TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

7ème chambre 1ère section

N° RG 21/06952

N° Portalis 352J-W-B7F-CUOSV

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2024

DEMANDEURS

Monsieur [O] [D] [E] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [B] [U] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0839

DÉFENDERESSE

Société [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 3] / FRANCE

représentée par Maître Estelle VERNEJOUL de la SELARL HAUSSMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P443

Décision du 07 Mai 2024

7ème chambre 1ère section

N° RG 21/06952 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUOSV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

MonsieurMathieu DELSOL, Juge

Madame Malika KOURAR, Juge

assistée de Ines SOUAMES, Greffier lors des débats et de Marie MICHO, Greffier lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience du 23 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame KOURAR, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l’article de l’article 450 du Code de procédure civile

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente, et par Madame Marie MICHO, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

_________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 05 avril 2018, Madame [B] [M] et Monsieur [O] [L] ont conclu avec la SCCV [Adresse 7] un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots 11 et 19 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 6], pour une date de livraison prévue au 30 juin 2019.

Après plusieurs reports, la livraison de l’appartement est intervenue le 23 septembre 2020.

Par courrier de leur conseil du 11 décembre 2020, Madame [B] [M] et Monsieur [O] [L] ont sollicité auprès de la SCCV [Adresse 7] l’indemnisation des préjudices causés par le retard.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 19 mai 2021, Madame [B] [M] et Monsieur [O] [L] ont assigné la SCCV [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 24 juin 2023, Madame [B] [M] et Monsieur [O] [L] demandent au Tribunal de :

“Vu les articles 1104 et suivants et l’article 1231-1 du Code civil ;

Vu les articles 515, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Il est demandé au Tribunal de céans de :

A titre principal :

CONDAMNER la SCCV [Adresse 7] à indemniser Monsieur [L] et Madame [M] en réparation de leur préjudice découlant du retard de livraison de leur logement en leur payant les sommes suivantes :

—  18.400,00 € correspondant à la perte des loyers sur la période allant du 30/06/2019 au 23/09/2020 ;

—  43,30 € correspondant au coût d’achat du mitigeur de la cuisine ;

—  6 015,71 € correspondant au montant des intérêts intercalaires ;

—  480,00 € correspondant au montant des frais de stockage des meubles de la cuisine ;

—  3 500,00 € en réparation de leur préjudice moral.

A titre subsidiaire :

CONDAMNER la SCCV [Adresse 7] à indemniser Monsieur [L] et Madame [M] en réparation de leur préjudice découlant du manquement à l’obligation d’information en leur payant les sommes suivantes :

—  480,00 € correspondant au montant des frais de stockage des meubles de la cuisine ;

—  5 500,00 € en réparation de leur préjudice moral.

En tout état de cause :

DEBOUTER la SCCV [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER la SCCV [Adresse 7] à payer à Monsieur [L] et Madame [M] la somme de 2.500,00 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCCV [Adresse 7], sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, aux entiers dépens de l’instance, notamment les frais de signification de la présente assignation, dont distraction au profit de Maître Eric SIMONNET, Membre de la SELARL SIMONNET AVOCATS, en vertu de l’article 699 du même Code ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile. ”

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent, au visa des articles 1104 et suivants et de l’article 1231-1 du code civil que :

— à titre principal, s’agissant du retard de livraison :

l’opération a pris du retard au point que la livraison qui devait intervenir le 30 juin 2019 a finalement été reportée au 23 septembre 2020 soit un retard de un an et et trois mois sans qu’aucun motif légitime ne vienne justifier un tel retard ;les intempéries d’une durée de 23,5 jours dont la défenderesse se prévaut ne sont pas établies dès lors que les attestations produites émanant de l’entreprise VAMC ne sont étayées par aucun relevé météorologique officiel de nature à permettre de vérifier la réalité de ces intempéries et qu’elles ne leur ont pas été communiquées conformément aux stipulations contractuelles ; elles ne sont en tout état de cause justifiées par aucun élément attestant du danger ou de l’impossibilité de poursuivre le chantier au sens de l’article L5424-8 du code du travail ;la défenderesse échoue également à justifier d’un retard de 18 jours causé par la grève nationale des transports pour la période allant du 5 au 31 décembre 2019 dès lors qu’elle ne produit qu’une attestation du maître d’oeuvre à ce sujet établie près de deux ans après l’évènement considéré, que cette dernière ne leur a pas non plus été communiquée avant l’engagement de cette procédure, et que celle-ci ne prouve en rien une impossibilité totale de circuler en transports en commun sur cette même période ; une autre attestation du maître d’oeuvre établie le 28 septembre 2021 ne peut suffire à prendre en compte valablement l’épidémie de Covid-19 comme cas de force majeure qui aurait contribué au retard global de livraison pour la période allant du 16 mars au 30 septembre 2020 soit sur 40 jours, dès lors qu’elle a été établie pour les besoins de la cause, qu’elle évoque un programme “très perturbé” mais en aucun cas empêché et qu’il ressort d’un échange de mails que des consignes avaient été données pour éviter toute fermeture de chantier pendant l’épidémie de Covid 19 ;les contraintes liées aux horaires imposés par la ville pour tenir compte des horaires des écoles alléguées, qui auraient ajouté du retard, ne sont confirmées par aucun document émanant de la mairie attestant des restrictions d’horaires invoquées ;les retards liés aux interventions de concédants et concessionnaires ne sont pas davantage justifiés : seul étant mentionné dans l’attestation du maître d’oeuvre un délai d’attente de deux mois pour obtenir l’autorisation de grutage, sans indication du jour de sa demande et de la date de sa réception. Quant au retard d’intervention de la société ENEDIS allégué, aucun document ne permet de l’établir.

