilier.

Les conclusions notifiées le 20 janvier 2021 par Mme [V], M. [S] et M. [VU] [D], intervenants volontaires à la procédure aux côtés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5, allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE, ne mentionnent pas le prénom de M. [VU] [D], ce qui ne permet pas son identification.

Par ailleurs, alors que celle-ci est contestée, ils ne produisent aucun élément pour établir leur qualité de propriétaires riverains de l’allée d’Orléans, propre à fonder leur intervention volontaire en application des articles 328 et suivants du code de procédure civile.

Mme [V], M. [S] et M. [VU] [D] seront donc déclarés irrecevables en leur intervention volontaire.

III – Sur la demande de mise hors de cause formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 28, rue d’ORLEANS

Aux termes de l’article 31 dudit code l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code l’action ajoute qu’irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 28, rue d’Orléans sollicite sa mise hors de cause dès lors qu’à la suite de la scission de la copropriété du 6, allée d’Orléans et 28 rue d’Orléans, à l’origine de la présente procédure, intervenue en février 2013, l’ensemble des droits et actions afférents à cette procédure ont été transférés à Mme [U] et que seul le lot n°1 dont elle est propriétaire, retrayant, est riverain de l’allée d’Orléans.

Par jugement en date du 07 janvier 2016, ce tribunal a invité Mme [U], ou à défaut toute autre partie à l’instance, à faire assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 28 rue d’Orléans.

Il résulte cependant des éléments du dossier que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 28, rue d’Orléans n’est plus riverain de l’allée d’Orléans objet du litige, qu’il ne formule aucune demande et qu’aucune demande n’est formée à son encontre.

Dans ce contexte, il y a lieu de prononcer sa mise hors de cause.

IV – Sur la demande d’annulation des délibérations des représentants des immeubles riverains de l’allée d’Orléans en date des 22 octobre 2012, 12 mars 2014, 23 avril 2014, 14 janvier 2015, 17 février 2016, 24 mars 2016 et 1er mars 2017

En vertu de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 2 de la convention du 25 juillet 1892 prévoit que « chaque année au mois de janvier les communistes se réuniront en assemblée pour procéder à la nomination d’un gérant et approuver les comptes qui leur seront soumis par le gérant sortant. Cette assemblée sera provoquée par le gérant sortant. »

L’assemblée des « communistes » ne pouvait être convoquée, conformément à cet article de la convention du 25 juillet 1892, dont il a été retenu plus avant qu’elle était applicable jusqu’à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, que par son « gérant sortant ».

Or, il n’est pas contesté que la société SYNDIC AVENIR, qui n’était pas un riverain, n’a jamais été désignée en qualité de gérant au sens de la convention.

Les éléments du dossier démontrent qu’à la date de l’assemblée générale du 22 octobre 2012, qu’elle a d’ailleurs convoquée en qualité de « syndic » selon le libellé mentionné sur les convocations qu’elle a établies, le gérant élu l’année précédente par les riverains était M. [A], qui seul avait qualité pour convoquer valablement une assemblée des riverains de l’allée d’Orléans.

Vainement, la société SYNDIC AVENIR fait-elle valoir que celui-ci l’aurait mandatée pour des raisons personnelles. En effet, à défaut de stipulations conventionnelles expresses en ce sens, celui-ci ne pouvait déléguer ce pouvoir à un tiers, qui plus est non riverain.

L’assemblée du 22 octobre 2012 a donc été convoquée par une personne qui n’avait pas qualité pour ce faire.

Il est constant qu’en application de l’article 1134 du code civil la nullité de la délibération d’une assemblée générale est encourue du seul fait que cette assemblée n’a pas respecté les règles conventionnelles relatives aux modalités de convocation et de vote.

Par conséquent, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens, il convient d’accueillir la demande d’annulation de l’assemblée du 22 octobre 2012 convoquée par la société SYNDIC AVENIR.

Le mandat confié à la société SYNDIC AVENIR lors de cette assemblée étant annulé, les assemblées réunies les 14 mars 2014 et du 23 avril 2014, convoquées subséquemment par une personne dépourvue de pouvoir, seront également annulées. Et, pour les mêmes raisons de défaut de pouvoir en résultant, les assemblées générales en date des 14 janvier 2015, 17 février 2016, 24 mars 2016 et 1er mars 2017, convoquées par la société SYNDIC AVENIR, seront aussi annulées.

