TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00663 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHGQ

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 16 avril 2026

PARTIE REQUERANTE :

Madame [H] [T] épouse [V], née le 20 Juillet 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Céline RICHARDOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 75

PARTIE REQUISE :

Madame [R] [F] épouse [N], née le 27 Janvier 1993 à [Localité 3] (67), demeurant [Adresse 5] [Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [N], né le 17 Août 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6] [Localité 6]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 05 mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 26 août 2021, Madame [H] [T] épouse [V] a donné à bail à Madame [R] [F] épouse [N] et à Monsieur [C] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 660 € outre 120 € d’avance sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [H] [T] épouse [V] a fait signifier à Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] le 15 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le 25 septembre 2024, un second commandement de payer a été signifié aux locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, Madame [H] [T] épouse [V] a fait assigner Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 mai 2025 où elle a été retenue.

Madame [H] [T] épouse [V], représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation.

Bien que régulièrement assignés par remise des exploits à étude, Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné et lecture en a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Par mention au dossier, en application des dispositions de l’article 151 du code de procédure civile, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et a invité la demanderesse à produire le contrat de bail signé.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 novembre 2025 au cours de laquelle le conseil de Madame [H] [T] épouse [V] a sollicité un renvoi afin de produire un décompte actualisé puisque les locataires ont quitté les lieux.

L’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 5 mars 2026.

A cette audience, Madame [H] [T] épouse [V], représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au juge de :

— Déclarer Madame [H] [T] épouse [V] recevable et bien fondée en sa demande,

— Constater que la clause résolutoire contractuellement prévue dans le bail du 26 août 2021 faisant la loi des parties a été visée au travers du commandement régularisé par exploit d’huissier en date du 25 septembre 2024 et demeuré infructueux,

En conséquence,

— Constater que Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] se trouvent actuellement sans droit ni titre à l’intérieur des locaux sis [Adresse 8] » à [Localité 8],

— Constater la résiliation du contrat de bail du 26 août 2021, depuis le 25 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire contractuellement prévue,

— Ordonner l’expulsion de Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à ce requise par tout huissier de justice compétent, avec l’aide d’un serrurier,

— Dire que l’huissier de justice devra procéder à un inventaire des objets mobiliers éventuellement délaissés dans l’appartement par les locataires,

— Dire que la bailleresse sera autorisée à faire entreposer le mobilier en tel lieu qu’il leur plaira, aux frais, risques et périls de Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N], et qu’il pourra être procédé à sa vente aux enchères publiques afin d’en affecter le produit au remboursement de la dette de loyer, après distraction des objets qui pourront être revendiqués par des tiers,

— Condamner solidairement Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] à payer à Madame [H] [T] épouse [V] à titre provisionnel la somme de 3014,57 € au titre de l’arriéré de loyer existant au jour de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2024,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] à la somme de 770,33 € mensuels à compter du 25 novembre 2024, date de résiliation du bail,

— Condamner solidairement Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux,

— Dire que ladite indemnité d’occupation sera révisable à la même période et selon les mêmes modalités que celles prévues dans le contrat de location,

— Condamner solidairement Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] à payer une somme de 1300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 15 novembre 2023 pour un montant de 148,78 €, le coût du commandement de payer signifié le 25 septembre 2024 pour un montant de 164 € ainsi que le coût de l’assignation,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Madame [H] [T] épouse [V], représentée par son conseil, réitère ses prétentions. Elle produit un décompte arrêté à la date du 4 mars 2026 selon lequel Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] seraient redevables de la somme de 8956,56 €.

Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N], régulièrement informés des audiences de renvoi, n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. En outre, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal d’une part ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, d’autre part examine les seuls moyens invoqués dans la discussion. Ainsi, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas des revendications au sens du code de procédure civile, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, le juge n’est pas tenu d’y répondre.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [H] [T] épouse [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 août 2021 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 2244,24 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Néanmoins, il convient de constater que ces derniers ont quitté le logement le 23 octobre 2025.

Dès lors, la demande d’expulsion est devenue sans objet ainsi que les demandes se rapportant aux objets mobiliers.

Sur la demande de condamnation au paiement

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense.

Madame [H] [T] épouse [V] produit dans le cadre de la présente procédure un décompte établi au 4 mars 2026 démontrant que Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] restent devoir la somme de 8164,45 € arrêté au 23 octobre 2025. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 304,73 € (155,95 +148,78) au titre des frais de recouvrement.

Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N], non comparants, ne justifient d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] seront donc condamnés, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 7859,72 €.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, les locataires sont non comparants et le tribunal n’a pas connaissance de leur situation financière.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 soit la somme de 140 €, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture. Le coût du commandement de payer signifié le 15 novembre 2023 restera à la charge de Madame [H] [T] épouse [V], ce dernier ne répondant pas aux conditions imposées par la loi.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En raison des démarches accomplies par Madame [H] [T] épouse [V], Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 €.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2021 entre Madame [H] [T] épouse [V] d’une part et Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 7] sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

CONSTATE que le logement a été libéré le 23 octobre 2025 ,

CONSTATE que la demande d’expulsion présentée par Madame [H] [T] épouse [V] est devenue sans objet ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] à verser à Madame [H] [T] épouse [V] à titre provisionnel la somme de 7859,72 € (sept mille huit cent cinquante-neuf euros et soixante-douze centimes) comprenant le montant des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 23 octobre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 soit la somme de 140 € (cent quarante euros), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE Madame [H] [T] épouse [V] de sa demande de condamnation à la somme de 148,78 € (cent quarante-huit euros et soixante-dix-huit centimes) au titre du commandement de payer signifié le 15 novembre 2023 ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [F] épouse [N] et Monsieur [C] [N] à payer à Madame [H] [T] épouse [V] la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,