MINUTE N° : 25/00027

DOSSIER : N° RG 24/00040 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IMXC

AFFAIRE : S.A.S. EOS France / [L] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT D’ORIENTATION DU JUGE DE L’EXECUTION DU 22 MAI 2025

LE JUGE DE L’EXECUTION : Madame [E] [S]

LE GREFFIER : Madame WEGNER Laëtitia

A rendu la décision suivante dans l’instance:

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. EOS France, dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Jean-louis CAPELLE, avocat au barreau de BETHUNE, Maître Paul BUISSON, avocat au barreau de VAL D’OISE

Créancier Poursuivant

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 13]

non comparant

Débiteur Saisi

A l’appel de la cause,

Après avoir entendu l’avocat du créancier poursuivant et les parties présentes à l’audience du 27 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition ce jour.

Après en avoir délibéré conformément à la loi.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 31 décembre 2010, la SA Crédit foncier de France a consenti à Monsieur [L], [F], [X] [R] un prêt Foncier Liberté n°51400430 1171556 de 127 900 euros avec intérêts conventionnels à 3,95%, remboursable en 300 mensualités, destiné à financer l’acquisition d’un ensemble immobilier située [Adresse 17]), cadastré section AL n° [Cadastre 2] à [Cadastre 3], n° [Cadastre 4], n° [Cadastre 5], n°[Cadastre 6], n° [Cadastre 7], n°[Cadastre 8], n° [Cadastre 9], n° [Cadastre 10], n° [Cadastre 11], n°[Cadastre 12] pour une contenance totale de 1 ha, 23 a et 01 ca.

Le remboursement de ce prêt était garanti par les privilèges du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle, publiés au service de la publicité foncière le 04 février 2011.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2022, la SAS iQera Services, mandatée par le Crédit foncier de France, a fait signifier à Monsieur [L] [R] une mise en demeure de lui régler sous trente jours la somme de 20 997,18 euros au titre des échéances impayées, lui précisant qu’à défaut de règlement dans le délai imparti, le prêt deviendrait intégralement exigible, sans qu’il soit besoin d’autres formalités.

Par deux actes du 21 décembre 2022 et 07 août 2024, le Crédit foncier de France a fait signifier à Monsieur [L] [R] des commandements de payer respectivement les sommes de 122 379,74 euros, puis 130 569,09 euros, afin de saisie-vente de ses biens meubles.

Par acte du 26 août 2024, le Crédit foncier de France a, en vertu de l’acte notarié du 31 décembre 2010, fait signifier à Monsieur [L] [R] un commandement de payer la somme totale de 129 970,15 euros arrêtée au 29 juillet 2024, valant saisie immobilière du bien susvisé.

Cet acte a été publié le 21 octobre 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 15] sous les références volume 2024 S n°39. A la suite d’un rejet de publication, une attestation rectificative de ce commandement a été publié le 25 octobre 2024 au même service de publicité foncière sous les références volume 2024 S n°40.

Par acte du 16 décembre 2024, la SAS EOS France, venant aux droits du Fonds commun de titrisation FEDINVEST III, représenté par la SAS France Titrisation, lui-même venant aux droits du Crédit foncier de France a fait assigner Monsieur [L] [R] à une audience devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Béthune.

L’affaire est appelée à l’audience d’orientation du 13 février 2025, à laquelle seule la SAS EOS France comparaît, représentée par son avocat.

A l’audience, la juge de l’exécution a invité les parties à conclure sur l’éventuel caractère abusif de la clause de déchéance du terme du contrat de prêt du 31 décembre 2010 (article 11 des conditions générales de l’offre de prêt).

A l’audience du 27 mars 2025, de nouveau, seule la SAS EOS France comparaît, représentée par son avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées à Monsieur [L] [R] par acte du 26 mars 2025, la SAS EOS France demande au juge de l’exécution, au visa des articles L. 311-1 et suivants, R. 311-5 et R. 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

A titre principal,

Déclarer que la déchéance du terme a été prononcée de manière régulière et loyale et qu’elle est acquise à la société EOS France, es qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FEDINVEST III, venant aux droits du Crédit Foncier de France ; Déclarer valable la clause de déchéance du terme du contrat de prêt comme n’étant pas abusive ; Déclarer en conséquence que la société EOS France, ès qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FEDINVEST III, venant aux droits du Crédit Foncier de France dispose d’une créance certaine, liquide et exigible ; Déclarer valide le commandement de payer valant saisie immobilière ; Fixer le montant de la créance du poursuivant la somme précisée au commandement de payer, en principal, frais, accessoires et intérêts au taux moratoire indiqué jusqu’à parfait paiement ; A titre subsidiaire, pour le cas extraordinaire où le juge déclarerait abusive et non écrite la clause de déchéance du terme,

Fixer le montant de la créance du poursuivant au montant des échéances arriérées au jour de la délivrance du commandement immobilier, soit à la somme de 39,379,95 euros, à laquelle il convient d’ajouter les échéances mensuelles postérieures impayées, soit la somme totale de 45.122,79 euros ; En tout état de cause,

