TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01480 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKVF

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 janvier 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST SAHLM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 9]

prise en son agence de [Localité 12], [Adresse 4]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [M] [S] épouse [B], née le 28 Novembre 1983 à [Localité 10] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [K] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

en présence d'[Z] [W], auditrice de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 26 avril 2017, la SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F ALSACE devenue 3F GRAND EST SAHLM a donné à bail à Madame [M] [S] épouse [B] et à Madame [K] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 12], pour un loyer mensuel initial de 716,34 € provision sur charges incluse.

Les parties ont conclu un premier avenant le 14 août 2020 portant sur la location d’un parking A069P-0116 pour un loyer mensuel de 25 € puis un second avenant le 11 février 2021 portant sur la location d’un parking A069P-0117 pour un loyer mensuel de 25,17 €

Des loyers étant demeurés impayés, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM a fait signifier à Madame [M] [S] épouse [B] et à Madame [K] [S] le 18 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 mai 2025 la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM a fait assigner Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 novembre 2025 où elle a été plaidée.

A cette audience, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 26 avril 2017 consenti à Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8], ainsi que pour les deux emplacements de stationnement est acquise,

— Constater la résiliation du bail à compter du 18 novembre 2024,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S],

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] ainsi que tous occupants de leur chef, des locaux sis [Adresse 3] [Localité 7] ainsi que des deux emplacements de stationnement dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] à payer à la SA 3F GRAND EST, à compter du 18 novembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— Condamner solidairement Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] à payer à la société 3 F GRAND EST la somme de 2338,68 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 19 mars 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 sur la somme de 1389,57 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— Condamner solidairement Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 septembre 2024 ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution dudit jugement par la partie débitrice,

— Condamner solidairement Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

La Société 3F GRAND EST SAHLM, représentée par son conseil, produit un décompte arrêté à la date du 5 novembre 2025 et constate que la dette locative a augmenté. Elle ajoute que des paiements partiels ont été effectués qui ne couvrent pas l’intégralité du montant du loyer.

Madame [M] [S] épouse [B], comparante, mentionne avoir effectué des versements et ainsi s’être acquittée du paiement des loyers des mois d’octobre et de novembre 2025. Elle précise vouloir rester dans le logement et sollicite des délais de paiement sur une durée de quatre mois à compter du mois de mars 2026. Elle ajoute avoir signé un contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire de 1400 euros.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à personne, Madame [K] [S] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location conclu le 26 avril 2017 contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 1389,57 euros, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2024.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023, date de son entrée en vigueur, précise que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [S] épouse [B] indique à l’audience vouloir rester dans le logement, cette demande devant s’analyser comme une suspension de la clause résolutoire et sollicite également des délais de paiement. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant et le décompte produit par la bailleresse arrêté à la date du 5 novembre 2025 permet de le démontrer. En effet le loyer du logement hors charges s’élève à la somme de 500,86 € et celui des deux emplacements de stationnement à la somme de 43,28 €. Il est justifié que les locataires ont versé les 2 et 7 octobre 2025 la somme totale de 1347,72 € soit une somme supérieure au montant du loyer courant.

Dès lors, au regard du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par les locataires afin de se maintenir dans les lieux, caractérisant leur volonté de régulariser leur situation vis-à-vis du bailleur, il y a lieu d’accorder à Madame [M] [S] épouse [B] et à Madame [K] [S] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail et de ses annexes pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] seront tenues au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM produit un décompte arrêté à la date du 5 novembre 2025 démontrant que Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] restaient lui devoir la somme de 3110,05 € après prise en compte des versements effectués au mois d’octobre 2025.

Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] ne contestent pas être redevable de ladite somme.

Elles seront par conséquent condamnées solidairement, en application de la clause de solidarité figurant au bail, au paiement de cette somme de 3110,05 € au titre des loyers et charges échus impayés, à la date du 5 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1389,57 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] supporteront in solidum la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcée, hypothétiques à ce stade. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer soit la somme de 150,11 €, de l’assignation, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, la demande présentée par la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2017 et aux avenants des 14 août 2020 et 11 février 2021 entre la SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F ALSACE devenue 3F GRAND EST SAHLM et Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] concernant les locaux à usage d’habitation et les deux emplacements de stationnement situés au [Adresse 3] [Localité 12], sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] à verser à la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM la somme de 3110,05 € (trois mille cent dix euros et cinq centimes) au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation selon décompte du 5 novembre 2025 incluant l’échéance d’octobre 2025 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 18 septembre 2024 sur la somme de 1389,57 € (mille trois cent quatre-vingt-neuf euros et cinquante-sept centimes) et pour le surplus à compter de l’assignation ;

AUTORISE Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 87 euros (quatre-vingt-sept euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] seront condamnées solidairement à verser à la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [M] [S] épouse [B] et Madame [K] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer soit la somme de 150,11 €, de l’assignation, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

DEBOUTE la SOCIÉTÉ 3F GRAND EST SAHLM de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 29 janvier 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,