TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01625 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JLME

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [M]

né le 27 Février 1997 à [Localité 3] (SEINE-ET-MARNE),

demeurant dernière adresse connue [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président, assisté d’Elodie PFEFFER, auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 février 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 16 septembre 2024, Monsieur [U] [C] et Madame [Z] [C] ont donné à bail à Monsieur [E] [H] [G] [M] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 510 € outre une avance sur charges de 55 €.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [U] [C] et de Madame [Z] [C] pour le paiement des loyers et des charges selon le dispositif « VISALE ».

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [U] [C] et Madame [Z] [C] ont sollicité la mise en œuvre de l’engagement caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [E] [H] [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Recevoir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

— L’en déclarer bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [H] [G] [M] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [E] [H] [G] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3390 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2025 sur la somme de 1130 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [E] [H] [G] [M] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [E] [H] [G] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [E] [H] [G] [M] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 novembre 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et a indiqué en substance que le locataire ne s’acquittait pas régulièrement des loyers et n’avait pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois. Elle a ajouté être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail. Elle précise que le locataire a quitté le logement et qu’elle abandonne sa demande d’expulsion. Elle produit également un décompte arrêté à la date du 4 novembre 2025 selon lequel le locataire est redevable de la somme de 5085 € et justifie l’avoir adressé à ce dernier mais indique lors de l’audience que la dette est identique à celle figurant dans l’assignation.

Monsieur [E] [H] [G] [M], bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, le locataire ne donnant pas suite aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « Visale », mis en place par l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé aux débats les quittances par lesquelles Monsieur [U] [C] et Madame [Z] [C] représentés par la société ORIM l’ont subrogé dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés et rupture du bail, la demanderesse a qualité à agir.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2025, pour la somme en principal de 1130 €.

La charge de la preuve des paiements repose sur le locataire qui n’a pas comparu.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 avril 2025.

Par conséquent Monsieur [E] [H] [G] [M] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Néanmoins, il ressort des débats à l’audience que le locataire a quitté le logement. Dès lors la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et des quittances subrogatives

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges au 4 novembre 2025, la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre VISALE, le contrat de cautionnement VISALE et les quittances subrogatives.

Monsieur [E] [H] [G] [M] non comparant, ne justifie pas d’un versement non pris en compte par le bailleur ni d’une cause exonératoire. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Ainsi, il est établi qu’au 4 novembre 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 5085 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour les mois de décembre 2024 à août 2025, échéance d’août 2025 incluse, hors frais, et que cette somme a été versée au bailleur au titre de la garantie de loyers par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, Monsieur [E] [H] [G] [M] sera condamné à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1130 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, le locataire n’a formulé aucune demande et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière.

Il ne sera dès lors, pas accorder des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [H] [G] [M] qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [E] [H] [G] [M] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, Monsieur [U] [C] et Madame [Z] [C] ;

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, conclu entre Monsieur [U] [C] et Madame [Z] [C] d’une part et Monsieur [E] [H] [G] [M] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 4] sont réunies à la date du 18 avril 2025 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT que Monsieur [E] [H] [G] [M] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 18 avril 2025 ;

CONSTATE que Monsieur [E] [H] [G] [M] a libéré le logement et que la demande d’expulsion est devenue sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] [G] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5085 € (cinq mille quatre-vingt cinq euros) selon décompte arrêté à la date du 4 novembre 2025 incluant l’échéance d’août 2025 au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 sur la somme de 1130 € et pour le surplus à compter du 12 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] [G] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] [G] [M] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 février 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,