Madame [M] et Monsieur [L] considèrent que le retard pris dans la livraison de leur bien leur a occasionné des préjudices qui doivent être réparés.

Ils arguent d’abord d’un préjudice économique consistant d’une part, en une perte de loyers qu’ils évaluent à la somme de 18.840 euros dans la mesure où cette acquisition immobilière est un investissement locatif dans un bien qu’ils n’ont pas pu louer dans le délai qu’ils s’étaient fixés initialement et d’autre part, en la production d’intérêts intercalaires pour un montant de 6.015,71 euros ; ce préjudice économique étant augmenté par l’exposition de frais de stockage des meubles de leur cuisine d’un montant de 480 euros générés par les décalages successifs de la date de livraison et une dépense de 43,30 euros correspondant à un mitigeur de cuisine qui était manquant à la livraison. Enfin, ils se prévalent d’un préjudice moral lié aux tracasseries financières et organisationnelles consécutives à ce retard de livraison devant être indemnisé selon eux à hauteur de 3.500 euros.

A titre subsidiaire, ils soutiennent, sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du code civil, que la défenderesse n’a pas satisfait à son obligation d’information à leur égard dès lors que cette dernière n’a pas respecté les stipulations contractuelles lui imposant de justifier de la survenance de toute circonstance générant un retard par une lettre du maître d’oeuvre. Ils considèrent qu’elle a, ce faisant, manqué à son obligation de les informer des causes du retard mais également de son étendue, leur causant ainsi un préjudice distinct du seul retard dans la livraison de leur bien.

Ils expliquent que les informations relatives au retard de livraison leur ont été données à chaque fois par la directrice ou le responsable des programmes et non par le maître d’oeuvre en violation des stipulations contractuelles, qu’elles ont été communiquées tardivement toujours après les dates successives annoncées pour la livraison et qu’elles étaient incomplètes.

Ils affirment que le manquement de la défenderesse à son obligation d’information leur a causé:

un préjudice économique consistant en :une perte de loyers qu’ils évaluent à la somme de 1320 € par mois sur la période allant du 30 juin 2019 au 23 septembre 2020 soit un total de 18.480 €, dès lors que leur bien a finalement été loué moins de trois mois après sa livraison effective, ce délai court, dans un contexte sanitaire pourtant difficile, laissant supposer que la location aurait pu avoir lieu peu de temps après la date initialement prévue pour la livraison ;le paiement des intérêts intercalaires sur une période allant du 30 juin 2019 au 23 septembre 2020 évalués à la somme totale de 6.015,71 € liés à la nécessité de faire réaménager par leur banque le prêt souscrit pour l’achat du bien en décalant le remboursement du capital à septembre 2020 dès lors qu’ils n’ont pas pu disposer à temps de loyers leur permettant de rembourser à compter de juin 2019 ;l’exposition de frais de stockage des meubles de leur cuisine pour un montant de 480 € ; étant observé qu’ils contestent avoir passé prématurément la commande de ces éléments dès lors qu’ils n’ont lancé cette commande que le 18 décembre 2019 et ce, après l’accord de SVM PROMOTION et un courrier de la défenderesse les ayant informés de la livraison de leur bien immobilier fin février 2020, avant un nouveau report dont ils n’ont été informés que le 28 février 2020 ;l’achat d’un mitigeur pour la cuisine manquant à la réception pour un montant de 43,30 €;

un préjudice moral résidant en des tracasseries organisationnelles (négociations régulières avec la banque pour contenir les conséquences de ce retard sur leur prêt en cours, gestion compliquée des commandes et rendez-vous avec les entreprises) et un stress lié à l’incertitude de pouvoir louer rapidement leur bien, dès lors que la livraison a fait l’objet de 10 reports successifs à des échéances qui n’ont, à chaque fois, pas été respectées et dont les demandeurs ont été avertis soit au dernier moment soit postérieurement à la date arrêtée pour la livraison.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 12 juin 2023, la SCCV [Adresse 7] demande au Tribunal de :

