TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Xavier SILVA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03431 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QUY

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 5]), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [D] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Xavier SILVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0567

Madame [E] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Xavier SILVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03431 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QUY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 6 juillet 2021, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [I] [D] [F] et à Mme [E] [G] épouse [F] sur des locaux situés au [Adresse 2], escalier E, 2ème étage, porte 0099, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 944,24 euros.

Par actes de commissaire de justice du 8 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 416,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] le 12 novembre 2024.

Par assignations du 28 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges ou subsidiairement, égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 783,20 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 15 octobre 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 8 octobre 2025, s’élève désormais à 7 338,70 euros. Il indique que les locataires ont bien repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée, en indiquant que les locataires accueillent 37 chats dans leur appartement.

M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F], représentés par leur conseil, déposent des conclusions qu’ils soutiennent oralement et aux termes desquelles ils sollicitent :

l’octroi d’un délai suspensif des effets de la clause résolutoire pendant 36 mois, durant lequel il s’acquitteront d’une échéance mensuelle de 50 euros et du solde de la dette à la dernière échéance,le débouté des autres demandes formées par l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, la condamnation de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH à supporter le poinds de ses frais irrépétibles et des dépens.

Ils exposent qu’ils sont dans une situation difficile puisque M. [I] [D] [F] s’occupe au quotidien de son épouse, dont il est le tuteur et que l’un de leurs fils est atteint de handicap. Il a donc été contraint de quitter son emploi et les ressources de la famille sont limitées. Cependant, ils ont repris le paiement de leur loyer courant avant l’audience et ont donc vocation à bénéficier des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 4 416,04 euros dans un délai de deux mois, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié aux locataires le 8 novembre 2024.

Ce délai étant plus favorable aux locataires que celui prévu par les dispositions légales, il convient d’en faire application et de constater, d’après l’historique des versements, que la somme visée au commandement n’a pas été réglée par M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte que M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Les éléments contenus dans le diagnostic social et financier ainsi que les pièces versées aux débats attestent de leur situation sociale et financière difficile qui pourrait cependant s’améliorer compte-tenu de la constitution en cours d’un dossier FSL.

Enfin, il sera relevé que le fait qu’ils accueillent 37 chats à leur domicile est étranger aux critères énoncés par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui, en l’espèce, sont satisfaits.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais d’une durée de 36 mois pendant lesquels ils devront verser chaque mois la somme de 60 euros et le solde de la dette à la dernière échéance.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisionnelle sera due, dont le montant sera égal à celui du loyer actuel et des charges ; rien ne justifiant la majoration sollicitée, et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail, à compter du 9 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 octobre 2025, M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] lui devaient la somme de 7 338,70 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût des commandements de payer du 8 novembre 2024 et celui desassignations du 28 mars 2025.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 juillet 2021 entre l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], escalier E, 2ème étage, porte 0099 est résilié depuis le 9 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] à payer à l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 7 338,70 euros (sept mille trois cent trente-huit euros et soixante-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus,

AUTORISE M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros (soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’établissement EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [I] [D] [F] et Mme [E] [G] épouse [F] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 8 novembre 2024 et celui des assignations du 28 mars 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge