TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 25/00830

N° Portalis DB2G-W-B7J-JSLP

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

10 avril 2026

Dans la procédure introduite par :

Syndic. de copro. [Adresse 3] représenté par la Selarl AJAssociés, pris en la personne de Me [Q] [W], ès qualités d’administrateur provisoire

dont le siège social est sis [Localité 2]

représenté par Maître Julie AUBEL, avocat au barreau de MULHOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C--2025-002118 du 06/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.C.I. [S]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement des charges ou des contributions

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 13 février 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

La Sci [S] est propriétaire des lots n°12, n°67, n°159, n°177 composé de deux appartements et de deux parkings dépendant d’un immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 3]” sis [Adresse 5].

Par ordonnance du 12 janvier 2022, la Selarl AJAssociés, pris en la personne de Me [Q] [W], administrateur judiciaire, a été désignée, pour une durée d’un an, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]”, sis [Adresse 5], disposant de tous les pouvoirs du syndic, ainsi que de tous ceux de l’assemblée générale, à l’exception de des décisions relevant des a et b de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Cette mission a été prolongée pour la même durée d’un an par ordonnances du 11 janvier 2023, du 16 janvier 2024 et du 6 janvier 2025.

Par assignation signifiée le 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” représenté par la Selarl AJAssociés, a attrait la Sci [S] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouseaux fins de voir :

— condamner la Sci [S] au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

* 22.939,23 euros au titre des charges de copropriétés impayées, outre les intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision,

* 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre les intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation,

* 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation,

* les entiers frais et dépens,

— déclarer que les frais nécessaires exposés par lui pour le recouvrement de cette créance justifiée seront imputés à la Sci [S], en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à l’exclusion des autres autres copropriétaires, la demande en demande en justice valant mise en demeure.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” fait valoir que la Sci [S] ne règle pas régulièrement les charges de copropriété dont elle est redevable.

Bien que régulièrement assignée, la Sci [S] n’a pas constitué avocat. La décision étant susceptible d’appel, il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2026.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la partie demanderesse, ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale d’un défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse de pièces communiquées par les demandeurs.

Sur la demande principale formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]”

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, selon, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, non remise en cause depuis, dispose, que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.”

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6] notamment :

— l’ordonnance du 12 janvier 2022 désignant la Selarl AJAssociés en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires et les ordonnances de prolongation de mission des 11 janvier 2023, 16 janvier 2024 et 6 janvier 2025,

— la copie du Livre Foncier faisant apparaître que la Sci [S] est bien copropriétaire des lots n°12, n°67, n°159, n°177 de l’immeuble “[Adresse 3],

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire des 9 janvier 2023, 17 janvier 2023, 4 septembre 2023, 20 septembre 2023, 12 octobre 2023, 24 octobre 2023, 7 novembre 2023, 15 février 2024, 7 mars 2024, 17 mai 2024, 27 juin 2024, 29 août 2024, 2 janvier 2025 et 20 mai 2025,

— les appels de provisions et charges des annés 2022 à 2024,

— la mise en demeure du 3 avril 2023, réceptionnée le 7 avril 2023 par la Sci [S],

— un décompte arrêté au 1er avril 2025 faisant apparaître un impayé de 22.939,23 euros.

Ces pièces permettent d’établir le bien-fondé du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” à hauteur de la somme réclamée.

Il y a donc lieu de condamner la Sci [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” la somme de 22.939,23 euros au titre des charges de copropriétés échues, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

En vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, en ne procédant pas au paiement des charges, ce, pendant plusieurs années, ainsi qu’il en ressort du relevé de compte, la Sci [S] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, en faisant peser sur les autres copropriétaires le besoin de fonds indispensables à l’entretien des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

La Sci [S] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires ladite somme de 500 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2026, date de signification de l’assignation.

Sur les autres demandes

La capitalisation est de droit, dès lors qu’elle est demandée et s’opérera par année entière en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la Sci [S], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE la Sci [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]”, sis [Adresse 5], représenté par la Selarl AJAssociés, pris en la personne de Me [Q] [W], ès qualités d’administrateur provisoire, la somme de 22.939,23 € (VINGT-DEUX MILLE NEUF CENT TRENTE-NEUF EUROS ET VINGT-TROIS CENTIMES), outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la Sci [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]”, sis [Adresse 5], représenté par la Selarl AJAssociés, pris en la personne de Me [Q] [W], ès qualités d’administrateur provisoire, la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2026, date de signification de l’assignation ;

CONDAMNE la Sci [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]”, sis [Adresse 5], représenté par la Selarl AJAssociés, pris en la personne de Me [Q] [W], ès qualités d’administrateur provisoire, la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2026, date de signification de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts année après année ;

RAPPELLE que les frais nécessaires au recouvrement de l’arriéré de charges seront imputés au compte personnel de la Sci [S], conformément à l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la Sci [S] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit des dispositions du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président