“Vu les ordonnances n° 2020-305 et 2020-306 du 25 mars 2020, modifiées par l’ordonnance n° 2020- 427 du 15 avril prises en application de la loi du 23 mars 2020 instaurant l’état d’urgence sanitaire ;

Vu l’article 1601-1 du Code civil ;

Vu l’article 1218 du Code civil ;

Vu l’article 1642-1 du Code civil ;

Vu l’article L. 261-11 c) du Code de la Construction et de l’Habitat ;

Vu les articles R. 261-25, R. 261-26 et L. 261-15 du Code de la Construction et de l’Habitat ;

Vu la Jurisprudence ;

Vu les faits :

• DIRE ET JUGER recevable et bien fondée la SCCV [Adresse 7] en ses demandes,

En tout état de cause :

• CONSTATER les causes légitimes du report des délais contractuels de livraison du chantier;

• CONSTATER que cette défaillance du respect du délai de livraison du chantier n’est pas due au fait de la SCCV [Adresse 7] ;

En conséquence :

• DIRE ET JUGER que la SCCV [Adresse 7] n’est pas redevable de la somme de 18.400 Euros au titre de la perte des loyers sur la période du 30 juin 2019 au 23 septembre 2020 à l’égard de Monsieur [L] et Madame [M],

• DIRE et JUGER que la SCCV [Adresse 7] n’est pas redevable de la somme de 5.786,72 Euros au titre des intérêts intercalaires à l’égard de Monsieur [L] et Madame [M],

• DIRE et JUGER que la SCCV [Adresse 7] n’est pas redevable de la somme de 480 Euros au titre des frais de stockage des meubles de la cuisine à l’égard de Monsieur [L] et Madame [M],

• DIRE et JUGER que la SCCV [Adresse 7] n’est pas redevable de la somme de 500 Euros au titre du préjudice moral à l’égard de Monsieur [L] et Madame [M],

• DIRE et JUGER que la SCCV [Adresse 7] n’est pas redevable de la somme de 43,30 Euros au titre du mitigeur de cuisine à l’égard de Monsieur [L] et Madame [M],

• DEBOUTER Monsieur [L] et Madame [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions;

• CONDAMNER in solidum Monsieur [L] et Madame [M] à verser à la SCCV [Adresse 7] la somme de 3. 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle conteste la force juridique donnée par les demandeurs à l’avis de la commission des clauses abusives aux termes duquel le maître d’oeuvre doit fournir un décompte détaillé du nombre de jours concernés par les intempéries, décompte devant être établi par un tiers et sur la base de relevés météorologiques publics qui, selon elle, n’est qu’une simple recommandation qui n’est pas sanctionnée et qui ne lie pas le juge. Elle réfute également l’interprétation faite par les mêmes demandeurs de la jurisprudence en la matière qui selon elle n’impose pas de justifier des intempéries par d’autres pièces que l’attestation du maître d’oeuvre.

Elle fait valoir que les retards successifs dont elle se prévaut sont tous justifiés dès lors qu’ils sont prévus par les stipulations contractuelles au titre des causes légitimes de retard et qu’ils font l’objet d’une attestation du maître d’oeuvre, mode de preuve également stipulé au contrat.

Elle indique plus précisément que :

s’agissant des intempéries, le tableau de relevé de ces jours et l’attestation du maître d’oeuvre suffisent à établir leur existence ;s’agissant des grèves, l’absence totale de transports en commun qui en a découlée a nécessairement empêché l’avancement des travaux, ce qui est attesté de manière suffisante par l’attestation du maître d’oeuvre ;s’agissant du Covid 19, il a déjà été jugé notamment par le tribunal de commerce de Paris (6 mai 2020) que la diffusion du virus revêtait les caractères de la force majeure. En tout état de cause, l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a neutralisé la période allant du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus (104 jours) reportant d’autant la livraison des biens. Le confinement débuté le 16 mars 2020 a mis toutes les activités en France à l’arrêt et ce faisant le chantier. La reprise d’activité ne s’est quant à elle faite que très progressivement à compter du 11 mai 2020 avec des difficultés d’organisation dont atteste le maître d’oeuvre, de sorte que les délais du chantier se sont consécutivement allongés de 40 jours supplémentaires ;s’agissant des prescriptions administratives ayant causé du retard, la ville de [Localité 5] a imposé des horaires d’ouverture et de fermeture du site de chantier compatibles avec les horaires d’entrée et de sortie des élèves de l’école primaire située en face du chantier la contraignant à adapter strictement les accès des personnels et engins de chantier et perturbant fortement l’avancement des travaux au point de générer un retard de 208 jours ;s’agissant des retards imputables aux concessionnaires et concédants, ils découlent d’une part, de la délivrance tardive de l’autorisation de grutage ayant généré une attente de deux mois entre le 8 octobre et le 8 décembre 2018 décalant d’autant les travaux, comme en atteste le maître d’oeuvre, et d’autre part, du retard de l’intervention de la société ENEDIS prévue le 28 juillet 2020 mais reportée au 18 août 2020, comme en atteste un mail de ce prestataire.

