TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02384 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JOXH

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [N] [Q],

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [E]

né le 03 Novembre 1957 à [Localité 3] (LOT-ET-GARONNE),

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président, assisté d’Elodie PFEFFER auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 février 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 23 mars 2021, Monsieur [N] [Q] a donné à bail à Monsieur [Z] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 4] pour un loyer mensuel initial de 645 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [Q] a fait signifier à Monsieur [Z] [E] le 10 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, Monsieur [N] [Q] a fait assigner Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 novembre 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [N] [Q], comparant, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location aux torts du locataire, subsidiairement l’ordonner,

— Ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par ce dernier dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner qu’à défaut, il sera procédé à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner le locataire :

— Au paiement de la somme de 4475,95 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer,

— Au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit à compter de la décision de justice à intervenir,

— Au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts de droit à compter de la décision de justice à intervenir,

— Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le cout du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Il expose que le loyer actuel s’élève à la somme de 500 € outre 180 € de provision sur charges. Il reprend les termes de son assignation et précise que le locataire paye actuellement la somme de 610 €.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [Z] [E] n’était ni présent et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Haut-Rhin le 30 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 23 mars 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 mars 2021 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2025, pour la somme en principal de 4270 euros.

Le locataire, sur lequel pèse la charge de la preuve des paiements est non comparant, de sorte qu’il échoue à la rapporter. Dès lors, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2025.

Depuis cette date, Monsieur [Z] [E] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [Z] [E], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 610 € et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2026. Monsieur [N] [Q] indique à l’audience que le loyer actuel et la provision sur charges s’élèvent à la somme de 680 € mais ne produit aucun document. En outre, selon le décompte produit dans la procédure, le loyer du mois de juillet 2025 s’élève à la somme de 610 €. Sa demande sera donc rejetée.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [E] est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Monsieur [N] [Q] produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 31 juillet 2025 démontrant que Monsieur [Z] [E] reste devoir la somme de 4474,95 € terme de juillet 2025 inclus.

Monsieur [Z] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [Z] [E] au paiement de la somme de 4474,95 €, terme de juillet 2025 inclus (loyers impayés, provision sur charges et régularisation des charges au titre de l’année 2024). Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande. Par ailleurs, Monsieur [Z] [E] sera également condamné au paiement de la somme mensuelle de 610 € pour la période du 1er août 2025 au 10 septembre 2025.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [Z] [E] est non comparant et en l’absence de justificatifs, le défendeur ne démontre pas être dans une situation financière lui permettant de s’acquitter de sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [E] supportera la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade ou de rappeler les dispositions légales relatives à la majoration à défaut de paiement des sommes dues. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir Monsieur [N] [Q], il convient de lui accorder la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2021 entre Monsieur [N] [Q] et Monsieur [Z] [E] concernant l’appartement situé au [Adresse 6] à [Localité 4] sont réunies à la date du 11 septembre 2025 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [Q] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [E] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [E] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et provision sur charges pour le logement, si le bail s’était poursuivi entre les parties soit la somme de 610 € (six cent dix euros) ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [N] [Q] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 septembre 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [N] [Q] la somme de 4475,95 € (quatre mille quatre cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, provisions sur charges et régularisation des charges au titre de l’année 2024 selon décompte arrêté au 31 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [N] [Q] la somme mensuelle de 610 € (six cent dix euros) pour la période du 1er août 2025 au 10 septembre 2025 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Q] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à verser à Monsieur [N] [Q] une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 février 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,