V – Sur la demande de condamnation de la société SYNDIC AVENIR à verser à Madame [U] une somme de 10.800 euros à titre de dommages intérêts pour désactivation de ses badges d’accès à la voie privée

Selon l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [U], qui reproche à la société SYNDIC AVENIR d’avoir commis une faute en convoquant l’assemblée du 12 octobre 2012 et les suivantes de manière irrégulière alors qu’elle ne pouvait ignorer le défaut de validité de son mandat, soutient que celle-ci a procédé à la désactivation de quatre badges de stationnement sur les cinq dont elle disposait jusqu’en 2012. Elle sollicite en conséquence le versement d’une somme de 10.800 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi de ce fait, calculé sur la base du prix de location mensuel d’un parking sur la commune de NEUILLY SUR SEINE durant trente mois (4 emplacements x 90 euros/mois et par parking x 30 mois).

Alors que la société SYNDIC AVENIR conteste toute désactivation, Mme [U] ne produit aucune pièce démontrant qu’elle aurait disposé de cinq badges avant 2012, et que postérieurement à cette date, quatre d’entre eux auraient été désactivés par cette société.

Elle n’établit pas davantage que la société SYNDIC AVENIR aurait fait fi de sa vocation à disposer de la jouissance exclusive de la moitié de l’allée d’Orléans, au droit de la façade de parcelle cadastrée AE 147 dont elle est désormais propriétaire sur cette allée, notamment pour y stationner des véhicules sous réserve des obligations relatives au libre accès des autres fonds riverains. En effet, la convention de 1892 ne vise aucun emplacement de stationnement.

Partant, même s’il résulte de ce qui précède que la société SYNDIC AVENIR a commis une faute en convoquant, sans pouvoir, les assemblées générales des riverains de l’allée d’Orléans en dates des 22 octobre 2012, 14 mars 2014, du 23 avril 2014, 14 janvier 2015, 17 février 2016, 24 mars 2016 et 1er mars 2017, la demande indemnitaire de Mme [U] en réparation du préjudice résultant de la perte d’emplacements de stationnement, sera rejetée.

VI – Sur la demande de nullité de la création du syndicat des copropriétaires de l’allée d’Orléans

Aux termes des dispositions de l’article 1-II de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable depuis le 1er juin 2020, « A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :

1° A tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;

2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »

Il est constant que le syndicat naît automatiquement sans formalité dès lors que les conditions posées par l’article 1er, I, de la loi de 1965 sont réunies (Pourvoi n°87-15213).

En l’espèce, la SCI du 8, Allée d’Orléans demande au tribunal de prononcer la nullité « de la création du syndicat des copropriétaires de l’allée d’Orléans », au motif que la mise en copropriété de ladite allée a été opérée de manière irrégulière à l’initiative du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 1-3, passage d’Orléans et 85, avenue du Roule qui a fait convoquer l’assemblée du 12 octobre 2012 par son propre syndic, la société AVENIR SYNDIC, en violation des dispositions de la convention du 25 juillet 1892 organisant la gestion de l’allée.

Ainsi que précédemment jugé, jusqu’à l’entrée en vigueur au 1er juin 2020 de l’article 1-II de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur, les ensembles immobiliers pouvaient ne pas être régis par le statut de la copropriété lorsqu’ils faisaient l’objet d’une convention contraire mettant en place une organisation différente, ce qui était le cas de l’ensemble immobilier constitué autour de l’allée d’Orléans régi, depuis 1892, par une convention prévoyant des règles propres distinctes de celles de la copropriété.

Dans la mesure où l’assemblée générale tenue le 12 octobre 2012, au cours de laquelle a été votée la création du « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans » régi par le statut de la copropriété, a été annulée, celui-ci n’existe plus.

Pour autant, il doit être tenu compte de ce que l’article 1-II de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, a ajouté une condition supplémentaire pour écarter le régime de la copropriété en imposant que la convention y dérogeant mette en place, non seulement une organisation différente, mais soit en outre dotée de la personnalité morale.

Cette nouvelle condition liée à la création d’une organisation dotée de la personnalité morale n’étant pas remplie par la convention de 1892, à compter du 1er juin 2020, le statut de la copropriété s’est appliqué de plein droit à l’ensemble immobilier constitué par l’allée d’Orléans (ancien passage d’Orléans), située entre la rue d’Orléans et l’avenue Achille Peretti (anciennement avenue du Roule), ainsi que l’essentiel des parties à la procédure en conviennent.

L’application du statut de la copropriété a ainsi fait naître, de plein droit, un syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de l’allée d’Orléans.

La demande de la SCI du 8, Allée d’Orléans sera donc rejetée.