Elle conteste les préjudices allégués :

— la perte de loyers n’est pas justifiée dans son quantum puisqu’aucune pièce attestant du loyer mensuel retenu n’est produite et en tout état de cause, ce préjudice n’est qu’hypothétique, à défaut de prouver que le bien aurait pu effectivement être loué à la période considérée et ne pourrait en définitive être indemnisé qu’au titre de la perte de chance ;

— les frais de garde des meubles de cuisine ne peuvent être mis à sa charge dès lors que les demandeurs ont pris l’initiative d’un achat de cuisine 200 jours avant la livraison alors qu’ils étaient régulièrement informés de reports de livraison ;

— le préjudice moral des demandeurs n’est pas démontré par ces derniers.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2023.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que », « dire et juger que » et « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

I- Sur les demandes d’indemnisation liées au retard de livraison

1- Sur le retard de livraison

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1356 du code civil, les contrats sur la preuve sont valables lorsqu’ils portent sur des droits dont les parties ont la libre disposition.

Néanmoins, ils ne peuvent contredire les présomptions irréfragables établies par la loi, ni modifier la foi attachée à l’aveu ou au serment. Ils ne peuvent davantage établir au profit de l’une des parties une présomption irréfragable.

En l’espèce, Madame [B] [M] et Monsieur [O] [L] reprochent à la SCCV [Adresse 7] un retard de la livraison de leur bien prévue initialement au 30 juin 2019.

La SCCV [Adresse 7] se prévaut d’un report de la date de livraison du bien de “333,5 jours” justifié selon elle par des causes légitimes de retard stipulées dans le contrat la liant aux demandeurs.

Il convient à ce stade de vérifier si ce report est bien justifié.

L’acte authentique de vente stipule ainsi que : “Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard à la fin du 2ème trimestre 2019, sauf survenance de cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :

— les intempéries, inondations, dégâts des eaux, incendies empêchant les travaux de construction ou l’exécution des voies et réseaux divers (VRD) selon réglementation des chantiers du bâtiment,

(…)

— la grève (qu’elle soit générale, particulière à l’industrie du bâtiment ou aux professions dont l’activité dépend de celle-ci et notamment au secteur socioprofessionnel des transports ; ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier),

(…)

— les décisions, mesures, contraintes ou prescriptions administratives imposant des limitations ou interdictions de circulation sur les voies de desserte ou d’accessibilité au chantier ;

— les mesures sanitaires prescrites par les autorités administratives ainsi que les cas d’épidémies ou de pandémies ayant une incidence sur l’organisation ou le déroulement du chantier ;

— (…)

— les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF,compagnie des eaux, France Telecom, chauffage urbain … ou au concédant (chauffage urbain),

— la délivrance tardive de l’autorisation de monter la grue, par l’autorité administrative compétente, par rapport au planning des opérations,

(…)

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour la livraison serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux”.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR par une lettre du Maître d’Oeuvre”.

Chaque cause de retard évoquée par le vendeur sera examinée à la lumière de ces stipulations.

S’agissant des 23,5 jours d’intempéries, la SCCV [Adresse 7] produit une attestation du maître d’oeuvre du 8 octobre 2019 faisant état de 23,5 jours ouvrés d’intempéries sur une période allant du mois d’octobre 2018 au mois d’août 2019.

Elle produit avec ce document des relevés mensuels de “suivi météorologique du chantier” établis par la société VAMC, dont il n’est pas précisé la mission sur le chantier, pour la même période avec la désignation précise du type d’intempérie concerné.

Cependant, il sera observé que Monsieur [C] [X], architecte, dont il n’est pas contesté qu’il était le maître d’oeuvre de l’opération de construction, “atteste par la présente que, depuis le début des travaux en septembre 2018, nous avons subi les intempéries suivantes (…)”, sans plus de précision.

