TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02899 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDFK

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

— représenté par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [F] [J], demeurant [Adresse 5]

— représentée par M^e Stéphanie WALDY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 45

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C682242025001644 du 13/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Monsieur [B] [I], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Stéphanie WALDY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 45

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C682242025000716 du 21/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 février 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 11 octobre 2013, l’OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE a loué à Madame [F] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [F] [J] et à Monsieur [B] [I] un commandement de payer la somme de 3 859,75 euros au titre des loyers et charges échus au 3 janvier 2023, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, le bailleur a fait assigner Madame [F] [J] et Monsieur [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Madame [F] [J] et Monsieur [B] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [B] [I] à payer la somme de 4 829,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024,condamner solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [B] [I] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [B] [I] à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 29 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2024 et, après deux renvois, a été retenue lors de l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 801,78 euros au 5 novembre 2025 euros au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation. Le demandeur précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Madame [F] [J] et Monsieur [B] [I], représentés par leur conseil, reprennent oralement le bénéfice de leurs conclusions du 6 novembre 2025 et demandent de :

A titre principal :

— constater qu’il n’existe pas de contrat de bail liant Monsieur [B] [I] et l’OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE,

— juger que les demandes de condamnation à l’encontre de Monsieur [B] [I] sont irrecevables,

— octroyer des délais de paiement à Madame [F] [J] sur 36 mois,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

Subsidiairement à l’encontre de Monsieur [B] [I] :

— débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Monsieur [B] [I],

— octroyer des délais de paiement à Monsieur [B] [I] sur 36 mois,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause :

— débouter le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que chaque partie conservera ses propres frais et dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire est mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 5 janvier 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 10 avril 2025.

Sur l’irrecevabilité des demandes à l’égard de Monsieur [B] [I]

En application de l’article 1751 du code civil, « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. »

En l’espèce, il n’est pas démontré par le bailleur que Monsieur [B] [I], qui n’a nullement conclu de bail avec le bailleur pour le logement objet du présent litige, est marié ou a conclu un PACS avec Madame [F] [J].

En conséquence, l’ensemble des demandes du bailleur à l’encontre de Monsieur [B] [I] est irrecevable.

La demande formée par le bailleur est recevable uniquement à l’encontre de Madame [F] [J].

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 janvier 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 mars 2023 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 novembre 2025 la dette locative de Madame [F] [J] s’élève à la somme de 7 801,78 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner Madame [F] [J] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 pour la somme de 4 829,82 euros.

Madame [F] [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 mars 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [F] [J] sollicite des délais de paiement et le bailleur ne s’y oppose pas.

Il y a donc lieu d’accorder à Madame [F] [J], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 217 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

IV. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [F] [J] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [F] [J] sera tenue alors au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la demande du locataire et de la situation de Madame [F] [J] exposée dans le cadre de l’enquête sociale du 3 avril 2025, Madame [F] [J] ayant été victime d’un accident du travail en juillet 2024 et percevant actuellement 570 euros outre 481 euros d’allocation de retour à l’emploi, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [J] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Pour des raisons d’équité, il y a lieu de débouter l’OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable à l’égard de Madame [F] [J] ;

DÉCLARE l’action irrecevable à l’égard de Monsieur [B] [I] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2013 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE et Madame [F] [J] concernant un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 10 mars 2023 à minuit ;

CONDAMNE Madame [F] [J] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE la somme de somme de 7 801,78 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 pour la somme de 4 829,82 euros ;

AUTORISE Madame [F] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 217 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [F] [J] est condamnée à verser à l’OPH HABITRATS DE HAUTE ALSACE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de l’OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 février 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,