Ordonner la vente forcée, conformément aux dispositions de l’article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, des biens et droits immobiliers ci-dessus décrits ; Déterminer les modalités de la vente ; Fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens et droits immobiliers ci-dessus décrits, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ; Fixer les modalités de visite de l’immeuble saisi, dans le cas où la vente forcée de celui-ci serait ordonnée, en autorisant l’intervention de la SELARL Barbet-Bue-Bortolotti-Creton – Commissaire de Justice à [Localité 16] (62) ou tout autre commissaire de justice qu’il plaira à la juridiction de nommer, lequel pourra, si besoin est, se faire assister de tous ceux dont l’intervention lui sera nécessaire pour remplir sa mission et notamment pour lui permettre de faire procéder aux diagnostics nécessaires à la vente ; Autoriser une publicité supplémentaire sur internet (LICITOR) ; Dire que les dépens consisteront en frais privilégiés de vente ; A titre subsidiaire, pour le cas où la vente amiable serait autorisée :

Fixer le montant du prix en deçà duquel les biens et droits immobiliers ne peuvent être vendus, eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; Taxer les frais de poursuites, conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, qui seront payables directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente ; Dire que les émoluments de l’avocat poursuivant, visés à l’article A.444-191- V du code de commerce, seront payés par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des frais taxés ; Dire que le notaire instrumentaire consignera le prix de vente entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations, désignée en qualité de Séquestre, en vue de sa distribution, dès le prononcé du jugement constatant la vente amiable ; Fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, afin de s’assurer que l’acte de vente est conforme aux conditions fixées, et que le prix est consigné ; Dire que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

Bien que régulièrement assigné à la présente procédure par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [L] [R] ne comparaît pas.

Le présent jugement est rendu le 22 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les conditions de la saisie immobilière

L’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par la loi.

L’article L. 311-6 du même code dispose que sauf dispositions législatives contraires, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, la SAS EOS France, venant aux droits du Fonds commun de titrisation FEDINVEST III, représenté par la SAS France Titrisation, lui-même venant aux droits du Crédit foncier de France agit sur le fondement de l’acte authentique de prêt du 31 décembre 2010.

Ce prêt est garanti par les privilèges du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle publiés au service de la publicité foncière le 04 février 2011 avec effet jusqu’au 05 janvier 2044.

A la suite d’échéances impayées, le Crédit foncier de France a, par acte du 26 août 2024, fait signifier à Monsieur [L] [R] un commandement de payer la somme totale de 129 970,15 euros arrêtée au 29 juillet 2024, valant saisie immobilière du bien susvisé.

Cet acte a été publié le 21 octobre 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 15] sous les références volume 2024 S n°39. A la suite du rejet de publication, une attestation rectificative de ce commandement a été publié le 25 octobre 2024 au même service de publicité foncière sous les références volume 2024 S n°40.

Ce commandement est resté infructueux.

La SAS EOS France produit aux débats :

L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement et de prêt du 31 décembre 2010 ; La mise en demeure du 12 septembre 2022 et le commandement de payer du 26 août 2024 ; L’état hypothécaire du bien visé au commandement de payer faisant apparaître les suretés précitées, état daté du 11 septembre 2024 ; L’acte de cession de créances du Crédit Foncier de France au Fonds commun de titrisation FEDINVEST, dont la créance détenue contre le débiteur saisi ;La désignation, en date du 21 novembre 2024, par le Fonds commun de titrisation FEDINVEST III, de la SAS EOS France comme l’entité en charge de suivi et du recouvrement amiable et judiciaire des créances qui lui ont été cédées. L’assignation à comparaître à l’audience d’orientation a été signifiée dans les délais et le cahier des conditions de la vente a été déposé.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier précité est saisissable.

Au vu des pièces produites, la SAS EOS France réunit les conditions requises pour poursuivre la vente du bien appartenant à Monsieur [L] [R].

Sur la créance de la SAS EOS France, venant aux droits du Fonds commun de titrisation FEDINVEST III, lui-même venant aux droits du Crédit Foncier de France

Sur la notification de la déchéance du terme :L’article 11 des conditions générales du contrat de prêt en cause, intitulé « Cas d’exigibilité anticipée – déchéance du terme » stipule que : « A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants : (…) – défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances (…) ».

Selon l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Les clauses abusives sont réputées non écrites.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet et que, lorsqu’il considérait une telle clause comme étant abusive, il ne l’appliquait pas, sauf si le consommateur s’y opposait (CJCE, 4 juin 2009, C-243/08).

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Il en résulte que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. (Cassation 1ère chambre civile 22 mars 2023, pourvoi n°21-16.044 et 29 mai 2024, pourvoi n° 23-12.904).

En l’espèce, la clause relative à la déchéance du terme du contrat du prêt du 31 décembre 2010 (article 11 des conditions générales du contrat de prêt, intitulé « cas d’exigibilité anticipée – déchéance du terme ») soumet la déchéance du terme à l’envoi d’une mise en demeure préalable de régler les échéances impayées mais ne prévoit aucun préavis.

Or, cette clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêts après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans délai d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de Monsieur [L] [R], ainsi exposé à une aggravation soudaine et substantielle des conditions de remboursement.