Or, les stipulations contractuelles en cause évoquent uniquement des intempéries “empêchant les travaux (…) selon la réglementation des chantiers du bâtiments”, soit au sens des dispositions de l’article L5424-8 du code du travail aux termes desquelles “Sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu’elles rendent dangereux ou impossible l’accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir”, de sorte que l’existence d’intempéries à elle seule n’entre pas dans les prévisions du contrat et ne justifie pas de ce fait le retard allégué pour ce motif.

Les 23,5 jours d’intempéries ne seront donc pas considérés par le tribunal comme justifiés au sens des stipulations contractuelles.

S’agissant des jours de grève, l’attestation du maître d’oeuvre du 28 septembre 2021 mentionne “18 jours de grèves nationales depuis le 5 décembre 2019 jusqu’au 31 décembre 2019" ayant “fortement perturbé l’avancement des travaux de ce programme”.

Il ressort de l’examen des stipulations contractuelles précitées que les parties ont convenu qu’elles s’en rapporteraient à une lettre émanant du maître d’oeuvre pour établir la preuve de la grève en tant que cause légitime de report, sans qu’aucun autre justificatif ne soit requis.

L’attestation du maître d’oeuvre versée aux débats qui mentionne 18 jours de grèves nationales ayant “fortement perturbé l’avancement des travaux de ce programme” qu’elle situe entre le 5 et le 31 décembre 2019, suffit à en établir la preuve.

Les 18 jours de report liés aux grèves seront donc considérés comme une cause légitime de suspension de délai.

S’agissant des 144 jours de retard causés par la crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19 à raison de 104 jours puis de 40 jours, les stipulations contractuelles mentionnent : “les mesures sanitaires prescrites par les autorités administratives ainsi que les cas d’épidémies ou de pandémies ayant une incidence sur l’organisation ou le déroulement du chantier” au titre des causes légitimes de report.

A cet égard, la SCCV [Adresse 7] se prévaut d’abord de la période de confinement ouverte à compter du 16 mars 2020 pour justifier d’un report de livraison de 104 jours dès lors que “l’activité globale de la société française” a été “fortement perturbée et même arrêtée” à cette même période.

Il convient cependant d’observer que si les stipulations contractuelles prévoient bien que les épidémies et les mesures sanitaires constituent une cause légitime de retard c’est dans la mesure où elles ont une incidence sur l’organisation ou le déroulement du chantier, la preuve devant en être rapportée par une lettre du maître d’oeuvre.

A cet égard, aucune attestation du maître d’oeuvre n’est produite pour justifier d’un retard lié au confinement et de son incidence effective sur le déroulement du chantier, alors qu’il appartenait au vendeur de rapporter la preuve précitée.

Le moyen tiré de l’existence en l’espèce d’un cas de force majeure ne peut davantage prospérer dès lors que la SCCV [Adresse 7] fait l’économie de la démonstration des conditions d’extériorité, d’irresistibilité et d’imprévisibilité caractérisques de cette cause exonératoire et qu’en tout état de cause, aucune lettre du maître d’oeuvre n’en atteste comme exigé par le contrat.

Dans ces conditions, les 104 jours de retard liés aux mesures sanitaires ne seront pas considérés comme une cause légitime de suspension du délai.

La société venderesse fait état également de 40 jours de retard supplémentaires en raison d’une reprise d’activité poussive ayant entraîné un nouveau report.

L’attestation du maître d’oeuvre du 28 septembre 2021 produite indique que “l’avancement des travaux de ce programme a été très fortement perturbé par la nouvelle mesure sanitaire appliquée au chantier, le CSPS a mis en place un nouveau dispositif de travail compte-tenu de l’exiguité du site (ne permettait pas la rotation sans croisement au niveau des vestiaires et du réfectoire). Les entreprises ne pouvaient plus travailler en coactivité depuis le 11 mai 2020 jusqu’au 30 septembre 2020, soit 40 jours de prolongement de délai”.

Les stipulations contractuelles visent comme cause légitime de suspension du délai de livraison notamment “les cas d’épidémies ou de pandémies ayant une incidence sur l’organisation ou le déroulement du chantier”, ce qui est le cas en l’espèce puisque la Covid 19 a été qualifiée de pandémie et que les mesures évoquées supra par le maître d’oeuvre sont des mesures d’organisation découlant de cette pandémie.

Les stipulations contractuelles selon lesquelles “la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR par une lettre du Maître d’Oeuvre” permettant, elles, que la preuve soit rapportée par simple écrit du maître d’oeuvre et ce document décrivant en l’espèce les difficultés (exiguité du site ayant imposé une nouvelle organisation de travail) ainsi que ses conséquences sur le délai initialement convenu, cette attestation du maître d’oeuvre est suffisamment précise pour justifier d’une cause légitime de retard.

