TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02600 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JPR4

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [L] [V]

né le 17 Novembre 1937 à [Localité 2] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Estelle BOUCARD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 95

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Q] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [V] est propriétaire d’un garage n°8 situé [Adresse 6] à [Localité 3], garage loué à M [Q] [D] selon contrat signé entre les parties le 23 septembre 2017.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [V] a fait signifier à M. [Q] [D] un commandement de payer et un congé, par exploit du 25 mars 2025.

Il a ensuite fait assigner M. [Q] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 7 octobre 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat par l’effet du congé, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 février 2026.

M. [L] [V] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de son assignation et demandé au juge, au visa de l’article 1728 du code civil, de :

— le juger recevable,

— constater qu’un congé a été délivré d’avoir à quitter les lieux pour le 30 avril 2025,

— constater la résiliation du bail à compter du commandement,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [Q] [D],

— ordonner la libération des lieux et à défaut, l’expulsion dans le mois de la décision à intervenir sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [Q] [D] à lui payer la somme de 2129€ au titre des loyers impayés selon décompte arrêté en juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2025,

— condamner M. [Q] [D] à payer à compter du 25 mars 2025 ou à compter du jugement, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— condamner M. [Q] [D] aux dépens ainsi que les frais et honoraires de l’huissier en cas d’exécution forcée et à lui payer une somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, M. [L] [V] se réfère aux impayés de loyers et au commandement de payer du 25 mars 2025 resté sans effet et ajoute avoir fait délivrer congé pour le 30 avril 2025.

A titre subsidiaire, il considère que le défaut de paiement des loyers est un manquement qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Régulièrement assigné selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [Q] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande principale de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé:

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353, rappelant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de location de garage est soumis aux dispositions générales du contrat de louage.

En l’espèce le contrat a été conclu le 23 septembre 2017 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Le contrat prévoit la faculté pour le locataire de résilier le contrat à tout moment moyennant un préavis d’un mois.

Une telle clause n’est pas prévue au bénéfice du propriétaire.

Le contrat ne comporte pas de clause résolutoire.

Par conséquent, le congé donné par acte extrajudiciaire à l’initiative du propriétaire le 25 mars 2025 pour le 30 avril 2025 qui ne correspond pas à la date du terme du contrat, est dépourvu d’effet.

Sur la demande subisidiaire de résiliation judiciaire du contrat de location de garage:

En vertu des dispositions de l’article 1728 du Code civil, l’obligation de payer les loyers est l’obligation principale du locataire.

M. [L] [V] qui poursuit la résiliation du contrat aux torts de M. [Q] [D] supporte la charge de la preuve d’un manquement suffisamment grave aux obligations contractuelles pour justifier une telle sanction.

M. [L] [V] se réfère au montant du loyer fixé dans le contrat à 51€ réévalué à 52€ depuis juillet 2023.

Cependant le contrat tient lieu de loi entre les parties et l’analyse du contrat de bail ne fait ressortir aucune clause d’indexation du loyer.

Le loyer mensuel pour la location du garage est donc fixé à 51€ pendant toute la durée du contrat.

Le commandement de payer du 25 mars 2025 se réfère à une dette de 1809€ pour les loyers impayés sur la période 2021 -2025, étant rappelé que le montant erroné d’une mise en demeure n’en affecte pas la validité.

Pour la période du 1er janvier au 31 juillet 2025, échéance de juillet incluse, M. [Q] [D] aurait du s’acquitter de loyers pour un montant total de 2805€ (51€ pendant 55 mois).

La charge de la preuve des paiements repose sur M. [Q] [D] lequel n’a pas comparu et échoue en conséquence, à la rapporter.

M. [L] [V] expose avoir reçu la somme de 701€ au titre des loyers, soit un solde restant du de 2104€.

Le défaut de paiement des loyers réitérés , sur plusieurs années, caractérise le manquement grave imputable à M. [Q] [D] et qui justifie le prononcé de la résiliation du bail à compter du présent jugement, aux torts exclusifs du locataire.

M. [Q] [D] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [Q] [D] , de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs aux bailleurs ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 51€ et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

L’indemnité d’occupation concourt à la libération des lieux, il n’y a donc pas lieu de prévoir une astreinte.

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

M. [Q] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 2014€, avec intérêt au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 1809€ et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les demandes accessoires :

M. [Q] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il n’y a pas lieu à ce stade de statuer sur les frais de l’exécution forcée, lesquels demeurent hypothétiques.

Compte tenu des démarches judiciaires a dû accomplir M. [L] [V], M. [Q] [D] sera condamné à lui payer une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit par provisions sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [L] [V] de sa demande de constat de résiliation du bail par l’effet du congé donné par acte extrajudiciaire du 25 mars 2025 ;

PRONONCE, à compter du présent jugement, la résiliation du bail consenti à M. [Q] [D] le 23 septembre 2017 concernant le garage n°8 situé [Adresse 6] à [Localité 3];

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [Q] [D] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Q] [D] à verser à M. [L] [V] la somme de 2104€ (deux mille cent quatre euros) au titre de l’arriéré de loyers selon décompte arrêté au 31 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 1809€ et à compter de l’assignation pour le surplus;

DIT N’Y AVOIR LIEU à la fixation d’une astreinte ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du présent jugement par M. [Q] [D] à la somme de 51 € (cinquante et un euros) ;

CONDAMNE M. [Q] [D] à payer à M. [L] [V] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de ce jour et jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés aux bailleurs ou à son représentant, cette indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter des dates d’échéances ;

CONDAMNE M. [Q] [D] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les frais d’exécution forcée ;

CONDAMNE M. [Q] [D] à payer à M. [L] [V] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 avril 2026, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,