VII – Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire de l’allée d’Orléans

La société IMRESID et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 30/32 rue d’Orléans et 4, passage d’orléans sollicitent que soit désigné un administrateur provisoire en charge notamment de la gestion de l’allée d’Orléans, et de faire établir un règlement de copropriété, dès lors qu’elle n’est dotée d’aucun organe de gestion.

Ils ne visent cependant aucun fondement juridique à l’appui de cette demande, qui sera donc rejetée.

A titre surabondant, il sera utilement rappelé que la désignation d’un administrateur provisoire relève de la compétence du président du tribunal judiciaire en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

VIII – Sur les demandes d’expertise judiciaire

Madame [U] sollicite la désignation d’un expert avec mission de déterminer les tantièmes de charges dus par l’immeuble sis au 6, Allée d’Orléans au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de l’allée d’Orléans, en conformité avec les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de proposer un projet de règlement de copropriété. Le « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans » a conclu aux mêmes fins. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 5, passage d’Orléans sollicite de son côté la désignation d’un expert à l’effet d’établir, à défaut de règlement de copropriété, la grille de répartition des charges entre tous les copropriétaires de l’allée d’Orléans.

Aux termes des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, la mesure expertale revendiquée n’est pas de nature à apporter des éléments utiles à la solution du litige opposant les parties. Elle s’analyse en réalité en une mesure in futurum, qu’il n’incombe pas au tribunal d’ordonner.

A titre surabondant, compte tenu de ce qui précède, les démarches aux fins d’établissement du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de l’allée d’Orléans apparaissent devoir être menées par son représentant légal, désigné dans les conditions prévues à l’article 47 du décret du 17 mars 1967, qui pourra appeler les fonds nécessaires auprès des riverains à cette fin.

La mesure d’expertise revendiquée sera donc rejetée.

IX – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société SYNDIC AVENIR qui succombe principalement sera condamnée aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [U] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Une somme de 4.000 euros lui sera allouée que la société SYNDIC AVENIR sera condamnée à lui verser en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances d’équité commandent, pour le surplus, de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente procédure. Leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, seront en conséquence rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose que hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE inopposables à la SCI 30, rue d’Orléans, M. [LJ] [F], Mme [M] [B] épouse [G], Mme [X] [G] épouse [AR], M. [P] [G] et Mme [J] [G] épouse [BV] les conclusions récapitulatives qui ne leur ont pas été signifiées,

DECLARE recevable la note en délibéré notifiée le 25 octobre 2024 par le conseil du « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, Passage d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE »,

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de Mme [XJ] [V], de M. [R] [K] et de M. [VU] [D],

DECLARE recevables les demandes de Mme [C] [U],

REJETTE la fin de non-recevoir élevée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 6, allée d’Orléans et 28, rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE (92200),

DECLARE recevables les demandes du « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans » à l’égard du syndicat de l’immeuble situé 24, rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE (92200), représenté par son syndic,

ORDONNE la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 28, rue d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE (92200), représenté par son syndic,

DIT que la convention en date du 25 juillet 1892 est applicable aux propriétaires des immeubles riverains de l’allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE (92200), jusqu’au 31 mai 2020,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale du « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans » en date du 22 octobre 2012,

PRONONCE la nullité des assemblées générales du « syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 3, passage d’Orléans » en date des 14 mars 2014, 23 avril 2014, 14 janvier 2015, 17 février 2016, 24 mars 2016 et 1er mars 2017,

DEBOUTE Mme [C] [U] de sa demande de dommages intérêts formée à l’encontre de la société SYNDIC AVENIR,

DIT que l’allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE (92200), est soumise de plein droit au statut de la copropriété à compter du 1er juin 2020,

DEBOUTE la SCI du 8, allée d’Orléans de sa demande d’annulation de la création du syndicat des copropriétaires de l’Allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE (92200),

DEBOUTE la société IMRESID et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 30/32 rue d’Orléans et 4, passage d’orléans à NEUILLY SUR SEINE (92200) de leur demande de désignation d’un administrateur provisoire de l’allée d’Orléans,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire aux fins d’établissement du règlement de copropriété de l''ensemble immobilier de l’allée d’Orléans à NEUILLY SUR SEINE (92200),

CONDAMNE la société SYNDIC AVENIR à verser à Madame [C] [U] une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société SYNDIC AVENIR aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par Maître HANOUNE, Maître IBANEZ, Maître CHAMARD, la SCP DPG AVOCATS et la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE et Associés, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,