Dès lors, il sera tenu compte du report de 40 jours lié aux conséquences de la pandémie de Covid 19.

Ces 40 jours de retard liés aux conséquences de la pandémie de Covid 19 sont eux une cause légitime de suspension de délai.

S’agissant des 208 jours de retard liés aux prescriptions administratives édictées par la mairie, il n’est pas contesté que les stipulations contractuelles font référence au titre des causes légitimes de report ou suspension du délai de livraison à des “décisions, mesures, contraintes ou prescriptions administratives imposant des limitations ou interdictions de circulation sur les voies de desserte ou d’accessibilité du chantier”.

L’attestation du maître d’oeuvre produite à ce titre indique : “l’avancement des travaux de ce programme a été très fortement perturbé par les horaires imposés par la ville en fonction des horaires des rentrées et sorties des élèves de l’école (Ecole primaire LACORDAIRE).

Les Consignes à respecter par les entreprises du chantier vis-à-vis de l’école :

Ouverture et fermeture du site des travaux pour accès des personnels et engins de chantier 30 min au plus tard avant l’heure (de) rentrée des élèves et 30 minutes au plus tôt après l’heure de sortie des élèves:

Rentrée : tous les matins 8h20

Pause déjeuner : Sortie 11h25, Rentrée 13h20

Sortie : Lundi, jeudi 16h30 – Mardi, vendredi 15h et 16h30 – Tous les soirs une sortie à 18h.

Ces horaires sont mis en place pendant toute la durée des travaux, soit 208 jours de fermeture de site des travaux et aucune circulation de trafic n’est autorisée au chantier”.

Cependant bien que l’attestation du maître d’oeuvre constitue un moyen de preuve aménagé par les stipulations contractuelles, il convient d’observer qu’il est à la fois fait mention de restrictions d’accès au chantier à certains horaires et de fermeture du site des travaux avec interdiction de tout trafic, de sorte que cette attestation qui manque de clarté et de cohérence ne permet pas de justifier du retard allégué.

En conséquence, les 208 jours de retard allégués ne seront pas considérés comme ayant légitimement retardé le délai de livraison du bien.

S’agissant des 44 jours de retard liés à la délivrance tardive de l’autorisation de grutage, les stipulations contractuelles prévoient cette situation comme cause légitime de report du délai de livraison.

Le maître d’oeuvre atteste dans un écrit versé aux débats par la défenderesse de la perturbation provoquée par ce retard précisant que le délai d’attente a été de deux mois, l’autorisation n’ayant été délivrée que le 8 décembre au lieu du 8 octobre 2018 soit un délai d’attente de 44 jours.

Ce mode de preuve étant retenu au titre des stipulations contractuelles et l’attestation du maître d’oeuvre apparaissant précise, l’argument selon lequel seul un document mentionnant le jour de la demande d’autorisation de grutage permettrait d’attester d’une demande faite à temps et donc d’un retard légitime ne saurait prospérer.

En conséquence, les 44 jours de retard allégués seront considérés comme ayant légitimement retardé le délai de livraison du bien.

S’agissant des 20 jours de retard imputables aux concessionnaires et concédants, il sera observé que cet évènement est directement visé par les stipulations contractuelles comme étant une cause de report légitime du délai de livraison.

Pour en justifier, la venderesse produit un mail du 29 juillet 2020 émanant de la société ENEDIS fixant l’intervention de cette société pour la mise en service de la colonne électrique située au [Adresse 7] à la nouvelle date du 18 août 2020 et présentant ses excuses pour ce contretemps et la gêne occasionnée notamment en vue de la livraison des logements situés à cette adresse.

Cependant, comme le relève justement les demandeurs, aucune attestation du maître d’oeuvre n’a été versée aux débats à ce sujet, le mail précité étant insuffisant à rapporter la preuve d’un retard du prestataire ENEDIS de nature à influer sur le délai de livraison du bien des demandeurs.

En conséquence, les 20 jours de retard allégués à ce titre ne seront pas considérés comme ayant légitimement retardé le délai de livraison du bien.

En conclusion, le nombre de jours de suspension légitime de délai s’élève à (18+40+44) 102 jours au total.

Entre la date de livraison initialement prévue, le 30 juin 2019, et la date de livraison effective, le 23 septembre 2020, se sont écoulés 450 jours.

Ainsi, il existe un report de livraison justifié de 102 jours. Le nombre de jours de retard injustifié s’élève donc à (450-102=) 348 jours.

En conséquence, la SCCV [Adresse 7] a manqué à ses obligations et a engagé sa responsabilité contractuelle.