Pour apprécier le caractère abusif ou non d’une clause, seuls ses termes et sa rédaction sont étudiés. Les conditions de mise en œuvre de la clause n’importent pas. Le créancier ne peut donc pas se prévaloir de ce que la mise en demeure signifiée le 12 septembre 2022 ait accordé à Monsieur [L] [R] un délai de trente jours pour régler l’arriéré. Cette mise en demeure ne peut pas régulariser le vice originel de la clause qui laisse au prêteur toute liberté d’exiger immédiatement l’ensemble des sommes empruntées après une mise en demeure sans prévoir de délai (Cour d’appel, Douai, 5 Septembre 2024 – n° 24.01844).

Il convient donc de constater que la clause susvisée est abusive et de la déclarer non écrite.

La SAS EOS France ne peut donc pas opposer à Monsieur [L] [R] la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause. Le contrat de prêt est toujours en cours.

Sur les conséquences du caractère non écrit de la clause de déchéance du termeLes sommes correspondant, dans le commandement valant saisie immobilière du 26 août 2024, au capital restant dû pour un montant de 92 183,62 euros et à l’indemnité d’exigibilité de 7 % pour un montant de 7 922,66 euros au titre du prêt n°1171556 ne sont donc pas exigibles.

En revanche, si le prêteur a délivré à l’emprunteur un commandement de payer les mensualités échues et impayées et le capital restant dû, alors que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt est abusive, le commandement demeure valable à concurrence du montant de ces mensualités.

Au 26 août 2024, date à laquelle le commandement a été délivré, le Crédit foncier de France disposait d’une créance liquide et exigible au titre des mensualités échues et impayées des prêts visées dans ce commandement, soit une créance de 20 997,18 euros arrêtée au 05 août 2022.

Doivent être ajoutées à ce montant les échéances postérieures échues et impayées par le débiteur.

Il résulte du décompte arrêté au 11 mars 2025 que l’ensemble des mensualités postérieures au 05 août 2022 sont impayées. Cela représente une somme de 24 125,61 euros échue et impayée (intérêts compris) entre le 05 septembre 2022 et le 05 mars 2025.

Monsieur [L] [R], non comparant, ne se prononce pas sur ce point.

Ainsi, au 05 mars 2025, la créance de la SAS Eos France doit être fixée à la somme de 45 122,79 euros (24 125,61 + 20 997,18 = 45 122,79 euros).

Sur l’orientation de la procédure

L’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit, en son premier alinéa, que le bien saisi est vendu soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En l’espèce, faute de comparution du débiteur saisi, aucune option de vente amiable ne peut être envisagée.

Il convient, par conséquent, d’ordonner la vente forcée du bien saisi dans les conditions prévues au cahier des conditions de vente.

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’article R. 322-36 de ce code dispose que le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente. Ces moyens ne doivent ni entraîner des frais pour le débiteur ni faire apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Il n’y a donc pas lieu d’autoriser ou non la SAS Eos France à procéder à une publicité supplémentaire sur internet (Licitor).

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe et en suivront leur sort.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel et prononcé par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions prévues par les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

CONSTATE le caractère abusif de la clause des conditions générales du contrat de prêts du 31 décembre 2010 stipulant que :

« A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants : (…) – défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances (…) » ;

FIXE le montant de la créance de la SAS EOS France, outre les frais de la procédure de saisie immobilière, à la somme suivante : 45 122,79 euros ;

ORDONNE la vente forcée du bien saisi dans les conditions prévues au cahier des conditions de vente ;

FIXE la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à

l’audience de vente du jeudi 11 septembre 2025 à 11h00

qui se déroulera au tribunal judiciaire de Béthune, [Adresse 1] ;

DIT que la notification du présent jugement vaut convocation à cette audience d’adjudication ;

DIT que le créancier poursuivant procédera à la publicité de cette vente conformément aux articles R322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la SELARL BUE, BORTOLOTTI, CRETON, GRIFFON, MARLIERE, KINGET, commissaires de justice associés à [Localité 16] (62), ou tout commissaire de justice territorialement compétent requis par le créancier, organisera la visite des lieux dans les 15 jours précédant la vente, en accord avec les débiteurs, ou à défaut, à charge pour l’huissier d’aviser les débiteurs des dates retenues par lettre recommandée avec accusé de réception 05 jours à l’avance et en les regroupant afin d’en réduire le nombre ;

DIT que, pour la visite, le commissaire de justice pourra se faire assister d’un serrurier et de la force publique si besoin, sans avoir à recourir au préalable à une autorisation du juge de l’exécution conformément aux articles L 142-1 à L 142-3 et L 322-2 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que tout éventuel occupant de l’immeuble saisi sera tenu de laisser visiter les lieux et qu’à défaut il sera procédé à l’ouverture des portes selon les modalités précitées ;

RAPPELLE cependant que lorsque les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, le commissaire de justice ne peut y pénétrer que sur autorisation préalable du juge de l’exécution en cas de refus de l’occupant ;

DIT qu’en cas de difficulté il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE DE L’EXÉCUTION