2. Sur les préjudices

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

a – Sur les préjudices économiques

1) La perte de loyers

Madame [B] [M] et Monsieur [O] [L] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice consistant en une perte de loyers dès lors qu’ils n’ont pas pu tirer immédiatement profit de leur investissement locatif en mettant en location leur bien dès la date de livraison initialement prévue (30 juin 2019).

La défenderesse réplique que le préjudice ainsi invoqué est hypothétique et incertain et qu’il constitue au mieux une perte de chance de louer ce bien sur la période du 30 juin 2019 au 23 septembre 2020.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, les demandeurs attestent bien par la production du contrat de bail signé le 10 décembre 2020 portant sur les lots 11 et 19, qu’ils ont loué ce bien pour un loyer mensuel de 1.333 euros.

Il est donc démontré que ces lots avaient vocation à être loués et ce, pour la somme précitée.

S’il n’existe pas de certitude sur le fait que le bien aurait trouvé preneur à bail dès le 30 juin 2019, les demandeurs qui font état d’une location dans les trois mois de la livraison effective du bien établissent en revanche de manière certaine qu’il ont perdu une chance de louer ce bien sur la période constitutive du retard injustifié.

Il convient d’évaluer cette perte de chance au vu des éléments précités à 80%.

Les demandeurs se prévalent d’une perte de loyer mensuelle de 1.320€.

Compte tenu du retard de 348 jours intervenu (soit 11 mois et 14 jours), il convient d’évaluer ce préjudice à la somme de :

(11 mois x 1.320 €) + (14 jours x 1.320 € / 30 jours) x (80/100)= (14.520 € + 616) x 0,8 = 12.108,80 euros.

En conséquence, la société [Adresse 7] sera condamnée à payer à Madame [B] [M] et Monsieur [O] [L] la somme de 12.108,80 euros au titre de la perte de chance de louer leur bien (lots 11 et 19) sur la période constitutive du retard injustifié.

2) Le paiement des intérêts intercalaires

Madame [M] et Monsieur [L] se prévalent du paiement d’intérêts intercalaires entre juin 2019 et septembre 2020 (à hauteur de 2.187,22 € pour 2019 et de 3.827,95 € pour 2020) générés dans le cadre du contrat de prêt conclu en vue de l’acquisition de leur bien en état futur d’achèvement devant courir jusqu’à la date de livraison du bien ; date à laquelle le remboursement des échéances de prêt devaient commencer.

Ils expliquent que le retard de livraison de leur bien a décalé d’autant la mise en location de ce bien et l’encaissement des loyers devant servir à rembourser les échéances de prêt.

Ils justifient, par la production de deux tableaux d’amortissement dont un tableau modificatif du 10 août 2020, de relevés de compte et d’une message écrit de la banque du 2 juin 2022, du paiement des intérêts intercalaires pour 2019 et sur une période allant du 15 janvier 2020 au 15 septembre 2020, date du début de règlement des échéances du prêt.

Dès lors, le préjudice subi de ce chef par les demandeurs est établi à hauteur de la somme de 6.015,17 € au total.

3) Les frais de garde des meubles de cuisine

Les demandeurs sollicitent le remboursement des frais de garde de leurs meubles de cuisine générés du fait d’un nouveau décalage dans la livraison de leur bien.

Contrairement à ce qu’affirme la SCCV [Adresse 7] pour contester cette demande, la commande de la cuisine n’apparaît pas prématurée dès lors que les demandeurs justifient par la production d’un mail du 19 décembre 2019 avoir lancé la commande de leur cuisine à cette date après avoir reçu un courrier du 5 décembre 2019 qu’ils versent également aux débats les informant d’une date de livraison de leur bien fixée à la fin du mois de février 2020.

Madame [M] et Monsieur [L] produisent pour justifier avoir exposé la somme de 480 € pour ces frais de stockage un mail du 1er juin 2022 qui indique : “Suite à notre conversation téléphonique, je vous transmets la facture de vos frais de stockage datée du 13/03/2022 au 30/09/2022 (200 jours facturés pour une cuisine de 2m3). La cuisine est arrivée sur notre plateforme le 20/02/2022 et comme vous le savez, le magasin bénéficie de 21 jours de stockage gratuit chez nous”.

Cependant, il convient d’observer que l’erreur de frappe signalée par les demandeurs (2022 au lieu de 2020) se retrouve à plusieurs reprises dans le mail et que celui-ci, contrairement aux affirmations des demandeurs, ne précise en rien le montant exposé de 480 € alors que la facture jointe à ce message n’a pas été versée aux débats.

En conséquence, le préjudice n’est pas établi de ce chef et la demande le concernant sera rejetée.

En conclusion, la SCCV [Adresse 7] sera condamnée à payer en réparation du préjudice économique de Madame [M] et Monsieur [L] les sommes de :

—  12.108,80 euros en réparation du préjudice lié à la perte de chance de percevoir des loyers ;

—  6.015, 17 € en réparation du préjudice découlant du paiement d’intérêts intercalaires de leur prêt ;

b- Sur le préjudice moral

Le retard de livraison injustifié d’un bien représentant un investissement locatif pour des particuliers comptant sur un revenu locatif devant leur permettre de rembourser un prêt souscrit dans ce cadre a nécessairement causé à Madame [M] et Monsieur [L] des tracas liés notamment au réaménagement de leur prêt bancaire, à l’attente de la date effective de livraison qui n’a cessé d’être repoussée, et à la désorganisation matérielle qui en a découlé (impossibilité de meubler l’appartement en vue de sa location immédiate).

Il en résulte dès lors un préjudice indemnisable en matière contractuelle qui sera justement indemnisé à hauteur de 3.000 euros.

La société [Adresse 7] sera donc condamnée à payer à Madame [M] et Monsieur [L] la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice moral.

c- Sur la demande d’indemnisation liée à l’absence de livraison du mitigeur de la cuisine

A titre liminaire, il sera précisé que, bien que présentée dans les conclusions des demandeurs au titre de la réparation du préjudice économique de ces derniers, cette demande sera traitée indépendamment de la demande relative aux préjudices précités, dès lors que celui-ci ne découle pas en soi du retard de livraison mais relève du régime impératif de l’article 1642-1 du code civil.

L’article 1642-1 du code civil dispose en effet que : “Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. (…)”.

En l’espèce, les demandeurs produisent la notice descriptive de vente qui prévoit dans son article 3.9.1.1 en ce qui concerne le bloc évier, robinetterie de la cuisine : “(…) La robinetterie sera chromée de type mitigeuse monocommande, à disque céramique type Olyos de PORCHER ou équivalent”.

Ils versent également aux débats le procès-verbal de “remise des clés” mentionnant au titre des réserves, une réserve n°15 : “Acquéreurs demandent de récupérer le robinet évier” suivie de la mention “réserve non levée”.

Ils joignent à leur demande la photocopie d’un ticket de caisse du 5 octobre 2020 attestant de l’achat de cette fourniture pour un montant de 43,30 €.

En défense, la société [Adresse 7] conteste cette demande en arguant du fait que ce vice n’aurait jamais été réservé à la livraison ni mentionné dans le procès-verbal de livraison de sorte qu’en tant que vice apparent, il est purgé conformément aux dispositions de l’article 1642-1 du code civil.

Néanmoins, en application de cette disposition, l’absence de réserves à livraison ne décharge pas le vendeur en l’état futur d’achèvement de la garantie à laquelle il est tenu au titre des vices apparents dès lors qu’il est démontré que le désordre s’est révélé avant le plus tardif des deux évènements que sont la réception ou l’expiration d’un délai d’un mois après la livraison.

Il n’est pas contesté en l’espèce que le désordre, une non conformité, était apparent, sans que ne puisse être opposé à sa prise en compte un effet de purge exclusivement attaché au régime de la réception de travaux.

Les pièces versées aux débats suffisent à démontrer que cet équipement était manquant.

La société [Adresse 7] est dès lors tenue à garantie à ce titre.

En conséquence, elle sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 43,30€ représentant le coût du mitigeur de cuisine.

II- Sur les demandes accessoires

•Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 7], qui perd son procès, sera condamnée aux dépens, avec distraction au profit de Maître Eric SIMONNET, membre de la SELARL SIMONNET AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, tel que sollicité.

•Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 7], partie condamnée aux dépens, sera tenue de payer la somme de 2.500 euros à Madame [B] [M] et Monsieur [O] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCCV [Adresse 7] à payer à Madame [B] [M] et Monsieur [O] [L] les sommes de :

18.123,97 € en réparation de leur préjudice économique décomposé comme suit :

*12.108,80 euros € au titre de la perte de loyers ;

* 6.015,17 € au titre du remboursement des intérêts intercalaires ;

—  3.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 7] à payer à Madame [B] [M] et Monsieur [O] [L] la somme de 43,30 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison des frais exposés pour l’achat d’un mitigeur pour cuisine ;

REJETTE la demande de Madame [B] [M] et Monsieur [O] [L] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consistant en des frais de garde de leurs meubles de cuisine ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 7] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Eric SIMONNET, membre de la SELARL SIMONNET AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 7] à payer à Madame [B] [M] et Monsieur [O] [L] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCCV [Adresse 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2024

Le GreffierLe Président

Marie MICHOPerrine ROBERT